פסק-דין בתיק עמנ 236/04
:
| גרסת הדפסה
|
עמ"נ בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו |
236-04,2832-04
1.1.2007 |
|
בפני : מיכל רובינשטיין |
|
| - נגד - | |
|---|---|
|
: הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון עו"ד רועי בר |
: אסתר ביין |
| פסק-דין | |
- מבוא
- 1. שני ערעורים נגד החלטתה של ועדת הערר מחוז מרכז מיום 12.9.04 לדחות את העררים שהוגשו מטעם הצדדים כנגד השומה המכרעת, אשר חייבה את הועדה המקומית בתשלום פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין שבבעלות המשיבים וכן בתשלום פיצויי הקפאה על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: חוק התכנון והבניה).
- העובדות
- 2. המשיבים הינם הבעלים של המקרקעין הידועים כמגרשים 1154 ו- 1156 בגוש 3929 (להלן: החלקות). החלקות הן חלק ממתחם מקרקעין, בשטח של כ- 55 דונם הממוקם במזרח העיר ראשון לציון וגובל בבית הקברות העירוני. בהליכי הסדר הקרקעות נחלק המתחם לשתי חלקות רישום גדולות בלבד: חלקה 24 (34 דונם) וחלקה 95 (25 דונם). בשנות ה- 30 פוצלו החלקות המקוריות על ידי בעליהן לצורך מכירתן לחלקות קטנות של כחצי דונם כל אחת. במסגרת פרצלציה רצונית זו הפרישו החלקות המקוריות הפרשה מינימלית של כ- 15% לצורך יצירה תיאורטית של דרכי גישה לחלקות המתפצלות.
- במהלך השנים הוחלו על המתחם ההוראות התכנוניות הבאות:
- רצ/1/1 מיום 30.7.70 : תכנית מתאר לכל העיר ראשון לציון שצבעה את המתחם כולו בצהוב כאזור מגורים ג' וקבעה למגרש מינימלי של 500 מ"ר היקף בניה של 4 קומות מעל קומה מפולשת, 27.5 בקומה ובסה"כ 110% בניה בתוספת 25% מהשטח הבנוי למרפסות.
- רצ/1/1/ג מיום 10.8.78: תכנית מתאר חלקית לראשון לציון הגדילה את זכויות הבניה באזורי מגורים ג', במגרשים ששטחם נטו 450-620 מ"ר ל- 34.4.% בקומה ובסה"כ 137.5%, צפיפות 16 יח"ד לדונם נטו. התקבעה הוראת חובה להכנת תכניות מפורטות כתנאי למתן היתרי בניה בתחומה והפרשות לצרכי ציבור.
- -ב-30.4.81 פרסמה הועדה המחוזית-מרכז תנאים למתן היתרי בניה עלפי סעיף 78 לחוק - להפחתת צפיפות של 25% בכל מחוז המרכז והוגבלה צפיפות יח"ד ל- 12 יח"ד לדונם נטו.
- ביום 6.7.73 פורסמה הודעה על פי סעיף 77 לחוק כי האזור הוכרז כאזור לתכנון מחדש.
- תכנית מפורטת רצ/1/8 מיום 20.7.81 קבעה את יעוד המתחם כשטח ציבורי פתוח (שצ"פ).
- תכנית רצ/1/8/ב/2 מיום 14.9.95 קבעה את המגרשים כאזור מגורים ב' מיוחד , 80% בניה לשתי יח"ד בתוספת 50 מ"ר מרתף ו- 14 מ"ר עליית גג.
- בגין תכנית מפורטת רצ/1/8 (תיקרא להלן: תכנית השצ"פ) הגישו המשיבים תביעת פיצויים לירידת ערך על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. תביעות המשיבים נדחו על ידי מוסדות התכנון ולבסוף הגישו המשיבים תביעות לבית המשפט המחוזי. במסגרת הדיון בבית המשפט המחוזי הוסכם בין הצדדים על העברת הדיון בפני שמאי מוסכם מטעם בית המשפט. במהלך הליך השמאות ביקשו המשיבים לפסול את השמאי המוסכם והצדדים חזרו להתדיין בפני בית המשפט המחוזי.
- תוך כדי הדיונים בבית המשפט המחוזי, הופקדה תכנית רצ/8/ב/2 (שתיקרא להלן: התכנית החדשה). ערב אישורה של התכנית החדשה הגיעו הצדדים להסכמה אשר קיבלה תוקף של פסק דין לפיה אם וכאשר תופקד התכנית החדשה, תחזור בה הועדה המקומית מכוונתה להפקיע בפועל את המקרקעין מידי הבעלים על פי הוראותיה של תכנית השצ"פ. על פי ההסכם יוכלו המשיבים להגיש תביעה מתוקנת, במידה וימצאו כי אין בהוראות התכנית החדשה כדי להשיב למקרקעין את ערכם ערב אישורה של תכנית השצ"פ.
- לאחר אישורה של התכנית החדשה הגישו המשיבים תביעות חדשות בטענות לקיומה של ירידת ערך באישורה של התכנית החדשה. על פי הסכמת הצדדים מונה השמאי מאיר צור כשמאי מכריע.
- 3. ב- 10.4.02 ניתנה השומה המכרעת (נספח ג' לערעור מטעם הועדה המקומית).
- בשומה קבע השמאי המכריע למשיבים פיצויים בגין ירידת ערך המקרקעין עקב התכנית החדשה, וכן בגין הקפאתם של המקרקעין מיום אישורה של תכנית השצ"פ ועד שינוי יעודם של המקרקעין בעקבות אישור התכנית החדשה.
- באשר לירידת ערך המקרקעין- השמאי המכריע קבע כי התכנית החדשה הפחיתה את שווי המקרקעין בהשוואה לתכנית רצ/1/1/ג. על אף זאת בקביעת שווי המקרקעין על פי תכנית רצ/1/1/ג (דהיינו שווי המצב הישן) התחשב השמאי בחוסר פיתוחם של המקרקעין ובעובדה שלא שולמה על ידי הבעלים השבחת המקרקעין בשל עליית ערכם. שני גורמים אלו מצדיקים, על פי השומה המכרעת, את הפחתת ערך המקרקעין במצב הישן.
- אשר להקפאת המקרקעין- השמאי המכריע פסק למשיבים פיצויים עבור התקופה שהחלה ביום אישור תכנית השצ"פ ועד לאישורה של התכנית החדשה. פיצויים אלו ניתנו בגין "הקפאתם" של המקרקעין עקב שינוי יעודם ומניעתם של המשיבים מלעשות בהם שימוש עד ליום אישורה של התכנית החדשה אשר שינתה את יעודם של המקרקעים למגורים בחזרה. השמאי קבע, כי הפיצויים יחושבו על פי שיעור תשואה של 4% משווי הקרקע בתקופת ההקפאה.
בעלי דין המבקשים הסרת המסמך מהמאגר באמצעות פניית הסרה בעמוד הסרת מסמך באתר. על הבקשה לכלול את שם הצדדים להליך, מספרו וקישור למסמך. כמו כן, יציין בעל הדין בבקשתו את סיבת ההסרה. יובהר כי פסקי הדין וההחלטות באתר פסק דין מפורסמים כדין ובאישור הנהלת בתי המשפט. בעלי דין אמנם רשאים לבקש את הסרת המסמך, אולם במצב בו אין צו האוסר את הפרסום, ההחלטה להסירו נתונה לשיקול דעת המערכת
| הודעה | Disclaimer |
|
באתר זה הושקעו מאמצים רבים להעביר בדרך המהירה הנאה והטובה ביותר חומר ומידע חיוני. עם זאת, על המשתמשים והגולשים לעיין במקור עצמו ולא להסתפק בחומר המופיע באתר המהווה מראה דרך וכיוון ואינו מתיימר להחליף את המקור כמו גם שאינו בא במקום יעוץ מקצועי. האתר מייעץ לכל משתמש לקבל לפני כל פעולה או החלטה יעוץ משפטי מבעל מקצוע. האתר אינו אחראי לדיוק ולנכונות החומר המופיע באתר. החומר המקורי נחשף בתהליך ההמרה לעיוותים מסויימים ועד להעלתו לאתר עלולים ליפול אי דיוקים ולכן אין האתר אחראי לשום פעולה שתעשה לאחר השימוש בו. האתר אינו אחראי לשום פרסום או לאמיתות פרטים של כל אדם, תאגיד או גוף המופיע באתר. |
|