פסק-דין בתיק הפ 901/07

עניינה של התובענה שלפני מחלוקת בין בעלי דירות בבית משותף ברח' זבוטינסקי 116 תל אביב לגבי זכויות חניה בשטח המיועד לחניה בחצר הבית המשותף.

המבקשים טוענים כי שטח החניה אינו חלק מהרכוש המשותף, ומבקשים להורות למפקח על הבתים המשותפים לתקן את צו רישום הבית המשותף על ידי הוצאת שטחי החניות מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות המבקשים לפי תכנית המצורפת לתובענה.

מנגד טוענים המשיבים כי שטחי החניה הינם רכוש משותף וזכיויות השימוש בהם משותפות לכל בעלי הדירות.

ע ו ב ד ו ת

בבניין 12 דירות. בקומת הקרקע מתחת לעמודים מקום לחניית כ-6 מכוניות. הבניין נרשם ב-1963 כבית משותף, ושטחי החניה לא הוצמדו לדירות, ונרשמו כחלק מהרכוש המשותף.

ב-18.11.63 נחתם על ידי כל בעלי הדירות בבניין חוזה בו "הוסכם כי שטחי החניה המפורטים להלן יוצאו מכלל הרכוש משותף של הבית ויוצמדו לדירות דלקמן לצרכי חניית מכונית" (נספח ד לתובענה, להלן: "החוזה").

אין חולק כי בעקבות החוזה לא נרשמה הערת אזהרה בפנקסי המקרקעין ולא נעשה שינוי בצו רישום בתים משותפים.

המשיבים, שרכשו את דירותיהם בבניין שנים רבות לאחר חתימת החוזה.

ד י ו ן

א.      תוקפו של החוזה כלפי המשיבים

1.       לצורך הדיון בשאלת תוקף החוזה אניח, אף שהדבר שנוי במחלוקת, שכל בעלי הדירות במועד חתימת החוזה אכן חתמו על החוזה, ולא דבק בחתימת איש מהם פגם המאיין את נפקות חתימתו.

2.       זכותם של כלל בעלי הדירות להסכים על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף לדירות, אינה שנויה במחלוקת.

הסכמה כזו הינה עיסקה במקרקעין המעבירה את הזכויות בחלק המועבר, מכלל בעלי הדירות לנעברים.

כל עוד לא נרשמה העברת הזכויות, פעולתה של ההסכמה אינה חורגת מתחום המוסכם בין הצדדים לחוזה. כדי שהסכמה כאמור תשפיע על זכויות צדדים שלישיים תנאי הוא שייעשה  להסכמות פומבי בדרך של שינוי צו רישום הפנקס בתים משותפים על פי סעיף 62 (ג) לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969, או למצער בדרך של רישום הערת אזהרה.

3.       המבקשים טוענים בהסתמכם על סעיף 71 (א) לחוק המקרקעין, כי החוזה מחייב גם את המשיבים חרף אי רישומו בפנקס הבתים המשותפים, שכן סעיף 71 (א) מורה ש "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה לאחר קבלתה. ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת לכל בעל דירה".

לא אוכל לקבל טענה זו.

ראשית, עניינו של סעיף 71 (א) לחוק המקרקעין בהחלטות המסורות לסמכות אסיפת בעלי הדירות. מכירת חלקים מהרכוש המשותף בדרך של הצמדתם לבעלי חלק מהדירות, אינה בסמכות אסיפת בעלי הדירות. שנית, כדי לבסס את זכותם על סעיף 71 (א) לחוק המקרקעין, היה על המבקשים להציג כראיה את ספר ההחלטות, והדבר לא נעשה. הדעת נותנת שאילו ספר כזה היה בנמצא היו המבקשים מציגים אותו כראיה.

אוסיף כי ספר ההחלטות הנזכר בסעיף 71 (א) לחוק המקרקעין, אינו פתוח לעיון הציבור, כי אם לבעלי הדירות בלבד. ממילא מי שאינו בעל דירה בבית המשותף ומבקש לברר את מצב הרכוש המשותף וההצמדות בבית המשותף, לא יוכל להשיג את המידע הכלול בספר ההחלטות, ואין לייחס למחוקק כוונה אבסורדית לחייב חליפיו של בעל דירה בהסכמות נסתרות בדבר גריעתם מהרכוש המשותף של שטחים הרשומים בפנקס כרכוש משותף. מצב דברים כזה מסכל בעליל את כוונת המחוקק לאפשר בירור הזכויות במקרקעין על ידי עיון במרשם הציבורי הפתוח לעיון הציבור.

זאת ועוד. על פי נוסח החוזה נראה שהחתומים עליו כלל לא פעלו במסגרת של אסיפת בעלי דירות ולא ערכו פרוטוקול, כי אם חוזה שעל פי האמור בו נועד להתבצע בדרך של שינוי צו בתים משותפים.

העולה מהאמור לעיל הוא, שהחוזה לא שינה את מעמדם של שטחי החניה ואלו נותרו חלק מהרכוש המשותף.