פסק-דין בתיק עא 2111/02

מבוא

ערעור על פסק-דינו של בית-משפט השלום בתל-אביב (כב' השופטת מארק-הורנצ'יק) מיום 25.4.02, אשר חייב את המערערים, עורכי הדין שרפמן ושור (להלן יקראו גם " שרפמן ושור"), לשלם לצבי ילין (להלן:" המשיב"), כל אחד לפי חלקו (65% שור, 35% שרפמן) סכום של 447,207 ש"ח, על נזקים שנגרמו לו בעטיים.

בסכסוך בין המשיב ואחיותיו על ירושת הוריהם בדמות בנין בן שתי דירות ברח' שטריקר 28 בת"א (להלן:" הנכס"), ייצג שרפמן את המשיב ושור את אחיותיו של המשיב. בשלב מסויים מונה עו"ד גלעד חריש (להלן: "חריש") כמנהל עזבונה של אמם המנוחה ועו"ד אוסנת וולף (להלן:" וולף") ממשרדו טיפלה בפועל בענייני העזבון.

במסגרת משפט על הירושה (ת.א 735/89 בבית-משפט מחוזי ת"א) שנדון בפני כב' השופט בן-יאיר (כתוארו אז) הושג בין הצדדים הסדר פשרה שניתן לו תוקף של פסק-דין (מוצג 2.9 בתיק מוצגי המערערים) לפיו הסכימו המשיב ואחיותיו כי הנכס ימכר באמצעות שור שרפמן ווולף והתמורה שתתקבל ממכירתו, לאחר ניכוי ההוצאות, תחולק ביניהם על פי חלקיהם בעזבון (המשיב 55%, האחות שושנה רז 22.5% והאחות עדנה מייס 22.5%). הנכס נמכר למשפחת נגריס.

המשיב הגיש תובענה לבית-המשפט כנגד כל עורכי הדין שעסקו במכירה ובין השאר טען במסגרתה כי הם התרשלו בתפקידם בכך שלא בדקו את זכויות הבניה בנכס (זמן מה לפני מכירתו ניתנה זכות לבניית קומה נוספת בנכס) והוא נמכר בפחות משוויו, וכי הם ייצגו את הקונים, משפחת נגריס מבלי ליידעו תוך ניגוד אינטרסים.

בפסק-דין חלקי שניתן בתובענה, נדחתה התביעה כנגד עורכי הדין חריש ווולף ופסק-הדין נשוא הערעור נוגע למחלוקת שבין המשיב לשרפמן ושור.

כפי שצויין בפסק-הדין, תמצית הגנת המערערים במשפט היתה כי המשיב ידע באופן מוחלט על אודות האפשרות לבניה על גג הנכס אך בעצמו ניסה להעלים מידע זה מאחיותיו על מנת לרכוש את חלקן בנכס במחיר נמוך משוויו הריאלי, כאשר המחיר שהוצע לו ושולם על-ידי הקונים שיקף את שוויו האמיתי של הנכס על כל זכויותיו הנלוות.

פסק-הדין של בית-המשפט

בפסק-הדין נקבע, כי על פי חלוקת העבודה שבין עורכי הדין היו שרפמן ושור אחראים על בדיקת זכויות הבניה בנכס בעוד על וולף היה לדאוג להחזרת רישום הנכס משמו של המשיב לשמה של המנוחה ורישומו ע"ש היורשים עפ"י צו הירושה.

כמו כן נקבע בפסק-הדין, שמסכת הראיות מלמדת, כי שרפמן ושור כלל לא בדקו עובר לחתימת חוזה המכר את מצב זכויות הבניה בנכס. בית-המשפט קבע כי ידיעת המשיב את זכויות הבניה בנכס לא ניתקה את הקשר הסיבתי בין מעשי שרפמן ושור לבין התוצאה המזיקה על אחת כמה וכמה משידיעת המשיב לא נתבססה על מקור מוסמך ומשברור יזום על ידו בעירייה הניב תשובה שלילית לגבי בניית דירה נוספת על הגג. בית-המשפט קבע כי על שרפמן ושור בתפקידם כמנהלי מכירת הנכס ובאי כחם של הצדדים היתה  מוטלת חובה עצמאית לבצע בדיקה של זכויות הבניה בנכס. ובמילותיו שלו:

"103. רשלנותו של עורך דין שרפמן נובעת מכך שלא בירר ולא בדק את זכויות הבנייה בנכס, כפי שהיה חייב לעשות. לו היה מברר ובודק והיה נוכח שתוכנית "ס" הקנתה בפועל זכויות לבניית 82 מ"ר בגג הבניין הקיים, כתוספת לבנייה הקיימת (עמ' 59 שורות 9-10), היה עליו להבהיר לתובע את טיבן ומידת השפעתן על זכויותיו של התובע ביחס לחלקו בנכס.

חובה מקצועית זו חלה על עו"ד שרפמן ללא קשר לשאלה אם ומה דיווח לו התובע ביחס לזכויות הבנייה, או מה שמע בישיבה משותפת שהתקיימה בין הצדדים.

104. חובה מקצועית זו שחלה על עו"ד שרפמן במסגרת חובת הזהירות הקונקרטית כלפי התובע, חלה גם על עו"ד שור במסגרת חובת הזהירות הקונקרטית כלפי התובע, אשר חובתו כלפיו קמה מכח ההסמכה וההרשאה למכירת זכויותיו בנכס, וההתחייבות של התובע, יחד עם אחיותיו, לשלם לעו"ד שור את שכר טרחתו בין היתר עבור בירור ובדיקת זכויות בנייה בנכס למכירתו. היה עליו לברר את היקף ומהות זכויות הבנייה בנכס, לא להסתפק בבירור שערכה עו"ד אסנת וולף שידעה רק לומר כי יש זכויות לבנייה על הגג, לברר את הסתירה שבין מכתבי פקיד העירייה; דווקא משום שתוכנית "ס", כעדות שמאי הנתבעים, 'זו תוכנית מסובכת עם הרבה מאוד סעיפים קטנים והוראות' (עמ' 60 שורות 29-28; 9-10).

עו"ד שור, כמו עו"ד שרפמן, היו עורכי הדין שקיבלו על עצמם את בירור ובדיקת זכויות בנכס, וחובתם היתה לבדוק את היקף הזכויות, ולהודיע לתובע ולאחיותיו על תוצאות בדיקתם.

105. חובה מקצועית עצמאית זו, הן של עו"ד שרפמן והן של עו"ד שור, כלפי התובע, לא היתה תלוייה בשאלה מה דיווח התובע לעו"ד שרפמן או מה דיווחה לעו"ד שור עו"ד אסנת וולף. היתה זו חובתו של כל אחד מהם כלפי התובע והאחריות כמוכרים בעסקה, כדי שיהיה ברור בעת עריכת החוזה בין התובע ואחיותיו לבין משפחת נגריס מה תנאי, היקף, התאמה, וההגבלה בזכויות הבנייה - כזכויות הנמכרות."

(עמ' 34-36 לפסק הדין).

עוד קבע בית-המשפט כי אחריות שור כבדה מזו של שרפמן היות ושור ידע עוד לפני חתימת החוזה כי ניתן לבנות קומה נוספת בגג הנכס ממכתב דניאל לס (מנהל מדור מידע בעירית ת"א) מיום 6.3.91 (מוצג 2.51 בתיק מוצגי המערערים) שהיה ברשותו אותה עת, אך לא סיפר על כך לשרפמן וגם לא למשיב שבא למשרדו על מנת לחתום על חוזה המכר  ביום 17.3.91.

את גובה הנזק שנגרם למשיב בגין זכויות בנייה שלא באו לביטוי במחיר בו נמכר הנכס בסך 78,166$ ביסס בית-המשפט בין השאר על ממוצע האחוזים בין שתי הערכות שמאי שהיו בפניו, האחת מטעם המערערים והשניה מטעם המשיב תוך התחשבות בחלקו של המשיב בנכס.

בנוסף הורה בית-המשפט על השבת חלק משכר הטרחה שקיבלו המערערים לאחר שהוכח שאלה לא עשו את המוטל עליהם בכל הנוגע לבירור ובדיקת נושא זכויות הבנייה בנכס והעמידו על סך של 0.5% + מע"מ מתוך 2% + מע"מ שנקבעו מלכתחילה עבור כל אחד מהם.

טענות הצדדים בערעור

לטענת המערערים, בית-המשפט טעה בכך שערך הבחנה בין עורכי הדין שטיפלו במכירה ואם ראה לנכון לדחות את התביעה כלפי וולף משום שהיא " כן מילאה חובתה לבדוק בעירייה, לא יתכן שתוצאות הבדיקות שביצעה" לא תיוחסנה לשרפמן ושור כי כולם פעלו בצוותא חדא וזהו כשל לוגי בפסק-הדין. לטענת המערערים בית-המשפט הסיק מהמסמך 2.11 (ראו תיק מוצגי המערערים) אשר " דן בבדיקת הזכויות ובחלוקת שכה"ט בין עוה"ד והלקוחות" מסקנה מוטעית, לא נאמר בו ואין לפרשו (בניגוד לקביעת בית-המשפט קמא) כאילו הזכויות תיבדקנה על-ידי שרפמן ושור כל אחד מהם "אישית ובנפרד" וכי גם בענין זה יצר בית-המשפט מתוך טעות הפרדה מלאכותית.