פסק-דין בתיק הפ 589/04

1.         זוהי תובענה, שהוגשה בדרך של המרצת פתיחה, ובה מתבקש בית-המשפט כדלקמן:

א.      להצהיר כי המבקשת זכאית להירשם כבעלים הבלעדי של הדירה, המצויה בקומה ג' בבית משותף ברחוב חידא 5 בבני ברק, הידועה בתור חלקת משנה 671/11 בגוש 6122 (להלן: " הדירה" או " דירה 11"). כן מבוקש לחייב את החברה (היא המשיבה 2) להעביר את הדירה לשמה של התובעת ללא תמורה, ולהטיל על המשיב 1 (להלן: " המשיב") לשלם כל מס והיטל שיוטל על החברה ועל התובעת בגין העברת הדירה משמה של החברה לשמה של התובעת.

ב.      לחילופין, להורות על מכירת הדירה לצד ג' והעברת מלוא תמורת המכירה לידי התובעת, ולחייב את המשיב לשפות את החברה בגין כל תשלומי המס שיחולו עליה בגין המכירה.

רקע עובדתי:

2.         ואלה הם עיקרי העובדות:

א.      המשיבה 2 היא חברה שנוסדה ביום 3.7.63 ( ת/4) והייתה רשומה כבעלים של מספר דירות בבית המשותף נשוא התובענה, ובין היתר, בדירות 11, 12, 15 ו-16. כיום, למעט דירה 12, שנמכרה על-ידי המשיב (כפי שיפורט בהמשך), ביתר הדירות עדיין רשומה החברה כבעלים.

המבקשת והמשיב הם בעלי מניות במשיבה 2. בעלה המנוח של המבקשת (להלן: " המנוח") היה שותפו של המשיב בחברה עד פטירתו בשנת 1983, והמבקשת היא יורשתו הבלעדית. 

לטענת המבקשת, הצדדים שותפים בחלקים שווים בחברה ולכל אחד מהם 150 מניות רגילות - כפי שבא לידי ביטוי בתדפיס רשם החברות ( ת/4). מנגד טוען המשיב, כי למעשה בבעלותו 200 מניות ובבעלות המבקשת 100 מניות בלבד.

ב.      בחודש ספטמבר 1988 חתמו המבקשת (באמצעות בתה, אילנה שוחמי) והמשיב על הסכם (להלן: " ההסכם") ( נספח ב' לתצהיר בתה של המבקשת). בהסכם זה נכתב כי בעלה המנוח של המבקשת והמשיב הינם בעלי מניות בחלקים שווים בחברה, ולפיכך הוסכם על חלוקתן של הדירות בבניין. בפועל, ההסכם מסדיר שני דברים מרכזיים:

האחד- סעיף 2 להסכם קובע, כי " הצדדים מצהירים בזה כי בבעלות החברה ירשמו 4 דירות בבניין הנ"ל".

השני- סעיף 3 להסכם קובע, כי " לאחר פירוקה והעברת הדירות לבעלי המניות בה, יקבל כל אחד מבעלי המניות דירות בשלמות בבניין". הצדדים ייחדו בהסכם לכל אחד מהם 2 דירות ספציפיות מתוך 4 הדירות. כך נקבע בסעיף 3, כי המבקשת והמשיב זכאים, כל אחד מהם, לדירה אחת בקומה ג' ולדירה אחת בקומה ד'. 

שתי דירות נוספות נמכרו על-ידי כל אחד מהצדדים, ונרשמו על שם כל אחד בנפרד בלשכת רישום המקרקעין, כפי שמצויין בסעיף 5 להסכם.

עוד יצוין, כי בפועל הצדדים החזיקו בדירות, שיוחדו להם - כל אחד בדירה שיוחדה לו בהסכם -  אף עובר להסכם הנ"ל, וכל צד השכיר ומשכיר עד היום את דירותיו בהתאם (עמוד 12 לפרוטוקול משורה 28 ועד לעמוד 13 בשורות 5-1). זאת, למעט דירתו של המשיב בקומה ג' שנמכרה על-ידו ל" חיים וטובה רוזן ושמעון ברייש בהתאם להסכם מיום 14.10.81" (סעיף 3(ב) להסכם- נספח ב' לתצהיר בתה של המבקשת).

ג.        בחודש נובמבר 2000, שתיים עשרה שנים לאחר חתימת ההסכם הנ"ל, החליטו הצדדים לפרק את החברה בפירוק מרצון, ולהעביר את הדירות על שמותיהם, כמוסכם בסעיף 3 להסכם. הצדדים ביקשו לעשות כן, באמצעות עו"ד דניאל פרס, בא כוחו לשעבר של המשיב, שמשרדו טיפל בחברה מאז הקמתה.

בהחלטה מיוחדת של החברה מיום 29.11.00 ( נספח ג' לתצהיר בתה של המבקשת) שהתקבלה פה אחד, ושעליה חתום המשיב, הוחלט על פירוקה מרצון של החברה וכן על העברת דירות בחלקות 12 ו-15 למשיב,  והעברת דירות בחלקות 11 ו-16 למבקשת.

בסעיף 5 למכתבו של עו"ד פרס למנהל מס שבח, מיום 10.12.00 ( נספח ד' לתצהיר בתה של המבקשת), התבקש רישומן של ארבע הדירות הנ"ל. זאת, כמו גם בסעיף 4 למכתבו הנוסף של עו"ד פרס למנהל מס שבח, מיום 26.3.01 ( נספח ה' לתצהיר בתה של המבקשת), שאליו צורף תצהיר בעלי המניות מיום 26.2.01.

ד.      במכתב מס שבח מיום 15.5.01 ( נספח ח' לתצהיר בתה של המבקשת) הסתבר, כי הצדדים אינם זכאים לפטור ממס לפי סעיף 71 ל חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: " חוק מס שבח"), ומנהל מס שבח דורש מהצדדים סכומי מס גבוהים, שכן למרות שהצדדים דיווחו על העברתן של ארבע דירות מהחברה לידיהם, בפועל רשומות במס שבח רק שלוש דירות בבעלותה של החברה. במצב דברים זה לא מתקיים סעיף 71(3) לחוק מס שבח, שכן חלוקת הזכויות במקרקעין - בדירות, לא נעשתה בהתאם לחלוקת הזכויות שהיו לצדדים בחברה המתפרקת.

התברר, כי חמש שנים קודם לכן, ביום 19.2.95, דיווח המשיב למנהל מס שבח, באמצעות עו"ד מקמל, על מכירתה של דירה 12 בקומה ג' לחיים וטובה רוזן על מנת לקבל אישור בהתאם לסעיף 50 לחוק מס שבח (לפי סעיף 50(א) לחוק מס שבח " מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד שהריווח מהן נתון לשומה על פי הפרק הראשון לחלק ב' לפקודת מס-הכנסה, תהא פטורה ממס").  נספח ז' לתצהיר בתה של המבקשת הינו טופס בקשה לאישור לפי סעיף 50 לחוק מס שבח, ובו ניתן למשיב האישור המבוקש. על הבקשה לאישור חתום המשיב בלבד.

בנוסף יצוין, כי רישום הדירה נעשה במישרין על שמו של רוזן, מבלי שיועבר קודם  על שמו של המשיב ורק אז יועבר על שמו של רוזן, ומשום כך, היו רשומות בבעלות החברה רק 3 דירות ולא 4, כפי שדווח.