פסק-דין בתיק עא 11127/07

ההליך

1.           ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט ראובן שמיע), בת"א 5353/02, מיום 29.3.07, במסגרתו קיבל בית המשפט את תביעת המשיבים למתן צו מניעה האוסר על המערערים לעשות כל מעשה שיש בו כדי לגרום לפגיעה בילדי הגן שמתחת לדירתם, או להפריע בכל דרך שהיא לפעילות גן הילדים, או לגרום נזק לרכוש הגן, לרבות שפיכת מים לכיוון גן הילדים ו/או הילדים עצמם. תביעתם הנגדית של המערערים לסילוק ידם של המשיבים משטחו של גן הילדים נדחתה.

העובדות

2.           המערערים הינם בעליה של דירה (וילה 10) בשכונת קרית וולפסון בירושלים, אותה רכשו בשנת 1970. המשיבה 1 היא עמותה המפעילה גן ילדים, אשר ממוקם מתחת לדירת המערערים (יחידה 118, או 18 (להלן - " הגן")). המרפסת של דירת המערערים נמצאת מעל חצר הגן.

במסגרת אישור התב"ע 1015א (להלן - " התב"ע") להקמת פרויקט קרית וולפסון, התחייבו החברות שהקימו את הפרויקט לבנות שני גני ילדים ולרשום אותם ואת השטחים הצמודים להם על שם המשיבה 2. אחד השטחים שהועברו לידי המשיבה 2 במסגרת ההתחייבות האמורה הינו הגן. הגן הושכר למשיבה 1 על-ידי המשיבה 2 החל משנת 1986, ומאז שנת 2002 מפעילות המשיבות את הגן במשותף.

המשיבה 1 הגישה תביעה נגד המערערים ובמרכזה בקשה לצו מניעה כנגד המערערים על מטרדים שהם גורמים לגן הילדים בזדון. המערערים הגישו תביעה שכנגד נגד המשיבה 1 והמשיבה 2, המבוססת על שני אדנים: אי חוקיות הפעלתו של הגן ופלישתה של המשיבה 2 לתחומי הרכוש המשותף של קריית וולפסון. טענת המערערים הייתה כי הגן לא נבנה במקום שיועד לו לפי התב"ע. במסגרת תביעה זו ביקשו המערערים סילוק ידם של המשיבים מהמבנה ומהחצר הצמודה לו (מכוח היותם בעלי זכויות קנייניות יחסיות ברכוש המשותף), והשבת המצב לקדמותו.

פסק דין בית משפט קמא

3.           בית משפט קמא דן תחילה בתביעתם הנגדית של המערערים. בית המשפט ציין כי המערערים הגישו את תביעתם 32 שנה לאחר שחתמו על חוזה החכירה ו-27 שנה לאחר שהמשיבה 2 קיבלה לידיה את החזקה בגן. לאחר שבחנה את חומר הראיות, פסקה הערכאה המבררת, כי ממכלול הראיות עולה כי הגן איננו חלק מהרכוש המשותף, הוא ממוקם במיקום שיועד לו על-פי התב"ע והוא פועל כדין.

בית המשפט דחה את טענת המערערים כי גן הילדים נבנה בשטח הרכוש המשותף של קרית וולפסון. בהחלטתו הסתמך בית המשפט הן על התשריט שצורף לתב"ע, כולל שינוי מספר 20 שלה, והן על תקנון התב"ע, המורים על הקמת גן ילדים בחלק מהשטח המיועד לבניית הפרויקט ועל החרגתו מן הרכוש המשותף. גם שטר החכירה לדורות שבידי המערערים, מלמד כי היחידה עליה הוקם הגן והחצר הצמודה לה אינם חלק מן הרכוש המשותף.

בין השאר, סמך בית משפט קמא את קביעתו על פסק הדין שניתן בע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קרית וולפסון בי-ם נ' קרית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ (פ"ד נט(1), 943 (2004)) שעסק, בין היתר, במהות זכויותיהם הקניניות של דיירי קרית וולפסון (שם טען המערער בשם עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון). בפרשה זו ביקשו המערערים לרשום על שמם את הרכוש המשותף ובכלל זה משרדים שונים בפרויקט. בית המשפט קבע כי קריית וולפסון אינה רשומה כבית משותף. עוד קבע בית המשפט, כי בשטר החכירה מצויות הוראות מפורשות המחריגות חלקים מסוימים של הפרויקט מכלל הרכוש המשותף. סעיף 1(ג)(1) לשטר החכירה, מגדיר את הרכוש המשותף,  ובו נאמר כי הרכוש המשותף כולל את " כל חלקי הבניין, לרבות: המסד, הגגות.. אך למעט יחידות... וחלקים אחרים בבנין שלגביהם נקבע בשטר חכירה זה במפורש כי הם אינם כלולים ברכוש המשותף...". סעיף ד' לשטר החכירה מגדיר יחידה כ" דירה, תא, חדר, מערכת תאים או חדרים.. המשמשים או נועדו לשמש למגורים, לאחסון או לכל מטרה אחרת" (ההדגשות אינן במקור). בסעיף 3ב לשטר החכירה, שעניינו הנאה ושימוש ברכוש המשותף, נאמר: "החוכר יהנה במשותף עם אחרים ברכוש המשותף פרט לאותם חלקים ברכוש המשותף אשר זכויות ההנאה, החזקה או השימוש בהם נאסרו או הוגבלו או יועדו לחברת הניהול או לאחרים עפ"י הוראות שטר חכירה זה". בסעיף 6ב לשטר החכירה, הדן בגן נאמר: "ביחידה 118 נמצא גן ילדים עירוני. באי גן הילדים יהיו רשאים להשתמש בדרכי הגישה אל גן הילדים".

בית משפט קמא קבע שמההוראות האמורות ניתן להסיק, כי בין אם הגן נבנה ביחידה 18, 118 או ביחידה אחרת, עצם השימוש בו למטרה שאינה משמשת את כלל הדיירים בקריית וולפסון, אלא כגן ילדים עירוני, כפי שנאמר בשטר החכירה, מלמדת על הוצאתו מהרכוש המשותף. חתימת המערערים על שטר החכירה כמוה כהסכמה לתנאיו, כולל התנאי בדבר הוצאת הגן מהרכוש המשותף. הגן והחצר נבנו כדין כיחידה עצמאית, שאינה חלק מהרכוש המשותף. סיכומו של דבר: לא ניתן לראות את הגן והחצר הצמודה לו כחלק מהרכוש המשותף.

4.           הערכאה המבררת דחתה גם את טענת המערערים, כי הגן לא נבנה במיקום שנקבע בתב"ע אלא בסטייה ממנו, ועל כן יש להרסו. בית משפט קמא אימץ את חוות דעתו של המומחה מטעם המשיבים, מר אלסטר, שעשה עליו רושם אמין ומקצועי, לפיה אין סטייה בין התב"ע לבין מיקומו בפועל של הגן ודחה את חוות דעתו של מר סומך, המומחה מטעם המערערים, שלא עשה את עבודתו שלמה והנתונים שעליהם הסתמך לא היו בדוקים ולא היו סבירים. הגן היה אמור להיבנות, כפי שנבנה, בחלל הפרשי המפלסים ולפחות בחלקו מתחת לוילה 10 ולא מתחת לכיפת השמיים, כפי שניתן להסיק מחוות דעתו של סומך. כך ניתן גם ללמוד ממכתבה של חברת קריית וולפסון, מיום 31.3.03 (נע/1), כי גן הילדים נבנה במקום הנכון, ומהתשריט נע/3. אף אם ייתכן כי אין התאמה ב-100% בין התשריט הכללי של התב"ע לבין הבנייה בפועל, הרי שהמערערים לא הוכיחו כי מדובר בחריגה משמעותית מהתשריט ומהתב"ע, וגם לא הוכיחו איזה נזק נגרם להם ממיקומו הנוכחי של הגן ואשר היה נחסך מהם אילו היה ממוקם במקום שונה במקצת, שהרי בכל מקרה הגן אמור היה להימצא בשכנות לדירתם. נסיבות אלו, בהתחשב גם בעובדה שהמערערים הגישו את התביעה שכנגד לאחר 20 שנה בהן הגן בנוי ופועל, מלמדות על התנהלותם הבלתי ראויה שעולה כדי השתק ומניעות מלהעלות טענות אלו.

גם טענת המערערים כי הסכם השימוש מתייחס לפעוטון ולא לגן, נדחתה. בית המשפט קבע כי המסמכים מדברים במפורש על גן ילדים, ועל כן הפעלתו במקום אינה נגועה באי חוקיות.

5.           בית משפט קמא לא האמין לעדותו של המערער. הערכאה המבררת מצאה סתירות בין גרסתו של המערער עת העיד בבית משפט קמא לבין הגרסה לה טען בעדותו בת"א 18435/01 ( קריית יצחק וולפסון בירושלים החברה לניהול ושירותים בע"מ נ' ורטהיימר מרדכי (2002)). באותו הליך, לפני השופט מינץ, העיד המערער כי לא חתם על תנאי שטר החכירה, בעוד שבבית משפט קמא העיד היפוכו של דבר. הסברו של המערער בעניין זה לא התקבל על דעתו של בית משפט קמא. המערער גם הכחיש, בניגוד לפרוטוקול שהוצג לו, כי ניהל תביעה באשר לתנאי פרישתו משירות בתי הסוהר בבית הדין לעבודה.

6.           אשר לתביעה העיקרית - בית משפט קמא קיבל את טענות המשיבה 1 וקבע כי המערערים הפריעו לפעילותו של הגן. בית משפט קמא קבע כי המערערים שפכו דליי מים ממרפסת דירתם לחצר הגן והתיזו מים מצינור על ילדי הגן ולתוך שטח הגן, ובכך גרמו נזק לפעילות הגן, לילדי הגן ולמבקריו. מעשים אלו נכנסים בגדר "הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין" כמוגדר בעוולה של מטרד ליחיד, בסעיף 44(א) לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]. בית המשפט ביסס את ממצאיו על עדים שהיו עדי ראיה לכך שנשפכו מים מדירת המערערים לגן, על צילומים שבהם נראים המערערים מתיזים מים מצינור ועל קלטת וידיאו המתעדת את שפיכת המים מדירת המערערים לגן.

הערעור

7.           המערערים עותרים כנגד ממצאיו של בית משפט קמא, וטוענים כי "רבות מן הקביעות שלו שגויות והתקבלו מתוך טעויות מהותיות. הן לא סבירות באופן קיצוני, ובלתי הגיוניות, והן ניתנו ללא תשתית ראייתית. הן מנותקות מן הראיות שהיו לפניו ובשאלות רבות הן אף סותרות אותן". המערערים גם מלינים על אי סבירותו הקיצונית של פסק הדין אשר קבע כי המערער אינו מהימן.

לעומתם טוענים המשיבים כי אין עילה להתערבותנו בפסק דינו של בית משפט קמא, המבוסס על קביעות עובדתיות, שערכאת ערעור אינה נוהגת להתערב בהן.

דיון

8.      הערעור ועיקרי הטיעון של המערערים תוקפים את קביעותיה העובדתיות של הערכאה המבררת. המערערים פרסו בפנינו את טענותיהם באריכות יתרה, משל היו בהליך המקורי, בנסותם לקעקע את ממצאיו של בית משפט קמא. הלכה ידועה היא כי בית משפט של ערעור לא יתערב בממצאים עובדתיים ובשאלות של מהימנות עדים שהוכרעו על-ידי הערכאה הדיונית, זאת משום היתרון שיש לערכאה הראשונה על פני ערכאת הערעור, לנוכח אפשרותה להתרשם באופן בלתי אמצעי מן העדים. ההלכה הפסוקה, מקורה בהוראת סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח משולב], תשל"א-1971:

"ערכה של עדות שבעל פה ומהימנותם של עדים הם ענין של בית המשפט להחליט בו על פי התנהגותם של העדים, נסיבות הענין, ואותות האמת המתגלים במשך המשפט".

וכך נאמר בע"פ 895/04 פלוני נ' מדינת ישראל, מפי השופטת חיות (2004):

"הלכה מושרשת היא כי בדרך כלל לא יתערב בית משפט שלערעור בממצאי עובדה ומהימנות שנקבעו על ידי הערכאה הדיונית ... הטעם העיקרי להלכה זו נעוץ בכך שהערכאה הדיונית יכולה להתרשם באופן ישיר ובלתי אמצעי מ'התנהגותם של העדים... ואותות האמת המתגלים במשך המשפט' כלשון סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש], תשל"א-1971 ... אולם, ייתכנו מקרים שבהם יידרש בית משפט שלערעור להתערב בממצאי עובדה ומהימנות שקבע בית משפט קמא וזאת אם נראה כי זה האחרון 'שגה בעליל בהערכת העדויות, התעלם מחלקן של אלה, או הסיק מסקנות אשר אינן עומדות במבחן השכל הישר' כלשונו של השופט בך בע"פ 605/87 מרציאנו נ' מדינת ישראל (1990)". 

נטייתה של ערכאת הערעור שלא להתערב בממצאים עובדתיים מיוסדת על שלושה אדנים: הראשון, לערכאה הדיונית שליטה ובקיאות בחומר הראיות; השני, לערכאה הדיונית יתרון, שכן היא ששמעה את העדים והתרשמה מהם באופן בלתי אמצעי, והשלישי, הניסיון רב השנים של שופטי הערכאה הדיונית בהערכת מהימנות העדים (ע"פ 1258/03 פלוני נ' מדינת ישראל, פ"ד נח(6) 625, 633-632 (2004)); ע"פ 7595/03 פלוני נ' מדינת ישראל, פ"ד נט(1) 1, 14-13 (2004)). בע"א 916/05 כדר נ' פרופ' הרישו, לא פורסם (2007), אומר השופט ג'ובראן:

"תפקידה של ערכאת הערעור אינו לבחון מחדש אם התביעה הוכחה. תפקידה הוא להעביר תחת שבט ביקורתה את פסק הדין של הערכאה הדיונית ולבחון אם 'כשר' הוא או 'פסול', ואם נפל בו כאמור פגם היורד לשורשו של עניין. אם לא נמצא פגם כזה, אל לה לערכאת הערעור להתערב בו, אפילו אם היא סבורה, כי התוצאה שאליה היתה מגיעה לו ישבה כערכאה דיונית, יכול שהייתה אחרת".