פסק-דין בתיק עא 1159/05

1.         הערעורים שהוגשו על ידי בעליהדין הם על פסק-דין מיום 2/1/05 של בית הדין לשכירות בחיפה  (כב' השופט אליקים אברהם) בתיק אזרחי 145/03.

2.         בפסק-הדין נקבע כי עיזבון המנוח דוד אלדורי ז"ל, ואליהו אלדורי (להלן: המערערים ), לא שילמו דמי מפתח בשלב כלשהו כדי לרכוש זכויות של דייר מוגן לגבי נכס הנמצא ברח' אבן סינא 2 בחיפה (להלן: הנכס ), ולכן עומדת הזכות להכשרת היישוב בישראל בע"מ  (להלן: המשיבה ), לקבל דמי שכירות ראויים בנכס בו מתנהל עסק, וזאת על פי תקנה

1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג-1983 (להלן: התקנות ). 

בנסיבות אלה נקבע, כי פסיקת דמי השכירות לבית עסק, אינה כפופה לשיעור דמי השכירות המרביים, על פי הוראת סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: החוק או חוק הגנת הדייר ).

שיעור דמי השכירות הועמד - תוך אימוץ חוות הדעת שהוגשה מטעם המערערים - על סכום של 485 ש"ח, נכון למועד הגשת התביעה - 1/10/03.

3.         מאחר ששני הערעורים נוגעים לאותה מסכת עובדתית ולאותו פסק-דין הורינו על שמיעתם באותו מועד, ואנו מורים על איחוד הדיון באופן שינתן פסק-דין אחד הנוגע לשני הערעורים. 

הרקע וההליכים :

4.         המשיבה היא בעלת נכס, שהוא בשטח של 18 מ"ר, הנמצא ברחוב אבן סינא 2 בחיפה, והידוע כחלקת משנה 10, 12 (חלקה 36 גוש 10838) (להלן הנכס ).

            מר אלדורי דוד ז"ל (להלן: המנוח ) היה דייר משנה בנכס, שהושכר בשכירות ראשית על ידי המשיבה לגב' זילפה שורקי (להלן: גב' שורקי ), על-פי חוזה שכירות שנכרת בין הצדדים ביום 28/3/57. בהתאם לחוזה השכירות הראשית הושכר הנכס לגב' שורקי עד ליום 31/3/58, ולאחר מכן הוארכה התקופה פעמיים עד ליום 31/3/60.

5.         ביום 2/12/59 נכרת חוזה שכירות משנה בין גב' שורקי לבין המנוח, וזאת בהסכמת המשיבה, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם השכירות שנכרת בין הצדדים הנ"ל (מוצג נ/2, להלן: חוזה שכירות משנה ).

6.         בשנת 1991 הגישה המשיבה תביעה לפינוייה של גב' שורקי והמנוח מן הנכס (ת"א 2614/91), וכן תביעה לתשלום דמי שכירות.

בפסק דין שניתן על ידי כבוד השופט שילוני ביום 18/11/91, הורה בית המשפט על פינוי גב' שורקי לאחר שהנכס נעזב על ידה, ואילו לגבי המנוח נקבע כי המנוח היה לדייר מוגן ואולם למרות האמור, ניתן צו פינוי כנגדו, על סמך הממצא של הפרת חוזה השכירות, וקיומה של עילת הפינוי בגינה. נמצא כי המנוח הרשה לאחר, היינו חברה בע"מ שבשליטתו - חברת "אלדורי חב' למסחר ויבוא בע"מ", חברה פרטית שהמנוח היה בעל מניות בה (להלן: חברת אלדורי ) - להשתמש בנכס, בניגוד לתנאי חוזה השכירות.

בנסיבות אלה, ומטעם זה בלבד, ניתן צו הפינוי גם כנגד המנוח, ואולם ביצועו עוכב, על דרך הענקת סעד מן הצדק למערער, בתנאי שישולם פיצוי על ההפרה בסך של 7,500 ש"ח.

ערעור שהוגש על פסק-דין זה (ע"א 571/95) נדחה, וכן נדחתה בקשת רשות ערעור (רע"א 5519/96).

7.         ביום 12/12/95 חזרה המשיבה ותבעה קביעת דמי שכירות בנכס. על פי פסק-הדין שניתן בתיק שכירות 77/95 (כבוד השופט א' גלובינסקי) נקבע כי מדובר בבית עסק עליו חלה תקרת המקסימום של דמי השכירות לפי סעיף 52(א) לחוק הגנת הדייר, החל מיום 1/10/96 ושיעורם הועמד על 82 ש"ח.

8.         ביום 6/2/03 שלחה המשיבה דרישה לתשלום דמי שכירות ראויים, בשל אי תחולת השיעורים המרביים על פי תקנות הגנת הדייר (תקנה 1(22) לתקנות), בסכום של 350 דולר לחודש. וביום 22/9/03 הוגשה התביעה נשוא הערעור.

            כל ההליכים עד לאותו מועד היו כנגד המנוח. במהלך הדיונים נודע למשיבה כי המנוח נפטר (ראה ישיבה מיום 19/1/03). בעלי הדין הגישו כתבי טענות מתוקנים.

            אין חולק כי מר אליהו אלדורי (להלן: אליהו ) נכנס לנעליו של המנוח והיה לדייר מוגן בנכס, בהתאם לסעיף 23(ב) לחוק הגנת הדייר.

בית משפט קמא קבע, כאמור, כי המערערים לא שילמו דמי מפתח, ולכן אישר את עמדת המשיבה לפיה, היא זכאית לדמי שכירות שאינם כפופים לתקרת המכסימום הקבועה בחוק, והעמיד את שיעור דמי השכירות על סך של 485 ש"ח, החל ממועד הגשת התביעה.