פסק-דין בתיק הפ 514/05

פתח דבר

1.         עסקינן בסכסוך שבין ארבעת המבקשים אסתר, אהרון, ניר ואביבית מורחיים, שהם בני משפחה (יחדיו להלן: " המבקשים") מצד אחד, לבין המשיבה 1, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב (להלן: " הוועדה המקומית"), והמשיבה 2, עיריית תל אביב יפו (להלן: " העירייה"), מצד שני (שתיהן יחדיו להלן: " המשיבות") - בקשר עם הסכם שנחתם בין הצדדים והסדיר את הפיצוי שיקבלו המבקשים בתמורה להפקעת מקרקעין שהיו בחזקתם לטובת העירייה לצורכי ציבור. בתמצית, טענתם של המבקשים היא כי לאחר מתן חוות הדעת על ידי השמאי שמונה בהסכמה להכריע בדבר גובה הפיצוי המגיע להם, נתברר למבקשים כי הוא נגוע בניגוד עניינים; על כן הם עותרים לביטול מינויו ומשכך גם לביטול חוות דעתו, ולמינוי שמאי אחר המוסכם על הצדדים במקומו.

רקע עובדתי

2.         מדינת ישראל היא הבעלים הרשום בחלקה 5 בגוש 7100 בתל אביב (ראו נסח מקרקעין מיום 9/7/00, נספח ב לתצהירו מיום 11/7/05 של מר אלי אגמון, מנהל מחלקת מקרקעין באגף הנכסים של העירייה, להלן: " תצהיר אגמון"). החל משנת 1958, או בסמוך לאחר מכן, אביה של המבקשת 1, אסתר מורחיים (להלן: " אסתר" או " המבקשת"), הפעיל על חלק מחלקה זו קיוסק, שכתובתו היא ברחוב קפלן 18 בתל אביב (להלן: " הקיוסק"). לאחר מותו, אסתר ובני משפחתה - בעלה, המבקש 2, אהרון מורחיים (להלן: " אהרון"); בנם, המבקש 3, ניר מורחיים (להלן: " ניר"); ובתם, המבקשת 4, אביבית מורחיים (להלן: " אביבית") - הפעילו את הקיוסק, ולפרקים השכירו אותו לאחרים (ראו עדותה של אסתר, עמ' 7 לפרוטוקול, ש' 24 עד עמ' 8, ש' 3).

            בין הצדדים לתובענה דנן נטושה מחלוקת ביחס לזכויותיהם של המבקשים בקיוסק: לשיטתם של המבקשים הם בעלי זכות דיירות מוגנת בקיוסק (ראו: סעיף 2 לתצהירה של אסתר מיום 17/4/05, להלן: " תצהיר המבקשת") ואף ניתן בידיהם רשיון עסק לצמיתות מטעם העירייה לצורך הפעלתו (עמ' 10 לפרוטוקול שורות 21-24). העירייה לעומת זאת טוענת כי לאביה של אסתר ניתנה לכל היותר זכות שימוש אישית בקיוסק, שאינה ניתנת להעברה ובוודאי שאינה מגלמת זכות לדיירות מוגנת וכי מעולם גם לא ניתן לו, לא כל שכן לבני משפחתו, רישיון עסק לצמיתות.

ואולם, כפי שיובהר בהמשך, איני נדרשת להכריע במחלוקת זו, וממילא אף לא הונחה בפניי תשתית ראייתית מתאימה לצורך כך.

3.         ביום 17/5/01 פרסמה הוועדה המקומית ברשומות הודעה על פי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור), 1943 (להלן: " פקודת הקרקעות"), בה הודיעה כי העירייה עומדת להפקיע מקרקעין הנחוצים לה לצורך הרחבת רחוב קפלן בתל אביב, וכי היא מתכוונת לתפוס את החזקה בהם באופן מיידי (להלן: " הודעת ההפקעה", נספח א' לתצהיר אגמון). עוד נמסר בהודעת ההפקעה כי העירייה מעוניינת לשאת ולתת עם הבעלים במקרקעין בדבר רכישת הנכסים מידיהם או תשלום פיצויים בגין ההפקעה.

בין המקרקעין שיועדו להפקעה היתה גם החלקה שעל חלק ממנה ניצב הקיוסק. אסתר, אשר חפצה בהמשך הפעלתו של הקיוסק, פנתה באמצעות בא-כוחה דאז עו"ד חיים זלוטי, ביום 1/11/01, בכתב אל הוועדה המקומית - והודיעה כי היא תמסור את החזקה בקרקע עליו ניצב הקיוסק רק במידה שהוא יוזז מעבר לקו ההפקעה, כך שלא יפריע להרחבת רחוב קפלן, ויתאפשר לה להמשיך להפעילו כבעבר במקום החדש (ראו המכתב, נספח ד לתצהיר אגמון). ביום 27/1/02 השיב אגמון מטעם העירייה בכתב לבא-כוחה של אסתר כי לאחר בדיקות שערך הגיע למסקנה שלא ניתן להזיז את הקיוסק עקב תוואי הדרך המתוכנן (ראו המכתב, נספח ה לתצהיר אגמון).

4.         המבקשים טוענים כי בשלב זה החלה העירייה לעשות שימוש בדרכים בלתי כשרות על מנת לשכנעם לפנות את הקיוסק, ובכלל זה הוציאה נגדם צו הריסה, פגעה במדרכה שמהווה כניסה לקיוסק ואף נטלה את בלוני הגז שלו (ראו עדותה של אסתר, עמ' 10 לפרוטוקול ש' 5-14). המשיבות טוענות מצידן כי מדובר בתגובה חוקית של העירייה כנגד עבירות של בנייה ללא היתר, פלישה והסגת גבול שביצעו המבקשים.

כך או אחרת, הצדדים אינם חולקים כי ביום 24/8/03 הוגשו נגד אסתר שני כתבי אישום בבית המשפט לעניינים מקומיים בתל אביב: באחד נטען כי במהלך חודש אוקטובר 2002 הרסה אסתר את המבנה ששימש להפעלת הקיוסק ובנתה תחתיו מבנה חדש, גדול יותר, ללא היתר מתאים; ובשני נטען כי במהלך חודש 2003 בנתה אסתר שירותים בסמוך לקיוסק ללא היתר מתאים (ראו נספח ז לתצהיר אגמון). כמו כן, מתוך מכתב לעירייה מיום 3/2/04 שכתב בא כוחם דאז של המבקשים, עו"ד אילן בומבך אשר מונה על ידם תחת פרקליטם הקודם (להלן: " עו"ד בומבך"), נלמד כי שני צווי הריסה מנהליים הוצאו נגד אסתר ביחס לקיוסק ואף עתיד היה לצאת נגדה צו סגירה לקיוסק בגין ניהולו ללא רישיון (ראו המכתב, נספח ט לתצהיר אגמון).

5.         לאחר שחלפו כשנתיים מאז פורסמה הודעת ההפקעה ועל אף ניסיונות שנעשו לא עלה בידיהם של הצדדים להגיע להסדר כלשהו בדבר פינוי מוסכם של הקיוסק, עתרה הוועדה המקומית ביום 31/7/03 לבית המשפט המחוזי בתל אביב על מנת שיורה למבקשים למסור לה את החזקה בקיוסק בהתאם להוראת סעיף 8 לפקודת הקרקעות (ה"פ 927/03, ראו נספח ח לתצהיר אגמון). בשלב זה ניאותו המבקשים, אשר חפצו להימנע מההליכים המשפטיים, לשוב ולנהל משא ומתן עם המשיבות לצורך פינוי הקיוסק. בעקבות האמור חתמו הצדדים ביום 25/2/04 על הסכם להסדרת פינויו של הקיוסק ותשלום פיצויים למבקשים, אשר אמור היה לסיים את הפרשה בהסכמה (להלן: " הסכם הפינוי", נספח א לתצהיר אסתר). אציין בנקודה זו למען הסדר, שכן אין לכך חשיבות לצורך הכרעה בענייננו, כי אף על פי שעל הסכם הפינוי חתמו המשיבות מן הצד האחד ואסתר, אהרון וניר בלבד מן הצד השני, לטענת המבקשים אין בכך ללמד כי אביבית היא חסרת זכויות בקיוסק - אלא שבמועד החתימה על ההסכם היא שהתה בחו"ל (ראו עדותה של המבקשת, עמ' 8 לפרוטוקול, ש' 17-23).

ביחס לקביעת שיעור הפיצוי לו זכאים המבקשים בגין פינויים מן הקיוסק הוסכם בין הצדדים בסעיף 1 להסכם הפינוי כדלקמן:

"ב.            הצדדים מסכימים בזה למנות את השמאי מר אחיקם ביתן ת.ז. 003119161 מרח' ויצמן 32 תל אביב (להלן- 'השמאי') לצורך הערכת גובה דמי הפינוי, בהתאם לעקרונות המפורטים בסעיף 2 להלן (להלן, 'דמי הפינוי').

ג.               נבצר מהשמאי לבצע את השמאות נשוא חוזה זה, יהיה החוזה בטל ומבוטל אלא אם יגיעו  הצדדים להסכמה בדבר מינוי שמאי מוסכם אחר.

ד.              הערכת השמאי תהווה שמאות סופית ומחייבת לצורך קביעת גובה דמי הפינוי." (ההדגשה שלי- ע.ב.)

הצדדים אף קבעו, בסעיף 2 להסכם הפינוי, עקרונות שמאות מוסכמים שלפיהם יערוך השמאי את חוות דעתו:

"א.            השמאי יעריך את הנכס על פי כללי דיירות מוגנת. הכללים יהיו מסוייגים בתנאים המפורטים להלן ולא יהא ניתן לערער עליהם במסגרת הליך משפטי או הליך אחר.

ב.              השמאות תהיה מפורטת ומנומקת.

ג.               ישולמו פיצויים עבור פינוי, לפי כל דין, ולא יוצע דיור חלוף.

ד.              השמאות תתחשב במיקום הנכס ובאופי העיסוק.