פסק-דין בתיק עא 2369/05

1.         זהו ערעור על פסק דינו של בית הדין לשכירות בתל אביב-יפו (כב' השופטת ע' ברקוביץ), מיום 21.4.05, בתיק שכ' 56/04, שקבע כי החנות שמחזיקים המערערים היא " בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח", ועל כן דמי השכירות שמשולמים בגינה אינם מוגבלים לתקרת המקסימום.

הרקע

2.         המשיבים הגישו לבית משפט קמא תביעה לדמי שכירות בעבור חנות שבבעלותם שנמצאת ברחוב אלנבי 79 בתל אביב (להלן: " החנות"). המערערים הם ילדיה של רבקה עורי ז"ל, אלמנתו של המנוח אריה עורי ז"ל (להלן: " המנוח"), ששכר את החנות החל משנת 1933, והחזיק בה כדייר מוגן עד פטירתו, ביום 23.4.97. המערערים הם דיירים מוגנים בחנות.

3.         כדי לקבוע אם החנות כפופה לתקרת דמי השכירות הקבועה בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן:- " חוק הגנת הדייר") היה על בית משפט קמא להכריע בשאלה אם שולמו דמי מפתח בגין החנות. המערערים טענו כי המנוח שילם דמי מפתח - הן בעין הן בהשבת דירת מגורים שהחזיק, והוחזרה לבעליה ללא תמורה. נציין כי בעת ששכר המנוח את החנות, בשנת 1933, לא נהגו השוכרים לשלם דמי מפתח שהרי לידתה של הפקודה הראשונה להגנת הדייר הייתה בשנת 1934, לאחר שהמנוח שכר את החנות פקודת הבית והדיירים (פינוי ודמי שכירות) מס' 11 משנת 1934 - ע"א 564/79 רומנו נ' כהן שוחט, פ"ד לו(1) 634 מפי השופט לנדוי).

פסק דינו של בית משפט קמא

4.         בית משפט קמא קיבל את התביעה, וקבע שהוכח שהמנוח לא שילם דמי מפתח בגין החנות. הוא ביסס את מסקנתו בין היתר על העובדה שלנוכח החקיקה בתקופה הרלוונטית, לא היה קיים בשנות הארבעים היגיון וטעם שהמנוח, אשר ממילא היה דייר מוגן בחנות, ישלם בעבורה דמי מפתח. בית משפט קמא ביסס את מסקנתו גם על עדויות של משיב 1 (להלן: " המשיב") ושל עד נוסף מטעמו, מר דוד דוד (להלן: " דוד"), שהוא בן דודו של המשיב. המשיב העיד כי המנוח הודה בפניו כי הוא לא שילם דמי מפתח בעבור החנות. על אף שעדות זו היא עדות שמיעה, בית משפט קמא קיבל אותה, הן בהיותה אימרת נפטר המנוגדת לאינטרס שלו, הן מפני שבית הדין לשכירות רשאי לקבל גם ראיות בלתי קבילות לפי סעיף 141 לחוק הגנת הדייר. עדות זו של המשיב התחזקה בעדותו של דוד - אשר העיד כי הוא יודע מידיעה אישית שהמנוח לא שילם דמי מפתח.

טענות המערערים בערעור

5.         המערערים טוענים כי שגה בית משפט קמא כאשר קבע כי לא שולמו דמי מפתח עבור החנות. נטל השכנוע ונטל הבאת הראיות שלא שולמו דמי מפתח, היה מוטל על המשיבים. לטענת המערערים, ביסס בית משפט קמא את פסק דינו על עדויות שמיעה בלתי קבילות. עוד נטען, כי בית משפט קמא לא היה צריך להתבסס על החריג שעל פיו ניתן לקבל אימרה של נפטר המנוגדת לאינטרס שלו. לטענת המערערים, האמירה המיוחסת לנפטר לא היתה מנוגדת לאינטרס שלו בעת שנאמרה, ולא היה אפשר לסמוך על מהימנותו של העד המצהיר על האמירה - המשיב עצמו, שעדותו בהקשר זה אינה נתמכת בכל ראיה אובייקטיבית.

6.         אשר לעדותו של דוד - המערערים טוענים שעיון בה מעלה כי העד היה נוכח בויכוח בין בעל הבית לבין המנוח, שבו בעל הבית אמר למנוח כי הוא לא שילם דמי מפתח. מכאן, שהמסקנה של דוד שהמנוח הודה כי לא שילם דמי מפתח - אינה נכונה. עוד טוען ב"כ המערערים, כי אין מקום להחיל את הוראת סעיף 141 לחוק הגנת הדייר. לגישתו, מקורו של הסעיף בכך שבית הדין לשכירות הוא בית דין מקצועי, ולכן בעניינים המקצועיים הקשורים לשכירות, רשאי הוא להתייחס גם לראיות בלתי קבילות. אולם, בנושא הראייתי דנן, אין לבית הדין לשכירות כישורים שיפוטיים עודפים על פני כל בית משפט אחר. לכן, אין כל רציונל המצדיק קבלת עדות שמיעה בענייננו.

7.         עוד טען ב"כ המערערים כי יתכן שקיים הגיון עיסקי בכך ששולמו דמי מפתח בראשית שנות ה-40 למאה שעברה, שכן יתכן שבעל הבית פנה אל הדייר והודיע לו כי לא יאריך את הסכם השכירות, אלא אם כן ישלם לו דמי מפתח.

דיון

8.         אנו סבורים שדין הערעור להדחות.

אכן, הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על בעל הבית - ובענייננו - על  המשיבים. עם זאת, מדובר בהוכחה של "עובדה שלילית" ולכן כמות ההוכחה הנדרשת מן התביעה כדי לצאת ידי חובתה, ולהעביר את נטל הבאת הראיות לסתור לצד השני, היא "זעירה למדי" (דנ"פ 8612/00 ברגר נ' היועץ המשפטי לממשלה, פ"ד נה(5) 456; י' קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה (מהדורה משולבת ומעודכנת, התשס"ד) 1494). העובדות שיש להוכיח התרחשו רובן ככולן לפני עשרות שנים, כאשר חלק מן העדים הרלוונטיים אינם עוד בין החיים.

מקובל עלינו שעדותו של המשיב, כשלעצמה, אין די בה כדי להרים את הנטל שהוטל על המשיבים, מאחר שמדובר בעדות של מי שיש לו אינטרס שהתביעה תתקבל. בצד האמור אנו סבורים כי המשיבים הרימו את הנטל משני טעמים עיקריים: המצב החוקי בשנות ה-40 של המאה הקודמת, שלגביו לא קיים, ככלל, טעם לכך כי דייר מוגן ישלם דמי מפתח, וכן מכוח עדותו של דוד, שמהווה נדבך ראייתי נוסף לעדות המשיב.

המצב החוקי והמסקנות הנובעות ממנו

10.        ההלכה הפסוקה הפרידה, ביחס לנושא של תשלום דמי מפתח, בין התקופה שקדמה לחקיקת חוק דמי מפתח, התשי"ח-1958, לבין התקופה לאחר שחוק זה נכנס לתוקף, בשנת 1958.

בית המשפט העליון הכיר, במספר פסקי דין, שבארץ שררה מצוקת דיור בתקופת מלחמת העולם השנייה - בראשית שנות ה-40, ואולי אף קודם לכן. בשל מצוקה זו, התפתח הנוהג של תשלום דמי מפתח - אשר שולמו בדרך כלל כאשר בנכס שהשכירות בו זכתה להגנת החוק התחלפו דיירים. הדייר הנכנס היה משלם אז דמי יציאה לדייר היוצא - תוך עקיפת החקיקה שאסרה על כך כגון פקודת הגבלת שכר דירה משנת 1941 (ראו, למשל: ע"א 564/79 רומנו נ' שוחט, פ"ד לו(1) 634; ע"א 128/88 נחמני נ' פרץ, פ"ד מד(1) 475). אולם בענייננו, אף שהתשלום הנטען של דמי המפתח בוצע בשנות ה-40, אין ההגיון הנ"ל חל, משום שהמנוח (שהוא ששילם את דמי המפתח לטענת הנתבעים) לא היה "דייר נכנס" בחנות, אלא היה "דייר מקורי" בה.

11.        אכן, ב"כ המערערים טען כי קיימת פסיקה ברורה שקובעת כי בשנות ה-40 שילמו דיירים מוגנים דמי מפתח גם בעבור נכס שבו הם החזיקו זה מכבר. תשלום כזה עשוי לנבוע מהעובדה כי אלמלא התשלום היה בעל הבית מפנה את הדייר מן המושכר. ב"כ המערערים טען כי ההנחה שהמנוח שילם דמי מפתח עולה בקנה אחד עם העובדה כי מלכתחילה כלל המושכר דירת מגורים וחנות. בשנת 1943 הושבה הדירה לבעליה, ומאחר שלא הובאה כל ראיה על תשלום סכום כסף כלשהו בעבור הדירה, הרי שיתכן שיש לראות בהשבתה דמי מפתח בעבור החנות.

אין אנו סבורים כי די בהשערה זו, שאינה נתמכת בכל ראיה אובייקטיבית חיצונית, כדי להצדיק את המסקנה שהמנוח שילם דמי מפתח בעבור החנות. אכן, נטל הראייה אינו מוטל על המערערים אלא על המשיבים. אולם, כאשר  אין טעם עיסקי ברור שישולמו דמי מפתח על ידי מי שהוא כבר דייר מוגן בנכס, יש להביא ראייה כלשהי שתבהיר מדוע בכל זאת שולמו דמי מפתח.

            הטענה שהשבת דירת המגורים היתה תשלום דמי מפתח - היא השערה שאותה העלו וטענו המערערים, והנטל להוכיח אותה מוטל עליהם.

עדותו של דוד

12.        המסקנה שהמנוח לא שילם דמי מפתח מתחזקת לנוכח עדותו של דוד. עד זה הוא בן דודו של המשיב. העד העיד בין היתר על מקרה שבו פנו המשיב והמנוח אל אביו של העד, שהיה אדם מכובד וישר, ושאליו היו השכנים באים כאשר התגלעו בעיות. העד העיד כי הוא עצמו שמע במהלך הויכוח את האימרה שהמנוח לא שילם דמי מפתח. ב"כ המערערים טוען כי מעדות זו אי אפשר ללמוד כי המנוח לא שילם דמי מפתח, אלא להיפך - כי היה ויכוח בנושא, בין המנוח לבין מישהו אחר. ואולם, אנו סבורים, כי אין להיתפס רק למשפט הזה בדבריו של דוד. ראשית, יש לציין כי מדובר בעד שאין לו ענין ישיר בתוצאות ההליך, ולכן עדותו אובייקטיבית ומהימנה יותר מזו של המשיב עצמו. העד אכן העיד על הויכוח לו הוא היה עד, אולם הוא גם העיד מה המסקנה שלו ממהלך בדברים - ומסקנתו החד משמעית היא כי " המנוח מעולם לא שילם דמי מפתח עבור החנות" (ס' 4 לתצהיר).