פסק-דין בתיק וע 1070/06

דן מרגליות, עו"ד ושמאי מקרקעין, חבר:

רקע עובדתי:

1.         העוררת הינה הבעלים הרשום של מקרקעין בגוש 6362 (להלן - "המקרקעין").

2.         ביום 14.11.04 חתמה העוררת על הסכם עם קרן פייר (שותפות מוגבלת) ועם טל חיות          חברה לבנין בע"מ (להלן -"הקבלן"), למכירת כל זכויותיה במקרקעין הנ"ל.

3.         העוררת הינה איגוד מקרקעין, והמקרקעין מהווה את הנכס היחידי שבבעלותה.

4.         במשך השנים צברה העוררת חוב במס רכוש בגין המקרקעין.

5.         ביום 28.7.04, לאחר שמנהל מס רכוש, החל בהליכים למימוש המקרקעין עקב חוב מס הרכוש הנ"ל, נטלה העוררת הלוואה מבנק הפועלים שבגינה נרשמה משכנתא, ושילמה את חובה למס רכוש בסך 4,951,594 ש"ח בגין המקרקעין הנ"ל.

6.         כל הכספים שהתקבלו עד כה ע"י העוררת מהקבלן כאמור בהסכם, שימשו את העוררת אך ורק לתשלום חלק מהיטל ההשבחה, מס שבח ומס מכירה, הנחוצים לביצוע ההסכם, ולהחזר אשראי בנקאי שקיבלה העוררת לתשלום חלק מתשלומי החובה הנ"ל.

7.         ההלוואה למס רכוש טרם נפרעה לבנק, והיא מתחדשת מידי שנה.

8.         העוררת ביקשה מהמשיב להכיר בתשלום הרבית הריאלית בקשר להלוואת מס הרכוש        מעת קבלתה ועד פרעונה, כבניכוי לצרכי מס שבח, אך המשיב דחה בקשה זו.

השאלה השנויה במחלוקת

האם זכאית העוררת לניכוי הוצאות ריבית ריאלית, על הלוואה שנטלה לשם פרעון חובות מס רכוש.

תמצית סיכומי העורר:

1.         ריבית ריאלית על אשראי שניתן לבעלים, לצורך תשלום מס רכוש, הינה בגדר "השבחה" כמשמעותה בחוק, ולפיכך יש להכיר בה כבניכוי לצרכי מס שבח.

2.         פסק הדין שניתן ביום 17.3.03 בע"א 4271/00 מ.ל. השקעות, קובע כי מבחינה לשונית, "השבחה" היא "שינוי לטובת נכס קיים", וכי "הוצאות מימון", נחשבות כ"הוצאות        השבחה".

3.         תכלית החוק היא מיסוי השבח על מקרקעין, כלומר מיסוי הרווח הכלכלי הצומח לבעל המקרקעין, עקב עליית ערכם הכלכלי. כדי להגיע לרווח הכלכלי האמיתי הנ"ל, יש לנטרל את העלויות שנשא בהן בעל המקרקעין לשם העלאת ערך המקרקעין. הריבית הריאלית מקטינה את הרווח הכלכלי הצומח לבעל המקרקעין עקב עליית ערך המקרקעין.