פסק-דין בתיק הפ 404/06

1.         התובענה מתייחסת למבנה שבתחום המושב המבקש (המבנה יכונה להלן: " המבנה" או " המקרקעין", והמבקש יכונה להלן: " המושב"). המקרקעין עליהם ניצב המבנה הם בבעלות הקרן הקיימת לישראל, והם מנוהלים על ידי המשיב 2 (להלן:" המינהל"). המשיבה 2 (להלן:" קופ"ח") היא בעלת זכויות החכירה הרשומות במקרקעין.

2.         במבנה התנהלה במשך שנים רבות מרפאה של קופת חולים, שנתנה שירותים לתושבי המושב.

ביום 17.8.03 הודיעה קופ"ח על הפסקת השירותים הרפואיים שמוענקים לחברי המושב. בסמוך לאחר מכן, ביום 15.9.03, נמסרו לוועד המושב מפתחות המבנה.

אולם, ביום 26.11.03 כתב מר מיכאל אורן, מנהל אדמיניסטרטיבי בקופ"ח למושב, ובקש כי המפתחות שנמסרו למושב בטעות - יוחזרו לידי קופ"ח.

ביום 3.2.06 התפרסמה ידיעה בעיתון על מכרז, במסגרתו מוצעת זכות החכירה במקרקעין למכירה על ידי קופ"ח.

3.         בהמרצת הפתיחה שהוגשה ביום 16.3.06, טען המושב כי הזכויות במקרקעין היו שייכות לבני הזוג אוטו ומרגלית כהן. לטענתו, טען המושב כי בשנת 1959, נודע לבני הזוג כהן, שהיו חברי המושב כי קופ"ח מבקשת למצוא בנין חילופי למרפאה במושב. לכן, ומתוך אלטרואיזם טהור, החליטו ה"ה כהן " להעניק לקופ"ח - האגודה בהעדר תמורה את זכויות החכירה שהיו נתונות להם באותה עת במקרקעין" (ס' 8 להמרצת הפתיחה).

4.         המושב טען בהמרצת הפתיחה כי הפסקת השירותים הרפואיים במבנה מהווה תנאי מפסיק בהסכם, שכן המקרקעין הועברו לקופ"ח על מנת שזו תקים בנין מרפאה שישרת את חברי המושב. עוד נטען כי פרסום המכרז היה חוסר תום לב בביצוע ההסכם, שכן העברת המקרקעין לקופ"ח היתה בנאמנות. המושב הוסיף וטען כי חוזה המשבצת בינו לבין המינהל מגביל את עבירות הזכויות במקרקעין. הוא טען כי המכרז יש בו כדי ליצור שיתוף בקרקע בין המושב לבין צדדים זרים שאינם חברי המושב, כי המכרז חותר תחת ההוויה של המושב ככזה, המיועדת למטרות שיתופיות וחקלאיות, כעולה מחוזה המשבצת. כן נטען כי המכרז יביא לפיצול אסור על פי דין של הנחלה בהעדר הסכמת הבעלים לכך.

המושב אף הפנה לתקנון המושב, וטען כי הוא מגביל את עבירות הזכויות במקרקעין, והמשך החזקת קופ"ח במקרקעין בניגוד להוראות התקנון מהווה חתירה תחת סמכות המושב כשלטון כפרי ועצמאי. המושב הוסיף וטען כי העברת זכויות החכירה במקרקעין לצדדים זרים מהווה פגיעה בזכות הקנין של חברי המושב, ובפגיעה באינטרס ההסתמכות של המושב.

5.         לכן, עתר המושב בהמרצת הפתיחה, כי בית המשפט יצהיר כי זכויות החכירה במקרקעין הן קניינו של המושב, וכי חוזה החכירה שנחתם בין המינהל לבין קופ"ח מנוגד לחוזה המשבצת ולהסכמות ההיסטוריות שבין המושב לבין קופ"ח. עוד התבקשה הצהרה כי המקרקעין ניתנו לקופ"ח למטרה של מתן שירותי רפואה בלבד, ומשפקעה מטרה זו, פקעו זכויות החכירה של קופ"ח במקרקעין.

הליכים נוספים במגרת התובענה

6.         במקביל להגשת התובענה, הגיש המושב גם בקשה לצו מניעה זמני, להקפאת הליכי המכרז למכירת המקרקעין. בית המשפט (כב' השופט אלטוביה) החליט שלא להיעתר לבקשה במעמד צד אחד; בישיבת יום 25.6.06, החליט כב' סגה"נ השופט זפט כי מועד הדיון בתובענה העיקרית יוקדם, במקום דיון במעמד הצדדים בסעד הזמני.

ביום 22.10.06 נחתם הסכם מכר למכר המבנה בין קופ"ח לבין ה"ה נדב דבי ובנימין שירי (להלן: " הרוכשים"). החזקה במבנה הועברה לרוכשים ביום 19.11.06, התמורה ולמה במלואה, וכל הליכי ההעברה ברשויות השונות הושלמו על ידי קופ"ח (ר' פרוטוקול עמ' 7 שורות 13-14). יחד עם זאת, המינהל לא העביר עדין את רישום הזכויות במקרקעין על שם הרוכשים - בשל קיומו של ההליך המשפטי דנן (ר' עמ' 6 שורות 9-10 לפרוטוקול יום 16.10.07, ועמ' 12 שורות 7-9).

7.         ביום 7.6.07, הגיש המושב את בש"א 12100/07, בה עתר כי יינתן צו מניעה זמני שיורה לקופ"ח להימנע מכל פעולה של השכרה או מכירה של המקרקעין. בית המשפט (כב' סגה"נ השופט זפט), החליט כי הוא אינו רואה למנוע את השכרת המקרקעין, אולם בכל התקשרות עם צד ג', תיכלל הצהרה ביחס להליכים המשפטיים בתובענה דנן.

8.         ביום 12.8.07, פנה המושב לבית המשפט בבקשה לצו מניעה זמני (בש"א 16510/07), בה עתר כי ביהמ"ש יורה לקופ"ח להימנע מכל פעולה בניגוד להסכם החכירה שבינה לבין המינהל, בניגוד לעמדת המינהל, וכן להימנע משיפוץ המקרקעין. המושב טען כי המבנה הושכר למטרת שימוש בו כגן ילדים, וזאת בניגוד לעמדתו של המנהל, בניגוד להחלטת בית המשפט ולחוק התכנון והבניה, ובאופן המהווה מטרד ליחיד. בהחלטה מיום 8.10.07, נדחתה הבקשה.

עוד יצוין כי המושב התנגד לצירופם של הרוכשים כצד להליך הנוכחי, ולכן הם אינם צד לו.

ישיבת ההוכחות התקיימה ביום 16.10.07 ונחקר בה העד מטעם קופ"ח מר בלקני, והעדה הגב' קונטנטה, מטעם המינהל, לאחר שהמשיבים ויתרו על זכותם לחקור את העד מטעם המושב בחקירה נגדית.

9.         ביום 25.9.07, לאחר שתמה פרשת ההוכחות בתיק, הגיש המושב את בש"א 19032/07, בה הוא עתר כי בית המשפט יתיר לו להרחיב את תצהירו של  העד מטעמו, מר ארנון בודנר. מטרת הבקשה היתה לצרף מסמכים ועובדות שהמושב גילה, לטענתו, רק בסמוך למועד הגשת הבקשה. המושב טען כי מהמסמכים שאותרו עולה כי המושב רכש את המקרקעין, וכי הוא אף השקיע בבניית המבנה בו היתה מרפאת קופת חולים.

בקשה זו נדחתה, מהנימוקים שפורטו בהחלטתי מיום 7.11.07. לכן, המסמכים שבקשתם צורפה אינם חלק מחומר הראיות, וגם המסקנות שהמושב בקש להסיק והנובעות לטענתו ממסמכים אלה - אינן חלק מהיריעה העובדתית שבפני בית המשפט.

טענות המושב בסיכומים

10.        בסיכומים מטעמו טען המושב טענות משני סוגים עיקריים - ראשית, הוא טען כי המושב עצמו רכש את המקרקעין מחבריו ה"ה אוטו ומרגלית כהן, ומר יעקב בוגין, כי הוא השקיע בבניית המבנה ואף ניכה פחת בגינו. המושב הוא שהעביר את המקרקעין - על פי הטענה בסיכומים - לידי קופ"ח. המושב מפנה בסיכומים מטעמו לנספחים לבש"א 12100/07 (מסמכים שצורפו לבש"א הנ"ל בלא לציין מה מקורם, ובאיזה אופן הגשתם מתבקשת), וכן חוזר ומעלה את הטענות שהועלו על ידיו במסגרת הבקשה להרחבת התצהיר של מר בודנר (בש"א 19032/07).

סוג נוסף של טענות מתייחס לכך שהמכרז, ומכירת המקרקעין לרוכשים, מנוגדים לעמדת המינהל ולהחלטותיו, לחוזה החכירה, לחוזה המשבצת ולתקנון המושב. עוד נטען כי הרוכשים מתכוונים לנהל במבנה עסק של גן ילדים.