פסק-דין בתיק עא 2906/04

1.         המערערים והמשיבה הינם בעלי דירות ושכנים בבית משותף ברח' רחל 37 בחיפה. הבית הוא בן 4 דירות. המערערים הם בעלי שתי דירות בקומת הקרקע והמשיבה היא בעלת דירה בקומה ראשונה.

המשיבה הגישה כנגד המערערים תביעה למפקחת על רישום המקרקעין בחיפה (תיק 192/03) לסילוק ידם של המערערים מהרכוש המשותף ולהשבת מצב הרכוש המשותף לקדמותו כפי שהיה עובר לשינויים שהמערערים ביצעו בו החל בחודש אפריל 2003 במסגרת עבודות שיפוץ שביצעו בשתי דירות בקומת הקרקע שבבעלותם. המדובר הוא בעיקרו במשטח בטון בשטח של כ- 24 מ"ר בגובה גבוה מכפי שהיה לפני תחילת העבודות, סילוק עמודי תאורה הסובבים את משטח הבטון ושיקום הגינה כבראשונה.

המערערים טענו כי המשטח העומד ביסוד המחלוקת נבנה על חשבון חלק מהגינה המשותפת, חלק מהשביל המשותף וחלק מצמחיית הגדר המשותפת. 

המערערים בהגנתם הודו כי במהלך 2003 החלו בביצוע שיפוץ לדירתם, שיפוץ שכלל הגבהת משטח הכניסה מעל המפלס המקורי של השטח הציבורי כדי להתאימו למפלס דירתם, הכל כדי להקל על מר שלמה גליקסמן ז"ל, לפני פטירתו, את כניסתו לדירה בעזרת עגלת נכים.

משנפטר המנוח שלמה גליקסמן ז"ל, טענו הנתבעים כי נאלצו להפסיק את העבודה בנכס ולא יכלו לסיים את ביצוע העבודות על פי התכנית ואף נאלצו להפסיק את העבודות שכן לא היה עוד צורך בבניית גישה לעגלת נכים. משכך, הופסקו העבודות והמצב הוחזר לקדמותו ככל האפשר.

המערערים טענו כי העבודות בוצעו בהסכמת התובעת.

2.         בפסק דינה קבעה המפקחת את העובדות ועיקרן כי התובעת התבקשה להסכים לשינויים בשביל הגישה לדירת הנתבעים שהכילו, בין היתר, הסבת שביל הגישה ושלוש מדרגות על מפתן דירתם לשביל שיפועי המייתר את המדרגות ומתרחב במידה מסויימת ככל שמתקרב לדירת הנתבעים, כמו זה הנצפה במוצג ת/1.

            ת/1 מציג באופן גרפי את תכנית השינויים ונמסר לתובעת על ידי המערערים (עמ' 3 לפרוטוקול). ת/1 נערך על ידי עדת ההגנה עמירה גלילי והוא הגרסה האחרונה שערכה לבקשת המערערים.

            המפקחת קבעה כי המשיבה הסכימה לת/1.

            עוד קבעה כי בפועל בוצעה בנייה שונה בתכלית כשעיקר השינוי הוא יציקת רחבה במרבית השטח שנועד להישאר ערוגה גננית לרבות השטח מתחת למדרגות המוליכות לדירת התובעת, הגבהת הרחבה מפני הקרקע הטבעיים לכדי הצורך להתקין בקדמתה 4 מדרגות, בניית מעקה בטון נמוך מסביב לרחבה, התקנת מעקה סורג ממתכת מעליו סביב כל הרחבה, התקנת תאורה סביב הרחבה וכן שער סורג במעלה המדרגות המוליכות אליה. הרחבה שנמצאת במפלס הכניסה של דירת המערערים, נושאת עתה אופי של מרפסת פרטית פתוחה, בעוד על פי ת/1 התכנון שהוצג בפני התובעת נשא אופי של שביל גישה ותו לא.

            בהמשך קובעת המפקחת כי לבנייה הקיימת היום לא נתנה המשיבה מעולם את הסכמתה. מצויין כי המערערים בסיכומיהם אינם טוענים אחרת אך טוענים כי ההתנגדות לבנייה מהווה שימוש לרעה בזכות בחוסר תום לב מצד המשיבה / התובעת בעיקר לנוכח השינויים המזעריים והלא משמעותיים לטענתם, של מה שבוצע לעומת מה שהוסכם.

            המפקחת דחתה את עמדת הנתבעים. לגישתה, השינוי שביצעו מהווה פגיעה במשמעות סעיף 2 לתקנון המצוי החל על הבית המשותף המחייב קבלת הסכמה מיתר בעלי הדירה ולמצער מהתובעת / המשיבה שחולקת איתם את אותה חזית כניסה.

            המפקחת מציינת כי לא מדובר בשינוי זניח או בעניין של מה בכך וכי על פי ההסברים שנתנו העדים והצילומים שהוגשו מדובר בשינויים במפלס הקרקע, בשטח שכוסה בטון על חשבון מתקן גנני, במתקנים כמו שער, סורג, גדר ותאורה המשווים למתחם אופי של חצר פרטית הכל בחזית המשמשת חזית כניסה גם לדירת התובעת / המשיבה.

            עוד קבעה המפקחת כי הוכח שהתובעת הביעה את התנגדותה לשינויים המבניים מיד כשנוכחה מתוך העבודה בשטח כי אינם תואמים את אלה להם הסכימה מלכתחילה שהרי מלכתחילה לא נתבקשה הסכמתה בעניינם.

            המפקחת בחנה את טענת המערערים כלפי המשיבה בדבר שימוש לרעה בזכות במשמעות סעיף 14 לחוק המקרקעין ושימוש בחוסר תום לב ותוך הסתמכות על רע"א 6339/97 פד"י נ"ה (1) 199 וע"א2643/97 פד"י נ"ז (2) 385 קבעה כי זכות הקניין של התובעת נפגעה שכן התובעת זכאית לכך שחזות חזית הגישה לדירתה לא תשונה בעל כורחה או באופן הפוגע בפרטיות שאפיינה את הכניסה הקודמת, פגיעה שהנה קבועה ולא בת חלוף משמדובר בבנייה קשיחה שחייבה תשתית יצוקה. גם בהתנהגות הנתבעים ראתה מידה של חוסר תום לב וניצול הסכמתה של התובעת למהדורת תיקון מסויימת שכיוונה להקל עם המנוח לאור נכותו והצגתה כהסכמה למהדורת תיקון אחרת, הסכמה שלא ניתנה ולא נתבקשה.

            משכך, קבלה המפקחת את התביעה והורתה לנתבעים להשיב את מצב הרכוש המשותף בחזית הצידית של הבית בה נמצאות הכניסות לדירות הצדדים לאחת משתי חלופות: התאמת החזית לת/1 שצורף לפסק הדין כחלק בלתי נפרד ממנו, או, השבת החזית למצבה עובר לעבודות השיפוץ הפנימיות בדירת המערערים לרבות בניית מדרגות גישה אל הדירה על מפתנה. עוד חוייבו הנתבעים לפנות את פסולת הבניין שתיווצר מפירוק כל הבנוי, לפזר אדמה גננית על הקרקע שתחשף ולשקם את הגינון על אותה קרקע, הכל על חשבונם. המפקחת קצבה לצורך בצוע הנ"ל 120 יום ממועד מתן פסק הדין. עוד חוייבו הנתבעים לשלם לתובעת / המשיבה הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

3.         המערערים, הם הנתבעים בפני המפקחת, הגישו ערעור זה על פסק דינה, ערעור המשתרע על פני 9 עמודים. המערערים טוענים כי הצורך בשינויים התייתר אך כי לא ניתן היה להחזיר את המצב לקדמותו שכן הוחל כבר בביצוע העבודות ונוצרו עובדות בשטח שלא ניתן היה לבטל במחי יד. לגישתם ויתרו על סלילת השביל השיפועי וביצעו את התכנית בחלקה, רק את אותו חלק שהיה הכרחי לביצוע בנסיבות אליהן נקלעו, קרי, השלמת עבודות שהיו דרושות לסיום ההרחבה המוגבהת ומדרגות בכל הרחבה.

            לגישתם ביצעו למעשה באופן חלקי תכנית שהמשיבה הסכימה לביצועה, הסכמה העומדת בעינה ומשכך היה מקום לדחות את התביעה.

            המערערים מדגישים כי ביצוע הבנייה על פי התכנית במלואה היה פוגע במשיבה וברכוש המשותף יותר מהפגיעה שנוצרה בפועלו וסבורים כי כורח המציאות הוא שהמצב בשטח ישאר בעינו.