פסק-דין בתיק עא 2931/04

א.         הערעור שבפנינו הוא על פסק-דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופטת ת. שרון - נתנאל), מיום 22.8.04, בתיק אזרחי 019304/02, לפיו התקבלה תביעת המשיבים כנגד המערערת אשר חוייבה להחזיר למשיבים את הסכום של 79,406 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית, מיום הגשת התביעה (13.11.02), וכן חוייבה המערערת בשכר טרחת עו"ד בסכום של 12,000 ש"ח .

ב.         העובדות הצריכות לענין הינן בתמצית אלה:

המנוחה גב' רות פריד ז"ל (להלן: "המנוחה"), היתה בעלת זכויות חכירה במגרש בשטח 2,039 מ"ר בנשר, וביום 12.4.94 התקשרה המנוחה בחוזה פיתוח לגבי המגרש בו צויין שהמנוחה זכאית לבנות על המגרש 3,049 מ"ר מבונים.

המנוחה שילמה למינהל דמי שימוש מהוונים לכל תקופת החכירה בסכום של 679,735 ש"ח.

בשנת 1999 העבירה המנוחה את כל זכויותיה במגרש לתובעת מס' 2 ("החברה"), ובאפריל 1999 נערך חוזה חכירה בין החברה לבין המינהל ביחס למגרש.

בנוסף לדמי השימוש הנ"ל שילמו המנוחה וכן החברה, תשלומים נוספים למינהל: התשלום הראשון: 48,833 ש"ח ששולמו על ידי המנוחה כדרישת המינהל ביום 22.3.99 כתוספת דמי היוון.

התשלום השני: 13,585 ש"ח ששולמו על ידי החברה כדרישת המינהל ביום 21.10.99 בגין תוספת דמי היתר היוון בגין חריגת בניה.

המשיבים הגישו את תביעתם נשוא הדיון בה הם עותרים להחזיר להם את שני התשלומים שפורטו לעיל ואשר לטענתם נדרשו על ידי המינהל שלא כדין, ושולמו על ידי המשיבים תחת אילוץ, כדי שיוכלו לבצע את הבניה במגרש ולממש את זכויותהם.

ג.          בהתייחס לעובדות הרלוונטיות וההליך המשפטי מציינת כב' השופטת קמא בפסק דינה שהמגרש הוקצה למנוחה, ללא מכרז, כנגד קרקע אחרת שהמנוחה נדרשה לפנות עקב דרך שתוכננה בו.

התמורה עבור המגרש נקבעה לפי חוות דעתו של השמאי המחוזי שלקחה בחשבון את מיקומו של המגרש וכן את אחוזי הבניה המותרים עליו (נספח ב' לתצהיר הגב' י. שמש מטעם המינהל).

שיעור הניצול פורט גם בחוזה הפיתוח (נספח ג' לתצהיר הגב' י. שמש).

ביום 5.1.99 הודיע המינהל למנוחה שבתכניות הבניה שהועברו למינהל קיימת חריגת בניה בשטח של 334 מ"ר, וכי הבקשה תועבר להערכת החריגה. הוצאה שומה בגין תוספת הבניה, והמינהל שלח למנוחה חשבון דמי היתר (נספחים ד' - ז' לתצהיר הגב' י. שמש).

ביום 10.2.99 שלח ב"כ המנוחה מכתב למינהל בו הוא מודיע שעל המגרש הוקם מבנה בן שלוש קומות בשטח של כ-3,500 מ"ר. ב"כ המנוחה ביקש מן המינהל התחייבות לטובת בנק הפועלים בשטח של 82.5 מ"ר עקב רישום משכנתא. משהוברר שקיימת תוספת בנייה נוספת, שיגר המינהל דרישה לתוספת דמי היתר.

ד.         בתביעתם התבססו המשיבים על פסק דינו של ביהמ"ש העליון, הוד אביב בע"מ נגד המינהל, ע"א 6518/98, פ"ד נ"ה (4), עמ' 28, שניתן לאחר שנחתם חוזה הפיתוח וחוזה החכירה נשוא הדיון.

לטענת המשיבים בוצעה הבניה הרלוונטית במהלך תקופת הפיתוח ולכן חל עליה חוזה הפיתוח ובמסגרת חוזה זה לא סוכם על הגדלת התמורה למקרה בו יוגדלו אחוזי הבניה.

גם הבניה בגינה נדרש התשלום השני בוצעה, לטענת המשיבים, במהלך תקופת הפיתוח (שנסתיימה לפי החוזה ביום 1.5.97 והוארכה עד 1.9.99), ולכן חלות עליה הוראות חוזה הפיתוח, ולא הוראות חוזה החכירה.

ה.         המינהל טען בפני בימ"ש קמא שיש לאבחן את פסק הדין בענין "הוד אביב" לעומת המקרה שבפנינו הואיל ועובדות המקרה שבפנינו שונות מן העובדות שעמדו בבסיס פסק הדין שבענין "הוד אביב".

המינהל מפנה לפסק דינה של כב' השופטת ה. גרסטל, ב-ה"פ 507/03 (מחוזי ת"א) מצלאווי חברה לבנין נ. המינהל.

עוד מתבסס המינהל על החלטת המינהל מס' 402 שיצאה בטרם החתימה על חוזה הפיתוח.