פסק-דין בתיק הפ 87/03

רקע עובדתי והתובענה לפני

1. לפניי המרצת פתיחה, אשר בהסכמת הצדדים נקבע כי תידון בדרך של תובענה רגילה.

המבקשת, חב' איטח את כספי החזקות בע"מ (להלן - "איטח את כספי") היא הבעלים הרשומים של המקרקעין הידועים כגוש 10925, חלקה 133, והמצויים ברחוב החשמל 76 בחיפה, פינת רח' דורי (להלן - "המקרקעין" או­ "הבניין"). בין המבקשת לבין המשיבה 1 (להלן - "חב' חוטבא") נחתם ביום 17/7/00 הסכם קומבינציה במקרקעין, לפיו מכרה איטח את כספי 80% מזכויותיה במקרקעין כנגד התחייבותה של המשיבה 1 לבנות עליהם בניין. הוסכם, כי שתיים מתוך עשר הדירות שייבנו יהיו של המבקשת (להלן - "ההסכם").

המשיב 2 (להלן - "חוטבא") היה מנהלה של חב' חוטבא בעת החתימה על ההסכם ובעל מניות בה. הוא אף ערב לחיוביה של חב' חוטבא הנובעים מהסכם הקומבינציה.

יתר המשיבים בתיק טוענים כי רכשו מחב' חוטבא דירה אחת או יותר בבניין. המשיבים ייקראו להלן על פי שם משפחתם.

2. בהסכם הקומבינציה שנחתם, כאמור בין איטח את כספי לבין חב' חוטבא, נקבע כי מכירתן של 6 דירות על ידי חוטבא תתאפשר לאחר גמר הקמת השלד והמצאת אישור מהנדס בנין על כך, וכן לאחר הפקדת ערבות בנקאית בסך 30,000$ לטובת איטח את חוטבא. מכירתן של שתי דירות נוספות תתאפשר, כך על פי ההסכם, לאחר קבלת טופס 4. עוד נקבע בהסכם, שעורך הדין אלי הדס יטפל בעריכת חוזי המכר של הדירות מטעמה של חב' חוטבא.

3. ביום 1.1.2001 חתמו איטח את כספי וחב' חוטבא על "חוזה נספח" (כך כותרתו), ולפיו יתאפשר לחב' חוטבא למכור 3 דירות עוד טרם התקיימו התנאים הקבועים בהסכם הקומבינציה, דהיינו גמר בניין השלד, המצאת אישור מהנדס בניין על כך והפקדה של 30,000$ כערבות, וזאת כנגד העמדת הלוואה בסך 70,000$ לטובת איטח את כספי. עוד הוסכם כי חב' חוטבא תוכל למכור דירה נוספת עם גמר יציקת תקרה בקומה ג', בכפוף לאישור מהנדס בנין, או בתוספת להלוואה בסך 10,000$. כן צויין בחוזה הנספח, שאם ההלוואה בסכום של 70,000$ לא תוחזר, תהיה חב' חוטבא רשאית לחלט אחת מדירותיה של חב' איטח את כספי.

באשר למשמעותו של הסכם זה, יש מחלוקת בין חב' איטח את כספי לבין חב' חוטבא. בעוד שאיטח את כספי טוענת כי המדובר בהסכם הלוואה, טוענת חב' חוטבא, כי היה זה הסכם למכירת 2 הדירות המגיעות לאיטח את כספי, אולם בשל שיקולי מס, נעשה ההסכם כפי שנעשה. על כל פנים, אין מחלוקת, כי ההלוואה לא הוחזרה לחב' חוטבא.

4. בהמרצת הפתיחה טענה איטח את כספי כי חב' חוטבא הפרה את תנאי ההסכם בכך שאחרה במסירת הדירות, לא שלמה דמי שכירות, המגיעים לה עקב אי מסירת החזקה במועד; זנחה את אתר הבניה לתקופה ממושכת והפסיקה את עבודות הבניה; חב' חוטבא אף מכרה דירות למשיבים 6 ו-7, מקביין ומשה בן הרואה (שנפטר בינתיים), טרם הגיע מועד הזכאות, ובניגוד לתנאי ההסכם.

5. כאן המקום להציב את מועדי המכירה של הדירות על ידי חב' חוטבא על מנת להראות את מועדי הרכישה של הקונים זה לעומת זה ולעומת ההסכמים.

א. הסכם הקומבינציה הוא, כאמור, מתאריך 17/7/00, ועל פיו מגיעות לאיטח את כספי 2 דירות.

ב. ב-24/12/00 נמכרו 2 דירות למשיב 3, אלבלה.

ג. ב-1/1/01 נחתם ההסכם הנספח.

ד. ב-28/1/01 נמכרה דירה אחת למשיב 4, דאוד.

ה. ב-26/6/01 ניתן פסק דין, שנתן תוקף להסכם פשרה בין המשיב 6, מקביין, לבין חב' חוטבא, לפיו זכאי מקביין ל-3 דירות.

ו. ב-27/11/01 נמכרה דירה אחת למשיבה 5, נורית כהן.

ז. ב- 20/9/01, על פי טענת חב' חוטבא, נמכרו למשיב המנוח, בן הרואה שחליפו הוא רו"ח אשכנזי, 2 דירות.

ח. ביום 2/3/03 הוגשה התובענה לפני.

הסכם דיוני

6. בתחילה עתרה איטח את כספי לסעד הצהרתי, לפיו הסכם הקומבינציה בטל, ויפוי-הכוח שניתן מכוחו הוא חסר תוקף, אולם בישיבה מיום 8.9.04 (עמ' 54 לפרוטוקול) הודיע בא-כוחה של המבקשת, כי הוא מוותר על סעד הביטול.נתבקשתי לקבוע מי מהצדדים בתובענה רכשו דירות, כשהמטרה הייתה שכאשר ייקבע מי רכש את הדירות, ניתן יהיה להתחיל בהליך של השלמת הבניין על ידי רוכשי הדירות, באמצעות כונס נכסים או בלעדיו. עד לקביעה זו סרבו חלק מהרוכשים להוסיף כספים כלשהם על מנת לסיים את הבניין. זאת ועוד, יתכן, כך הונחה ההנחה, שאם דירה או יותר לא נמכרו כדין, יוכל הכונס למכור אותה, ותמורתה תשמש להשלמת הבניין, כאשר ברור היה לצדדים, מהתנהגותה של חב' חוטבא, במיוחד בהמשך ההליכים, כי היא לא תשלים את הבניין בשל העדר אמצעים לסיימו. איטח את כספי הודיעה כי היא שומרת על זכותה לדרוש את הסעדים המגיעים לה עקב הפרת הסכם הקומבינציה. עוד הוסכם כי אדון בשאלות, אם הסכם הקומבינציה הופר, אם יש מי מהצדדים שלא השלים את התמורה עבור הדירות, והאם יש למנות כונס נכסים ומי יהיה הכונס.