פסק-דין בתיק עמנ 248/05

א.         מהות העתירה

זה ערעור של הועדה המקומית לתכנון ולבניה על החלטת ועדת הערר של מחוז המרכז (תיק ערר 303/05) שאימצה את הכרעתו של שמאי המקרקעין מר ארז כהן אשר מונה כשמאי מכריע .

המערערת מציינת בפתיח לערר כי הוא מוגש בגין "קביעה משפטית אחת בלבד של השמאי המכריע בשומה אשר כאמור לעיל אומצה ע"י ועדת הערר והיא, כי שווי קרקע "במצב חדש" ביעוד לדרך - אפס".

ב.         עובדות רלבנטיות

המשיב מס. 2 הגיש תביעת פיצויים בגין מתן תוקף לתוכנית פת/2005א (להלן:"התוכנית הפוגעת") אשר יעדה לדרך את חלקות 45, 47 ו - 89 בגוש 6358 אשר המשיב הוא בעל זכות חכירה בהן (להלן:"הנכס").

השמאי המכריע קבע כי שווי החלקות ביעוד שנקבע בתוכנית הפוגעת לדרך, -  הינו אפס.

לאור מסקנה זו הוא קבע כי שווי ירידת ערך הנכס הוא השווי של הנכס לפני מתן תוקף לתוכנית הפוגעת, כלומר 386,016 דולר נכון לתאריך 12.10.1995.

במאמר מוסגר אציין, כי למרות היות המערער כבן 90 שנה, טרם שולם לו, כפי שנמסר לבית המשפט, מאומה ע"ח סכום שאינו שנוי במחלוקת.

המערערת ערערה בפני ועדת הערר כנגד סוגיה אחת בהכרעת השמאי המכריע, והיא הקביעה ששווי מקרקעין ביעוד דרך הינו אפס.

ועדת הערר החליטה, שאין מקום להתערבות בהכרעת השמאי המכריע, וגם מצאה כי לגופו של עניין הכרעה זו נכונה.

מכאן ערעור זה.

ג.          הפלוגתא בין הצדדים

בין הצדדים פלוגתא אחת בלבד והיא - האם יכולה ועדת ערר להתערב בהכרעת השמאי המכריע לגבי הקביעה ששווי הדרך הוא אפס.

ד.         נוסח החלטת ועדת הערר

"לדעת ועדת הערר אין בפנינו מקרה המצדיק התערבות, הן בשל העובדה כי מדובר במחלוקת שמאית ממש והן לגופו של עניין. העובדה כשלעצמה, כי קיימים פסקי דין שונים בעניין זה מעידה על כך כי ניתן לאחוז בדעה זו או אחרת שהן במתחם הלגיטימיות. בחירתו של השמאי המכריע בתוצאה לגיטימית זו או אחרת, לפי מיטב שיקול דעתו ותוך שהוא מנמק היטב את עמדתו, היא מחייבת ואין טעם ראוי לקבוע כי היה עליו להעדיף דווקא עמדה אחרת. לטעמנו אין לגזור מן הפסיקה בענין עוביד מסקנה או הלכה כאילו מדובר בקביעה משפטית עקרונית אשר צריכה לחול בכל המקרים, בכל המקומות ובכל מצב עובדתי של נסיבות.

בעניננו המחלוקת מצויה בגדר : "חילוקי דעות שמאיים לגיטימיים" שאין מקום לדון בהם בערכאה זו. העוררת אינה טוענת לכל ליקוי או פגם חמור כנגד החלטת השמאי המכריע ואף אינה מעלה כל טענה חדשה שלא היתה נמצאת בפניו של השמאי המכריע כשנתן הכרעתו בענין. כל שעושה העוררת היא לטעון שוב הטענות והנתונים שעמדו בפני השמאי המכריע, בניסיון לשנות את הכרעתו של השמאי המכריע ע"י ועדת הערר". (עמ. 4 שם).

ובהמשך:

" לטעמנו ברור שלא ניתן לטעון שהלכה פסוקה היא כי שוויה של דרך אינו O . לדעת ועדת הערר הערכת שווי של דרך אינו עניין לקביעת שיפוטית בדרך של הלכה מחייבת אלא הוא עניין שמאי, אותו יש לבחון בכל מקרה לגופו של עניין בהתאם לנסיבות, לנתונים הפיסיים והתכנוניים, לאפשרות להשתמש בפועל באופן יעיל במקרקעין, לפרק הזמן הריאלי למימוש התכנית, ונתונים נוספים אותם יכול לשקול השמאי. אין לקבוע מראש שווי אפס כמו שאין לקבוע מראש שווי של אחוז קבוע כלשהוא מערך של מגורים".

מה ניתן ללמוד מהאמור לעיל: