פסק-דין בתיק עא 1022/06

א.        רקע      כללי

1.         בפני ערעורה של המערערת כנגד החלטת הממונה על מירשם המקרקעין [מ-6.2.06] ובה נדחה ערר שהגישה על החלטת רשמת המקרקעין בבאר שבע [מ-27.2.05] בה דחתה את בקשת המערערת לרישום חלוקה שלא בהסכמה עפ"י סעיפים 122-125 לחוק התכנון ובניה, תשכ"ה-1965, במקרקעין הידועים כגוש 38079 חלקה 18 בבאר שבע.

המחלוקת שבין הצדדים מעסיקה ערכאות וטריבונאלים תקופה ארוכה [והדברים יפורטו במקצת להלן] - כאשר הרקע והתמצית לדברים בוארו בתמצית רבה בפסק דינו של ביהמ"ש העליון בעע"מ 4768/05 מ-29.3.06, כדלהלן [בשינויי התואר המתחייבים לצדדים שבהליך זה]:

"המשיבים 3 ["המשיבים"] הינם חלק מבעלי חנויות במרכז מסחרי [מרכז גילת] בבאר שבע. מרכז גילת הינו בית משותף שהיה מורכב מ-3 מבנים מנותקים זה מזה פיזית, שהיו ממוקמים על הקרקע בצורה של האות "ח". בשניים מהמבנים מצויות 48 חנויות שהמשיבים נמנים על בעליהן.

המבנה השלישי היה בעבר בית קולנוע.

בשנת 1994, ולאחר שבית הקולנוע היה סגור מספר שנים, רכשה המערערת את המבנה. על פי הנסח מפנקס הבתים המשותפים, בעלי בית הקולנוע החזיקו ב-48% מהזכויות ברכוש המשותף במיתחם וליתר בעלי היחידות עמדו 52% מהזכויות ברכוש המשותף.

ביום 16.11.94 אישרה הוועדה המקומית לתו"ב בב"ש [המשיבה 2] תשריט חלוקה, לפיו הבית המשותף פוצל לשתי חלקות [חלקה 103 שעליה היה מבנה בית הקולנוע, וחלקה 102, עליה ניצבו שני המבנים האחרים שבהם החנויות].

ביום 23.10.94 אושרה להפקדה תכנית 5/במ/188, שיזמה המערערת [להלן: "התוכנית"] המתייחסת לחלקה 103 ועיקרה :

"יצירת מסגרת תכנונית להקמת אזור משולב מגורים ומסחר במרכז גילת, ע"י שינויים בייעודי הקרקע וקביעת הנחיות ומגבלות בניה".

ביום 1.10.95 הוצא היתר על-פי התכנית לבניית בניין בן 12 קומות על חלקה 103 שבו 220 יחידות למגורים, וכן משרדים וחנויות [להלן: "הבניין"]. המערערת הרסה את בית הקולנוע ועל הריסותיו ועל חלק מהרכוש המשותף של הבית המשותף נבנה הבניין. בניית הבניין הסתיימה לאחר שהוצא ההיתר וביום 29.10.96 ניתן אישור לאכלוסו.

[כ-8 שנים לאחר מתן היתר הבניה ואיכלוס הבניין] פנו המשיבים 3 לועדה המקומית, וועדת מישנה קיימה דיון ביום 14.7.04 בבקשת המשיבים 3 לביטול היתר הבנייה.

בסיום הדיון ולאחר שמיעת טיעוני המשיבים 3, החליטה הועדה לדחות את הבקשה לביטול היתר.

המשיבים 3 הגישו ב-20.9.04 ערר על החלטת הודעה המקומית, אשר נדחה בנימוק כי על פי תורת הבטלות היחסית, אין "לבטל היתר שניתן בשנת 95 במקרה דנן שהבניין אוכלס". [ע"י למעלה מ-100 רוכשי דירות-י.א.].

המשיבים 3 הג ישו עתירה מינהלית לבית-המשפט לעניינים מינהליים בבאר שבע [עת"מ 358/04], במסגרתה עתרו לביטול התכנית, וכן לביטול תשריט החלוקה והיתר הבניה שהוצא מכוח התכנית. כן עתרו כנגד החלטת ועדת הערר מיום 18.11.04 אשר דחתה את הערר שהגישו על החלטת הועדה המקומית מיום 14.7.2004.

המשיבים 3 טענו כי הליכי התכנון לוקים בחוסר חוקיות, מאחר שתשריט החלוקה נעשה ללא ידיעתם וללא הסכמתם, וכן כי המערערת בנתה את הבנין בלא הסכמתם על מקרקעין שיש להם זכויות לגביהם ".

2.         ביהמ"ש לעניינים מינהליים בב"ש [כב' השופטת ר. אבידע] בפסק דינו מיום 14.4.05 דחה את עתירתם של המשיבים 3.

            בפסק דינו נקבע כי עתירת המשיבים 3 לקתה בשיהוי כבד ביותר לאור העובדה שהוגשה למעלה מ-8 שנים אחר הוצאת היתר הבניה ואחר איכלוס הבניין בלמעלה מ-100 דיירים.

            עוד נקבע בפסה"ד, כי המשיבים 3 לא צירפו לעתירתם את עשרות רוכשי הדירות בבניין שנבנה עפ"י אותו ההיתר.

            כב' השופטת אבידע הוסיפה וקבעה כי אפילו יש ממש בטענת המשיבים 3 [העותרים בפניה], לפיה חלק מהבניין נבנה על הרכוש המשותף - ללא הסכמתם - עדין אין לבטל בשל כך את התוכנית, שכן הפגמים הנטענים ביחס להליכי התכנון, שעיקרם באי קבלת הסכמת המשיבים 3 ובעלי זכויות אחרים בבית המשותף לבניית הבניין ברכוש המשותף, אינם מצדיקים קבלת העתירה בשל השיהוי בהגשתה.

3.         המשיבים 3 ערערו לביהמ"ש העליון [עע"מ 4768/05 הנ"ל] כנגד פסק דינו של בימ"ש לעניינים מינהליים.