פסק-דין בתיק עא 3377/01

1.         ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א-יפו ( כב' השופטת יהודית שיצר).

אשר דן בשלוש תביעות שאוחדו הקשורות לנכס אחד ואשר על פיו הורה בית המשפט לפרק את השיתוף בנכס המקרקעין הנדון, בדרך של רישום בית משותף, ודחה את התביעה לפיצוי ולתשלום דמי-שכירות ראויים.

2. ענייננו בנכס מקרקעין הידוע כחלקה 10 בגוש 7687 הנמצא ברחוב המשביר 13 אזור התעשייה בחולון ( להלן:"הנכס"). שטח הנכס הוא כ- 1,131 מ"ר, המבנים שעליו ממוקמים בצידי המגרש, קירותיהם החיצוניים נושקים לגבולותיו, כאשר ביניהם נוצר חלל המקורה בסככה, באופן היוצר "האנגר" המתאים לניהול מוסך.

הצדדים לסכסוך הם מצד אחד בעליו המקוריים של הנכס, אביו ודודו של שמעון אג'בר מהם קיבל שמעון אג'בר בירושה את חלקם בשנת 1998,חברה בע"מ - המשיבה מס' 2 בבעלותו של שמעון אג'בר (שני אלה יכונו להלן:"אג'בר") ומצד שני חברת ת.ס. אוטומטיב ישראל בע"מ, המערערת, שמנהלה העיקרי הוא מר סלם שלם (להלן:"אוטומטיב").

3. בשנת 1991 רכשה אוטומטיב מאג'בר 51% מזכויות הבעלות בנכס. נרשם ביניהם הסכם שיתוף אשר הקנה לכל אחד מן הצדדים זכות שימוש בחלקו. בנוסף נחתם בין אג'בר לאוטומטיב הסכם שכירות על פיו הושכרה לאוטומטיב עד ליום 31/3/95 גם חלקה של אג'בר בנכס, היינו הנכס הוחזק בשלמות על ידי אוטומטיב, בו החלה לנהל מוסך מרכזי למכוניות לאדה. עם סיום הסכם השכירות, (15/3/95), נחתם הסכם נוסף בין אוטומטיב לאג'בר לפיו ניתנה לאג'בר אופציה לרכוש את זכויות אוטומטיב בנכס (51%) בתנאי שייחתם ביניהם חוזה מכר עד ליום 31/5/95. חוזה כאמור, לא נחתם בין הצדדים, בסופו של דבר,חרף זאת טען אג'בר כי מימש את האופציה ולכן רשם לטובתו הערת אזהרה על חלקה של אוטומטיב בנכס. אוטומטיב פנתה לבית המשפט המחוזי ביום19/6/95 ובהמרצת פתיחה בקשה את מחיקת הערת האזהרה. במהלך ההתדיינות הגיעו הצדדים להסכמה, וביום 26/6/95 ניתן צו מניעה הדדי, אשר אסר על כל צד לעשות שימוש בנכס של הצד האחר. בתאריך 3/2/97 ניתן פסק-דין בו נקבע כי האופציה פקעה, וכן ניתן צו למחיקת הערת האזהרה.  צו המניעה נותר על כנו, לפחות עד למועד מתן פסק הדין קמא, כפי שהדבר עולה מפסק הדין.

משהחלו הסכסוכים האמורים, הוגשו בין הצדדים 3 תביעות נוספות:

(1).       ת.א. 4966/95 - תביעה שהוגשה על ידי אג'בר כנגד אוטומטיב לפיצוי בגין איחור בפינוי המושכר על סך 140,000 ש"ח.

(2)                 ת.א. 56117/95 תביעה שהוגשה על ידי אוטומטיב לפירוק שיתוף בנכס.

(3)                 ת.א. 54877/97 - תביעת אוטומטיב נגד אג'בר  לתשלום דמי-שכירות ראויים בסך 110,000$ המהווים את ההפסד בשל ניהול הליך מחיקת הערת האזהרה וקיומו של צו מניעה, אשר מנע קבלת דמי-שכירות ראויים.

בית משפט השלום דחה את תביעת הפיצוי בגין האיחור בפינוי המושכר, וקבע כי היא נולדה בעקבות תביעתה של אוטומטיב. התביעה הוגשה באיחור רב ועל פי הראיות נראה היה כי פרטי הציוד המעטים שנותרו במושכר הושארו שם בהסכמה ועל בסיס היחסים הטובים ששררו בין הצדדים, ובכל אלו לא היה כדי להפריע בעשיית שימוש במושכר.

גם התביעה לפיצוי בגין הפסד דמי-השכירות נדחתה, על ידי ביהמ"ש, שכן נקבע שצו המניעה ההדדי ניתן בהסכמה ולבקשת הצדדים. הנזק שנגרם כביכול לאוטומטיב ניתן היה למנעו או לפחות להקטינו.

עיקר פסק הדין עוסק בשאלת פירוק השיתוף בנכס ושאלה זו עומדת גם בבסיס הערעור שבפנינו.

בנושא פירוק השיתוף קבע בית המשפט בפסק דין יסודי וממצה, כי פירוק השיתוף יעשה בדרך של רישום הבית כבית משותף, כאמור בסעיף 42 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969.

השופטת המלומדת פעלה בהתאם להוראות חוק המקרקעין בפרק הדן בפירוק השיתוף, וקבעה כי משלא ניתן לבצע חלוקה בעין, יש לבחון אם ניתן לפרק את השיתוף בדרך של רישום הבית כבית משותף.

הנושא הועבר לחוות דעתה של המפקחת על רישום המקרקעין, אשר קבעה בחוות דעתה מיום 6/12/00 ומיום 26/12/00 כי אין מניעה לרשום את הנכס כבית משותף. את החלטתה ביססה המפקחת על תשריט הבית שאושר על ידי המודד מר עמנואל וכן אחרי שפנתה גם לבקש את אישור הוועדה המקומית.

הוועדה המקומית במכתבה מיום 9/8/98 קבעה כי:

                                    " אין בכוונתה של הוועדה המקומית להתערב בסכסוך

הקנייני בין בעלי הזכויות בנכס הנדון ולהביע עמדה

בשאלה המשפטית האם לרשום בפנקס הבתים

 המשותפים בבניין הכולל חריגות בנייה".