פסק-דין בתיק הפ 440/03

1.      המשיבה הפקיעה מהמבקשים זכויות חכירה בשתי חטיבות קרקע באזור רמת השרון בשטח כולל של כ-14,000 מ"ר לצורך הרחבת ציר האיילון, הקמת גשר "הרב מכר" וסלילת דרכי גישה אליו. ההפקעה הראשונה בוצעה ביום 28.3.94, במהלכה הופקעו 6,679 מ"ר והשניה ביום 2.3.95 אשר במהלכה הופקעו 7,119 מ"ר.

מדובר בשתי חטיבות קרקע, בעלות יעוד חקלאי, אשר הוחכרו למבקשים, חקלאים בעיסוקם, ואשר שימשו אותם בפועל, עד הפקעתם, לעיבוד וגידולים חקלאיים שונים.

עם הפקעתן שולמו למבקשים, כמו גם לבעלי קרקעות מופקעות אחרים באיזור, פיצויים על פי קביעת ועדת הפיצויים של מינהל מקרקעי ישראל - בעלת הקרקעות. פיצויים אלה התקבלו ע"י המבקשים, תוך שמירת זכותם לתבוע פיצויים נוספים, להם הם זכאים לדעתם. תביעתם לפיצוי נוסף מעבר לזה ששולם להם נדחתה ע"י המשיבה ומכאן תביעתם בהליך זה.

2.      בתובענה שבפני עותרים המבקשים להצהרה שתכיר בזכותם לפיצויים בגין ההפקעה בשיעור שנקבע בחוות דעתו של שמאי מקרקעין מטעמם, אשר צורפה לתובענה. עוד עותרים הם לחיוב המשיבה לשלמם.

המשיבה דוחה את תביעת המבקשים וטוענת כי השיעור ששולם להם הוא השיעור הראוי לו הם זכאים, על פי הדין והפסיקה, ואין הם זכאים לפיצויים נוספים מעבר לסכום ששילמה בגין ההפקעה.

המחלוקת בין הצדדים נסבה, איפוא, סביב השאלה מהו הבסיס הראוי לחישוב שיעור הפיצויים.

האם יש לפסוק פיצויים על בסיס יעודה החקלאי של הקרקע במועד ההפקעה (יעוד שאינו שנוי במחלוקת), כפי שטוענת המשיבה, או שמא יש להביא בחשבון את ערכה הצפוי לאחר שינוי יעודה, כפי שטוענים המבקשים.

3.      במחלוקת זו דעתי היא כדעת המשיבה.

המבקשים חכרו את הקרקעות נשוא דיונינו (בשטח כולל של כ-40 דונם) לתקופה של 49 שנה.

לפי חוזה החכירה שנחתם בינם לבין מינהל מקרקעי ישראל ב-1986 (נספח א' לתצהיר התשובה של המשיבה) ובמשך שכל השנים מאז מחזיקים המבקשים בקרקע, עושים הם בה שימושים חקלאיים על פי יעודה וכמוסכם (סעיף 4 לחוזה החכירה).

נקבע במפורש בהסכם (סעיף 15 שבו) כי במקרה ויעוד השטח המוחכר ישונה ע"י הרשויות המוסמכות "למגורים ו/או לתעשיה ו/או לצרכי ציבור", רשאי המחכיר, קרי מינהל מקרקעי ישראל, "להביא לידי סיום מוקדם את תקופת החכירה... על ידי הודעה מוקדמת של 6 חודשים לפחות".

אם כך יקרה:

"יהיה החוכר זכאי לפיצוי עבור זכות החכירה שלו במוחכר, כקרקע חקלאית, בהתחשב במטרת החכירה, טיב ומצב המטע ויתרת תקופת החכירה. שיעור שווי הזכויות, כאמור, ייקבע ע"י ועדת פיצויים אשר תתמנה ע"י שר החקלאות..."

            תניה זו ברורה וחד משמעית ואינה צריכה פרשנות ובחינה מעמיקה של הכתוב בה.

            מלשון הכתוב עולה באופן ברור כי בעל הקרקע שמר לעצמו הזכות לבטל את החכרתה, אם יעודה ישונה לאחת המטרות המנויות. במקרה כזה, כך הוסכם במפורש בין הצדדים, יהיה זכאי החוכר לפיצויים כחוכרה ומחזיקה של "קרקע חקלאית", כמפורט בתניה הנ"ל.

            עוד הוסכם בין הצדדים כי במקרה והקרקע תופקע לצרכי ציבור, יחולו על הפקעה זו דיני ההפקעה הכלליים, לרבות הדינים החלים על קביעת שיעור הפיצוי.

4.      המבקשים מודעים לתניה זו ולמשמעותה, אלא שטוענים הם כי מדובר, במקרה זה, בהפקעת הקרקע מרשותם ולא בשינוי יעודה. משכך, זכאים הם לפיצוי בשיעור ריאלי העולה על זה שנקבע בסעיף 15 הנ"ל, היינו מעבר לשיעור ה"פיצוי החקלאי" אשר נקבע למקרים של שינוי יעוד השימוש בקרקע בלבד. בהקשר זה טוענים המבקשים כי כלל לא הוכח כי חוזה החכירה בוטל ע"י המשיבה כפי שזכאית היתה לעשות לפי סעיף 15 הנ"ל.

טענה זו אינה מקובלת עלי.

נפסק ע"י בית משפט זה, בשני מקרים בהם נדונו שאלות דומות, כי בעל זכויות חכירה של שטחים חקלאיים זכאי ל"פיצויים חקלאיים" בלבד ולא לפיצוי על בסיס ערכם הריאלי במועד ההפקעה, או שינוי יעודם. כך מכח חוזה החכירה וכך על פי הדין. כך נפסק בע"ש 105/00 חב' חשמל - חגור מושב עובדים וכך בה.פ. 551/04 מרכוס אבשלום - רשות הנמלים והרכבות.