פסק-דין בתיק הפ 944/04

1.         בתובענה שבפני עותרת המבקשת להורות על ביטול הליך השמאות שקיים השמאי ירמיהו אלוני, כשמאי מכריע, שמונה בהסכמת הצדדים ואת חוות דעתו מיום 13.4.03.

המשיבה הינה הבעלים של חלקת קרקע הידועה כגוש: 6366 חלקה: 52 המצויה ברח' בזל בפתח תקווה, הממוקמת מול המרכז הרפואי ע"ש רבין (בי"ח בילינסון) בפתח תקווה (להלן - הקרקע).

המבקשת, עיריית פתח תקווה, יזמה פרויקט של הקמת גשר רחב בכניסה לעיר פתח תקווה, מול המרכז הרפואי ע"ש רבין.

אחד מבסיסי הגשר המתוכנן, היה אמור להיבנות על חלקת הקרקע הנ"ל שבבעלות המשיבה, אשר יעודה אז קרקע חקלאית.

המבקשת פנתה אל המשיבה והציעה לה לרכוש את הקרקע. לאחר משא ומתן בין המבקשת לבין ב"כ המשיבה, אשר נוהל בין השנים 2001-2002, נחתם ביום 12.12.2002 הסכם בין הצדדים, על פיו תרכוש המבקשת מהמשיבה את זכויותיה בקרקע בסכום אשר ייקבע על ידי שמאי מכריע, הלוא הוא שמאי המקרקעין, ירמיהו אלוני, אשר זהותו נקבעה בהסכם בהסכמת הצדדים (ס' 2 להסכם). ירמיהו אלוני קיבל את המינוי, בדק והעריך את שווי הקרקע וקבע בחוות דעתו, מיום 13.4.2003, את סכום התמורה עבורה כעומד על 658,000 $ לפני מע"מ (סה"כ כולל מע"מ 776,440 $).

לנוכח הערכת השווי שקבע השמאי, שעלתה בשיעורה באופן משמעותי ביותר על ההערכה שקיבלה המבקשת משמאי מטעמה קודם לכן, ערכה המבקשת חקירה בעניין, במהלך חודש יוני 2004, היינו לאחר שקיבלה לעיונה את חוות דעתו של אלוני.

מחקירתה התברר למבקשת, כי בעת הרלוונטית לכתיבת חוות דעתו, שימש השמאי, כשמאי מטעם התובעים במסגרת תביעת פיצויים שהגישו נגד עירית רמת השרון, אשר יוצגו באותה תביעה, ע"י ב"כ המשיבה דכאן, עו"ד קמר. עוד למדה המבקשת,  כי השמאי הינו הבעלים של חלקת קרקע בעלת יעוד חקלאי בפתח תקווה.

נסיבות אלה הניעו את את המבקשת לעתור, בתובענה  שבפני, לביטול המנוי וחוות הדעת של השמאי ירמיהו אלוני ולהורות על העברת הערכת השווי לשמאי מכריע אחר. על פי ההסכם בין הצדדים, טוענת המבקשת כי היה על השמאי שמונה בהסכמת המבקשת לחשוף בפניה את קשריו עם ב"כ המשיבה וכן את העובדה כי  הינו בעלים של קרקע חקלאית בפתח תקווה. לטענת המבקשת, אי גילוי עובדות אלו, מחייב את פסילת חוות הדעת כמו גם את ההליך שהתקיים בפניו.

לעומתה טוענת המשיבה, כי דווקא המבקשת, היא זו אשר נמצאה בקשרי עבודה עם השמאי, כאשר שימש כשמאי מטעם העירייה בליווי מקצועי והכנת לוחות איזון וטבלאות הקצאה לתוכניות בניין עיר בפתח תקווה וכי העובדה שהשמאי הינו הבעלים של קרקע חקלאית בתחומיה של המבקשת מעמידה את השמאי במצב בו הוא נתון לחסדי המבקשת.

2.         השמאי אלוני מונה כשמאי, אותו כינו הצדדים כ"שמאי מכריע", מכח הסכם שנחתם ביניהם ביום 12.12.02, על מנת שיקבע את סכום התמורה שיהיה על המבקשת לשלם למשיבה תמורת רכישת הקרקע (ראה ס' 2 להסכם שצורף כנספח ג' לתובענה. הוסכם בין הצדדים (ס' 5 להסכם) כי השמאי יפעל בענין זה על פי "שיקול דעתו הבלעדי" ויהיה עליו להביא בחשבון פרמטרים שונים שפורטו על ידם בס' 5 (ב') להסכם.

מנויו של ירמיהו אלוני כ"שמאי מכריע" והסמכתו לקבוע את סכום התמורה, נקבעו במסגרת ההסכמות שהושגו בין הצדדים לגבי מכירת ו/או רכישת הקרקע. ב"כ המבקשת הבהיר בישיבה מיום 20.1.05 כי זו גם דעתו ועל כן אין עוד מקום לדון בשאלה האם יש להתייחס לשמאי המכריע כבורר - אם לאו.

גורלה של התובענה יוכרע, איפוא, על פי דיני החוזים הכלליים ולאו דווקא על פי דיני הבוררות, עליהם ביססה המבקשת חלק מטענותיה.

3.         במהלך המו"מ בין הצדדים, שהיה ממושך, הציע ב"כ המשיבה עו"ד קמר למבקשת את מר ירמיהו אלוני כשמאי שיקבע את סכום התמורה שתשלם המבקשת עבור הקרקע, אשר לגביו נותרו הצדדים חלוקים. המשיבה נתנה הסכמתה להצעה ולזהות השמאי.

            אין חולק כי בעת שהציע את מר אלוני למבקשת ובמועד חתימת ההסכם בין הצדדים, ידע עו"ד קמר כי שמאי זה מונה ע"י לקוחותיו, כשמאי מטעמם, בתביעת פיצויים שהם הגישו נגד המועצה המקומית ו/או הועדה המקומית לתכנון ובניה ברמת השרון, לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה ו/או בהליכי הערר שננקטו במסגרת הליך זה (ההסכם נחתם ב-12.12.02 ואילו התביעה נגד רמת השרון הוגשה ע"י עו"ד קמר בשם לקוחותיו באפריל 2002).

            אין אף חולק כי בעת החתימה על ההסכם לא נאמר למבקשת או לנציגיה דבר וחצי דבר אודות "קשר" זה בין השמאי אלוני לבין ב"כ המשיבה וכי המבקשת כלל לא ידעה על קיומו של קשר זה ביניהם, בעת ששקלה את מועמדותו ונתנה לו את הסכמתה.

            עוד התברר למבקשת כי לשמאי שהוצע לה, חלקת קרקע חקלאית בתחום שטח שיפוטה המוניציפלי. אף עובדה זו לא היתה ידועה למבקשת והיא לא הובאה לידיעתה, לא ע"י ירמיהו אלוני ולא ע"י המשיבה או בא כוחה.

4.         אין, כאמור, מחלוקת בין הצדדים לגבי העובדות שפורטו לעיל. על רקע זה עולה,  השאלה האם יש בנסיבות אלה כדי להצדיק את עתירת המבקשת.

            לדעתי יש להשיב על שאלה זו בחיוב.

            ירמיהו אלוני מונה בהסכמת הצדדים במסגרת הסכם שנכרת בין הצדדים. משכך יש לבחון את אופי ההסכמה ומהותה לאורם של דיני החוזים הכלליים אשר מטרייתם פרושה על ההסכם.