פסק-דין בתיק עא 3136/06

1.         בפנינו ערעור על פסק דינה של המפקחת על רישום מקרקעין בעכו (כב' המפקחת עידית וינברגר) בתיק 41/05, מיום 5.1.06, לפיו נדחתה תביעת המערערים לחייב את המשיבים בהוצאות בגין הבנייה הבלתי חוקית על גג בניין דירת המערערים.

          העובדות

2.         המדובר בשני מבנים המצויים בחלקה 10 בגוש 11009 בקריית אתא: מבנה קדמי שבו שש יחידות דיור אשר בבעלות המשיבים 1-12, ומבנה אחורי שבו שתי דירות מגורים - האחת "מיני קוטג'", שבעליה הם המשיבים 13 ו-14 והשנייה דירה בקומה ב', שבעליה הם המערערים. אין חולק, כי לא ניתן לבצע הפרדה בין המבנים, ומכאן ששני המבנים עתידים להירשם יחדיו כבית משותף. החברה הקבלנית אשר בנתה את שני המבנים, חברת ב. דני חברה לבנין והשקעות (1992) בע"מ (להלן: החברה הקבלנית), החלה לבנות על גג המבנה האחורי קומה נוספת, אך אולצה להפסיק את הבנייה, לאחר שכל בקשותיה לקבלת היתר בנייה נדחו. לימים - כפי שיפורט בהמשך - ניתן כנגד החברה ומנהלה, מר דני ביטון, צו הריסה, אולם עד היום לא נהרסה התוספת.

3.         המפקחת פירטה בהרחבה את השתלשלות העניינים במקרה זה, ולהלן יובאו עיקרי הדברים בלבד.

4.         ביום 15.6.00 גזר בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט לבנוני) את דינם של החברה הקבלנית ומנהלה, בשל בניית הקומה השלישית, בניגוד להיתר הבנייה. בגזר הדין קבע בית המשפט כי יש להרוס את התוספת הבלתי חוקית תוך שישה חודשים. ביום 22.10.01, האריך בית המשפט את המועד לביצוע הצו עד ליום 22.1.02, אלא אם כן יינתן עד מועד זה היתר בנייה כדין. עד כאן ההליך הפלילי.

בשנת 1998 הגישו המערערים תביעה לבית משפט השלום בחיפה (כב' השופט לבנוני), בגין נזקים שנגרמו להם על ידי החברה הקבלנית בשל עיכוב בבנייה ובמסירת החזקה, ובגין ליקויי בנייה. בפסק דינו, פסק בית המשפט פיצויים לטובת המערערים, אך נמנע מלהורות על צו הריסה לתוספת הבלתי חוקית, בקובעו כי לא ראוי שיכריע בסוגיה התלויה ועומדת בפני בית המשפט המחוזי (כב' השופט גרשון).

התביעה בבית המשפט המחוזי הוגשה על ידי המערערים ושכניהם באותו בית, המשיבים 13-14, כנגד החברה הקבלנית, ואוחדה עם תביעתם של בעלי שלוש מהדירות בבית הקדמי.

בפסק דינו קבע בית המשפט, כי הואיל ומדובר בשלד של הבניין בלבד, אין לומר כי הוא עונה על הגדרת "דירה". הואיל וכך, והואיל והגג מעל דירת המערערים לא הוצא במפורש מהרכוש המשותף ולא הוצמד לדירה כלשהי, הרי שהגג האמור נותר חלק מהרכוש המשותף, ואם קיימים אחוזי בנייה שעוד נותרו לניצול, הרי שבעלי הדירות ולא החברה הקבלנית זכאים לנצלם.

השופט גרשון קבע, כי לחברה הקבלנית אין עוד זכויות בחלקה, וכי אין היא זכאית להמשיך בבניית הדירה השלישית.

            ביום 3.4.05 הגישו המערערים תביעה למפקחת (היא התביעה העומדת בבסיס ערעור זה), בגדרה התבקשה המפקחת להורות כי המשיבים יישאו, ביחד ולחוד, בהוצאות התאמת הבנייה הבלתי חוקית על הגג לדרישות החוק, ובכלל זה הריסת הבנייה. לטענת המערערים, התוספת נמצאת על הגג שהינו רכוש משותף, ולפיכך צריכים כל בעלי הדירות לשאת בעלות הריסת תוספת הבנייה והתאמת הגג לפי החוק.

פסק דינה של המפקחת

5.         המפקחת דחתה, כאמור, את תביעת המערערים. בפסק דינה הטעימה המפקחת, כי השופט לבנוני אימץ את חוות דעתו של המהנדס מטעם המערערים, מר דברת. השופט פירט את סכום הפיצוי בכל אחד מראשי הנזק המפורטים בסעיף ריכוז העלויות בחוות הדעת של דברת וקיבל אותם במלואם, למעט סעיף אחד בחוות הדעת שכותרתו "עבודות שונות", ועניינו בהוצאות רישום הבית המשותף.

לשיטת המפקחת, המסקנה היחידה מעיון בחוות הדעת של דברת היא, כי זו כוללת את העבודות הדרושות לצורך הריסת התוספת על גג הבניין, וכן את עבודות האיטום וחיזוק הגג לאחר מכן (המפקחת הפנתה בהקשר זה לסעיפים  2,4,5,9 בחוות הדעת).

עוד נקבע, כי השופט לבנוני אימץ גם את חוות הדעת של שמאי המקרקעין מטעם המערערים ופסק סכום של 39,200 ש"ח בגין ירידת ערך דירת המערערים, וזאת בשל הצורך בהתאמת הגג וביצוע העבודות.

עוד קבעה המפקחת, כי עדותו של המערער בכל הקשור לעבודות האיטום שביצע לכאורה בגג, תוך שימוש בסכום שנפסק לו כפיצוי, הייתה מגמתית ובלתי אמינה לחלוטין.

כן נקבע, כי יש לדחות את טענת המערערים לפיה מהימנעותו של השופט לבנוני מלהורות על ביצוע צו ההריסה, יש להסיק בהכרח כי נמנע מלפצות את המערערים בגין עלות ההריסה. השופט לבנוני נמנע מלהורות על ביצוע צו ההריסה מאחר שבאותה עת הייתה קיימת האפשרות שכב' השופט גרשון יכריע כי לחברה הקבלנית יש בעלות באחוזי הבנייה. לטענתה, בהימנעותו של השופט לבנוני מלהורות על צו ההריסה בהליך האזרחי, אין כדי להשפיע על הצו שניתן על ידי אותו שופט בהליך הפלילי, שעומד על כנו.

עוד קבעה המפקחת, כי יש לדחות את טענת המערערים כי עלויות ההריסה והתאמת הגג מגיעות לסך של 200,000 ש"ח, ולו מן הטעם שהטענה לא הועלתה בכתב התביעה, וגם לא הוכחה.

כללו של דבר נקבע, כי המערערים פוצו בגין עלויות הריסת התוספת במסגרת פסק הדין של השופט לבנוני בהליך האזרחי, ולכן אין לחייב את המשיבים לשאת בעלויות ההריסה.

המפקחת קבעה גם, כי מקובלת עליה עמדת המשיבים, לפיה ייתכן כי בית משפט השלום נתפס לכלל טעות עת פסק למערערים פיצוי בגין נזקים שנגרמו לרכוש המשותף והתיקונים האמורים להתבצע בו, אך בכך אין כדי לשנות את העובדה שהסכום נפסק לטובת המערערים, ואף שולם להם.

מעבר לנדרש, ציינה המפקחת, כי גם אלמלא פוצו המערערים, ספק רב אם ניתן היה לחייב את המשיבים לשאת בהוצאות הריסת תוספת הבנייה, בניגוד לדעתם, שכן תוספת בנייה לא חוקית, מעצם טיבעה, אינה מעניינם של בעלי הדירות. הקביעה כי אחוזי הבנייה שנותרו בחלקה שייכים לבעלי הדירות וכי הגג הינו רכוש משותף, אין בה כדי להטיל את החובה, על מי מבעלי הדירות, לשאת בהוצאות הריסת התוספת, שכן אין המדובר בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה וניהולו של הרכוש המשותף, כמצוות סעיף 58 לחוק המקרקעין.