פסק-דין בתיק עא 111/05

1.         בפני ערעור של הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ( להלן "הועדה" ) על קביעת השמאית המכריעה בעניין היטל ההשבחה שהוטל על המשיבה, החלטה שניתנה מכח סמכותה לפי סעיף 14 (ג) לתוספת השלישית של חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ( להלן "התוספת השלישית" ).

2.         העובדות הצריכות לענייננו הינן כדלקמן:

המשיבה הגישה בקשה להיתר בניה להקמת בניין מגורים בגוש 11581 חלקה 86, ברחוב הגדוד העברי 69 קרית חיים, הכולל 7 יחידות דיור. הבקשה היתה כרוכה במתן הקלות כדלקמן:

א.                  עודף שטח בניה מעל למותר

ב.                  מרחק בין בניינים קטן מהמותר

ג.                    תוספת קומה עקב ניצול חלק מקומת עמודים

ד.                  יחס בין הבניינים שונה מהמותר

ה.                  בליטת מרפסת של 40 ס"מ למרווח האחורי.

את ההיתר התנתה הועדה בביצוע ציפוי קשיח למעטפת הבניין, לפי תקנה 16 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, המקנה לה סמכות להתנות את מתן ההיתר בקיום תנאים הנוגעים, בין היתר, לחומרי בניין ולמראהו החיצוני של הבניין והתאמתו לבנינים שבסביבתו.

3.         ביום 29.3.04 אישרה הועדה את הבקשה ואת מתן ההקלות, וקבעה כי ישולם היטל השבחה בגין עודפי השטח כמפורט בהחלטה שצורפה כנספח ב' להודעת הערעור .

שמאית מטעם הועדה העריכה את היטל ההשבחה בסך של  177,000 ש"ח נכון ליום 29.3.04 ( נספח ג' להודעת הערעור ). שמאי מטעם המשיבה העריך את ההיטל בסך של 32,415 ש"ח ( נספח ד' לערעור ).

לאור המחלוקת שנוצרה, ועל פי סעיף 14 (ב) לתוספת השלישית לחוק, הסכימו הצדדים על מינויה של גב' אביבה צוברי כשמאית מכריעה בעניין ( להלן " השמאית המכריעה" ).

4.         בבואה לקבוע את היטל ההשבחה, הפחיתה השמאית המכריעה 30.21 מ"ר מהשטח העודף שאושר כהקלה והמהווים 3% משטח המגרש, ובעקבות כך, העריכה את שווי ההשבחה בגין ההקלות בסך של 87,124 ש"ח, ואת היטל ההשבחה הנגזר ממנו בסך של 42,562 ש"ח.

על קביעה זו, ובעצם על שיטת קביעה זו, חולקת הועדה. אולם בטרם אדון בטענות הצדדים, יש להביא את המסגרת הנורמטיבית ואת ההחלטות שנתקבלו על ידי הועדה, והרלוונטיות לענייננו.  

5.         מתן ההקלות

סעיף 147 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 ( להלן "החוק" ) הקנה לועדה סמכות לתת הקלה למבקש היתר לפי סעיף 145. "הקלה" הוגדרה בסעיף 1 לחוק כהרשאה לבצע עבודה שהיא טעונה היתר לפי סעיף 145 לחוק, בסטיה מהוראות תכנית או תקנה אחרת החלות במקום הנדון, ושאין בה משום שימוש חורג.

על פי החוק ותקנותיו הוסמכה הועדה להעניק הקלות עד 6% משטח המגרש. יודגש כי הענקת ההקלה, לא היתה, בתקופה הרלוונטית, בבחינת זכות המוקנית לבעל המקרקעין, אלא היתה מותנית בשיקול דעתה של הועדה וכפופה לאישורה.

בצד סמכותה של הועדה כאמור, הוענקה לה סמכות להתנות את מתן היתר הבניה בקיום דרישות שונות על ידי מבקש ההיתר, כמצויין בסעיף 2 לעיל .

יודגש כי מתן ההקלה מחד, וקיום תנאים לקבלת ההיתר מאידך, הינם שני דברים נפרדים ואינם כרוכים אחד בשני.