פסק-דין בתיק עא 2757/03

השופט י. שנלר

1.         לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום ברמלה (כב' השופטת ז. בוסתן) בה.פ. 1032/01, מיום 23.6.03, לפיו נדחה ערעור המערערת  על הכרעת השמאית המכריעה, הגב' דורית פריאל (להלן - השמאית או השמאית המכריעה), בדבר  שיעור היטל ההשבחה, בעקבות אישורה של תוכנית ממ/3096 (להלן - התוכנית המשביחה), החלה על חלקה 823 בגוש 6189 בגבעת שמואל (להלן: "המקרקעין").

רקע עובדתי :

2.         בהתאם לשומה המכרעת מיום 6.1.01 (להלן - השומה) המצב התכנוני הינו כדלקמן:

א.                 בהתאם למצב הקודם, חלה תוכנית ממ/3006 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 24.8.84. התוכנית חלה על מתחם תדיראן לשעבר ועל רצועת קרקע נוספת ברוחב 50 מ' לאורך כביש 4. 

התוכנית קבעה כי בחלק מהמקרקעין יוקם אזור מסחרי בו תותר בניית בניין בשטח של 11,874.54 מ"ר (להלן - הבניין הקיים), וכן תותר בניית מבנה חניה הכולל מפלס עליון ומפלס תחתון, בשטח כולל של 5,301.64 מ"ר (להלן - החניון). יתר שטחי התוכנית, 16,220 מ"ר לקרקע חקלאית (להלן - שטח חקלאי), ולדרכים.

תוכנית ממ/950 אשר פורסמה למתן תוקף ב- 31.3.86, שינתה את ייעודו של השטח החקלאי, לשטח פרטי פתוח (להלן - ש.פ.פ.), המיועד לפיתוח גנני בלבד, אשר כל בניה בו אסורה. בשומה צויין כי השטח המסווג כש.פ.פ., משמש לחניה עילית ולגינון.

ב.         התוכנית המשביחה, שפורסמה, כאמור, למתן תוקף בי.פ. 4843 מיום 17.1.00, חלה על חלק משטחי התוכניות דלעיל, לרבות, על הבניין הקיים, על שטח החניון ועל הש.פ.פ..

מטרת התוכנית שינוי ייעוד השטח מאזור מסחרי לאזור משרדים ותעשיות עתירות ידע, לצורך הקמת מבנה רב קומות לתעשייה עתירת ידע, משרדים ומסחר מקומי, מדרום מערב לבניין הקיים בשטח ששימש כחניון.

בנוסף, שינוי ייעוד רצועת קרקע ברוחב של 25 מ' מש.פ.פ. להרחבת כביש מס' 4, וכשביתרת הש.פ.פ. יתאפשר שימוש בחניונים תת קרקעיים.

3.         בין הצדדים התעוררה מחלוקת בשאלת שיעור היטל ההשבחה שעל המשיבה לשלם למערערת, על רקע התוכנית המשביחה, ועל כן הסכימו הצדדים, לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן - החוק), על מינויה של השמאית המכריעה. 

4.         כל צד הציג בפני השמאית חוות דעת שמאית מטעמו, וביום 6.1.01 הוציאה כאמור השמאית תחת ידה את השומה.

במסגרת העקרונות והשיקולים שבשומה, ציינה השמאית, בין השאר, את הצורך בהריסת החניון, ובמיוחד, אשר צויין בתקנון התוכנית לפיו מתן טופס 4, מותנה בסיום עבודות לשיפור מחלף גבעת-שמואל, הכולל 3 אלמנטים, ובכללם, שינוי תוואי הרמפה היורדת לכיוון צפון ושיפור הרמפה מדרום, שינוי מיקום תחנות אוטובוסים על כביש 4, וכן סלילת כביש מקביל לכביש מס' 4 (להלן - עבודות המחלף). כן הוסיפה השמאית, כי הובהר על-ידי נציג מ.ע.צ., כי תשלום של 6 מליון ש"ח למ.ע.צ. בערכים של מועד פגישה שנערכה ביום 12.3.96, הוא תנאי לתכנון וביצוע האלמנטים האמורים (להלן - המימון).

אורך הזמן הצפוי ממועד התשלום ועד גמר הביצוע, הנו כשנתיים.

בהתאם לתחשיב שבשומה, השווי החדש למימוש מיידי הנו 20,193,000$, שווי החדש בהתחשב בדחייה במימוש, הנו 14,715,000$, הפחתת מטלות 2,170,000$ - סה"כ שווי חדש 12,545,000$.

סה"כ שווי קודם 4,057,000$.

ההשבחה הנה איפה, 8,488,000$, ועל כן היטל ההשבחה שעל המשיבה לשלם למערערת הנו בסך של 4,244,000$.

פסק דינו של בית משפט קמא :

5.         על קביעות השמאית בשומה המכרעת, הגישה המערערת ערעור לבית משפט קמא, כשבבסיס הערעור עמדה הטענה כי יש לתקן את סכום ההשבחה לסך של 18,693,00$ ואת שיעור היטל ההשבחה לסך של 9,346,500$. לטענת המערערת שם, נפלו בקביעות השמאית בשומה המכרעת טעויות משפטיות, אשר הביאו להפחתת סכום ההשבחה ללא הצדקה.

בית משפט השלום דחה את כל טענות המערערת, הן בנימוק כי השגות המערערת אינן בגדר "נקודה משפטית בלבד", כהוראת סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק, והן לגופן של טענות.