פסק-דין בתיק וע 1069/01

יסוד הערר המונח לפנינו, מחלוקת  בעניין חיוב העוררים בתשלום מס שבח ומע"מ.

בעקבות שינוי ת.ב.ע המתייחסת לאדמות חקלאיות בנס ציונה, בוטלה זכות חכירה, שהייתה לעוררים בקרקע חקלאית, שבבעלות מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י) והם קיבלו בתמורה זכות חכירה בחלק משטח הקרקע, שהיה בידם, בהתאם לייעודה החדש, כקרקע לבניה בתוספת סכום כסף לשם איזון.

המשיב חייב את העוררים בתשלום מס שבח בגין ביטול החכירה בקרקע החקלאית ובנוסף במס רכישה בגין חכירת חלק הקרקע, שקיבלו בייעודה החדש.

לא שנוי במחלוקת, כי החיוב במס רכישה אינו נושא לערר זה, וכי המחלוקת סבה סביב החיוב במס השבח והטלת מע"מ על השווי המוערך של הקרקע הנ"ל.

העובדות

עובדות  הרקע הרלוונטיות לענייננו , הן:

1.     בשנת 1964 רכשו העורר מס' 2 ואשתו המנוחה ניצה חייט ז"ל, 1/35 חלקים מזכויות החכירה באדמה, עליה נטוע פרדס, מממ"י בחלקה 35 בגוש 3638 (להלן - החלקה). ובשנת 1975 רכשו זכויות נוספות כך שבס"ה  היה חלקם 1/27 חלקים, חכירה בתוקף עד 31.8.06.

2.     בשנת 1992 החליטה הועדה המקומית לתכנון ובניה נס-ציונה לשנות את הת.ב.ע. החלה על חלק מהחלקה מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה למגורים. השינוי אושר ב- 16.2.95.

3.     העוררים וחוכרים אחרים, פנו לבית המשפט המחוזי בתל-אביב (ה.פ. 592/95), בעתירה לסעד הצהרתי לפיו הם זכאים לקבל פיצוי. את הפיצוי בגין הזכויות בקרקע החקלאית שבחזקתם ביקשו לקבל בקרקע, באותו השטח, בייעודה החדש, בהתאם להחלטה 533  של מועצת המינהל. בית המשפט דחה את העתירה והמליץ, על המשך המו"מ בין הצדדים כדי להגיע להתקשרות מחייבת, ברוח החלטה 533 או החלטה אחרת, שתהיה בתוקף בעת ההתקשרות.

4.     העוררים המשיכו לעבד את החלקה ואף ניתנה להם האפשרות לקטוף את הפרי לעונה 1999 - 2000.

5.     במסגרת המו"מ עם ממ"י במסגרת החלטת מועצת ממ"י 727, הוצעו לעוררים שתי אפשרויות; האחת, לוותר על זכויותיהם בקרקע החקלאית ולקבל בתמורה פיצוי כספי. השנייה, להמשיך להחזיק ב- 27% מזכויותיהם, באותו השטח,  לפי היעוד  החדש - לבניה.

מבין שתי החלופות הנ"ל, בחרו העוררים בחלופה השנייה לפיה חולקה החלקה למגרשים מתוכם קיבלו העוררים זכות חכירה ב- 3 מגרשים וסכום כספי לשם איזון, בגין שטח קרקע קטן.

6.     ביום 30.12.99 נחתם הסכם בין החוכרים ובתוכם העוררים. במסגרת  ההסכם נקבע מתווה הפיצויים בגין ביטול החכירה בכפוף להחלטת מועצת ממ"י 727.

7.     העוררים הגישו שומה עצמית, בה הצהירו כי מס השבח  בגין העסקה חל רק על הפיצוי הכספי אותו קיבלו מממ"י. המשיב לא קיבל את השומות הנ"ל וקבע כי מדובר בעסקת חליפין שבמסגרתה חויבו העוררים במס שבח בגין מכירת כל זכויותיהם בקרקע החקלאית ובמס רכישה בגין רכישת שלושת המגרשים שייעודם לבניה (27% משטח הקרקע החקלאית שבחזקתם).

8.     בהשגה, שהגישו העוררים על החלטת המשיב, טענו; כי לא היה מקום לחייבם במס שבח בגין מכירת כל שטח הקרקע החקלאית, משום שחלק מהמקרקעין (27%), בייעודו החדש, נשאר בידם ולא הוחזר למינהל. המשיב דחה את ההשגה ברובה וקבע, כי על פי החלטה 727 של מועצת ממ"י, שמכוחה בוצעה העסקה דנן, מבוטל חוזה החכירה המקורי   באופן שהמקרקעין מוחזרים לממ"י, ונחתם חוזה חכירה חדש, לפיו נרכש מממ"י חלק מן המקרקעין לאחר שינוי ייעודם.

טענות הצדדים בקצרה

טענות העוררים

לטענת העוררים, ממ"י הסתמך על סעיף ברור בחוזה החכירה המקורי, שהקנה לו את זכות לקצר את תקופת החכירה למקרה שהרשויות המוסמכות יאשרו שינוי ייעוד השטח המוחכר למגורים ו/או תעשיה ו/או לצרכי ציבור ( ראו סעיף 15 מוצג מ/2). בעקבות שינוי הת.ב.ע, ממ"י דרש וקיבל לחזקתו את כל השטח המוחכר, למעט חלק הימנו, שנותר בחזקתם בייעודו החדש (ראו הסכם מ/1).

להשקפת העוררים, הם אינם חייבים במס שבח משום שמבחינה מעשית, נותר בידם חלק מהשטח, שהיה ונשאר בחזקתם ולא עשו בו כל עסקה. השינוי היחידי לגבי חלק זה הוא, שנוספו לו זכויות בניה, כך שאין לחייבם במס שבח לגבי חלק זה. הוא הדין באשר לשטח החקלאי עליו ויתרו, הואיל ושטח זה הוחזר לממ"י ללא תמורה.