פסק-דין בתיק הפ 377/07

רקע

ביום 2.12.1937 התקשרו המבקשים עם יוסף ויונה וולף (להלן: "משפחת וולף") בהסכם לפיו רכשו המבקשים את זכויות חכירה של חלקות 80 ו - 81 בגוש 6449 בישוב גני עם אשר הוקנו למשפחת וולף על פי הסכם שנכרת ביום 29.10.1935  (להלן: "הסכם 80") בין משפחת וולף לקרן קימת לישראל בע"מ (להלן: "קרן קימת"). באותו היום התקשרו המבקשים עם משפחת וולף בהסכם נוסף לפיו רכשו את זכויות החכירה בחלקה 82  בגוש 6449 אשר אף הם הוקנו למשפחת וולף על פי הסכם שנכרת בין משפחת וולף לבין קרן קימת (להלן: "הסכם 82").

ביום 26.9.1945 התקשרו המבקשים עם קרן קימת בהסכם לפיו חכרו את חלקה 147 בגוש 6449(להלן: "הסכם 147"). 

לאחרונה פנו המבקשים אל מינהל מקרקעי ישראל (להלן: "המינהל") בדרישה לאשר להם לבנות בית מגורים נוסף על החלקות בהן הם מחזיקים (להלן: "המקרקעין").

במכתב מיום 27.9.06 הודיע המינהל למבקשים כי הישוב גני עם לא אושר כישוב חקלאי מתוכנן והמשקים בו, למעט 4 נחלות שאושרו כחריג, הינם משקי עזר, וכי על פי החלטת הנהלת המינהל לא ניתן לפצל ו/או להוון משקי עזר ונכון למועד עריכת המכתב לא ניתן לבנות יחידה נוספת על המקרקעין.

עוד הודיע המינהל במכתב האמור כי החלטת הנהלת המינהל האמורה היא זמנית ובימים אלה מתגבשת הצעה לאישור מועצת מקרקעי ישראל אשר תאפשר היוון ועריכת עסקאות במשקי עזר.

בתובענה שלפני עותרים המבקשים להצהיר ולהורות כי:

א.      על המינהל להאריך את תוקפם של הסכם 80, הסכם 82 ו - הסכם 147 (להלן: "הסכם החכירה").

ב.      זכותם של המבקשים לבניית שני בתי מגורים נוספים לפחות, בנוסף לבית המגורים הקיים במשק שלהם, ובמקביל חובתו של המינהל לתמוך ולאשר כל מיזם ו/או תוכנית ו/או בקשה להיתר לבניית שני בתי מגורים נוספים במקרקעין, הראשון על חלקה 147 והשני על חלקה 82, וזאת לאור התנאים המפורטים בהסכמי החכירה בנוגע למקרקעין.

ג.        זכויות המבקשים במקרקעין, עפ"י חוזה החכירה, הינן "נחלה" לכל דבר ועניין, כמוגדר בהחלטה 9 של מועצת מקרקעי ישראל מיום 5.7.1966.

טענות המבקשים

א.      על המקרקעין חלות תוכניות R/6 ו - R/213 לפיהן ניתן לבנות בית מגורים אחד לכל שטח של 1000 מ"ר, קרי בית מגורים אחד על חלקה 147 ששטחה 4,210 דונם ובית מגורים נוסף על חלקה 82 ששטחה 2.429 דונם. בנוסף חלה על המקרקעין תוכנית שד 213/4 אשר הופקדה ולפיה ניתן לבנות על חלקה 82 שני בתי מגורים נוספים. לפיכך, טוענים המבקשים זכאים הם לממש את הזכויות התכנוניות החלות על המקרקעין ולבנות על שטחם בתים בהתאם לתוכניות האמורות.

ב.      במשך שנים רבות הגדיר המינהל "נחלה חקלאית" כמשק חקלאי שנועד לפרנסה מחקלאות. בסמוך לשנת 1966 גיבש המינהל מדיניות קרקעית ביחס למושבים וביום 5.7.66 אושרה החלטה 9 של מועצת מקרקעי ישראל המגדירה "נחלה" כחלקת אדמה שהוחכרה לצורך פרנסה ממשק חקלאי בחכירה לזמן ארוך בגודל שיקבע שר החקלאות. רק בשנת 1988 ולאחר המועד שנקבע לחידוש הסכמי החכירה, פרסם שר החקלאות רשימה ראשונית וחלקית ובה גדלים של נחלות. אלא שהרשימה האמורה אינה תואמת את גודל המשקים החקלאיים הקיימים ויוצרת מצב לפיו לכאורה כמעט ואין נחלות בישובים הנזכרים בה.

עוד נקבע על ידי שר החקלאות כי המינהל יטפל בישובים לגביהם לא נקבע גודל נחלה כפי שהיה נהוג ומקובל עד ליום פרסום הרשימה.

בפועל החליטו פקידי המינהל לייחס לגודל המשקים החקלאיים משקל מכריע בעת סיווגם כנחלות או כמשקי עזר. זאת, למרות שבעקבות ההתפתחות הטכנולוגית החקלאית פחתה החשיבות של גודל הקרקע בתהליך היצור החקלאי.

לסיווג המשק כנחלה או כמשק עזר השלכה על קניינם של החוכרים משום שעל פי נהלי המינהל ניתן לבנות בנחלה שני בתים נוסף על ביתו של החוכר והתשלומים למינהל נמוכים יותר בהשוואה למשקי עזר.

המינהל לא גיבש מדיניות מוצהרת ביחס לגני עם עד עצם היום הזה, ואף לא זימן את תושבי הישוב להעלות טענותיהם ביחס לשינוי המבוקש. למרות שטרם התקבלה החלטה המגדירה את מעמדו של הישוב ולא ניתנה לתושבי המושב זכות לטעון לעניין זה, נוקט המינהל בעמדה לפיה גני עם לא אושר כישוב חקלאי מתוכנן, ובהתאם הגדיר את המשקים החקלאיים בישוב (למעט 4 משקים) כמשקי עזר, זאת אף שבהסכמי החכירה הוגדרו המשקים שנועדו לפרנסה חקלאית כנחלה, והוקצו למתיישבים באופן ישיר, בעוד משקי עזר לא נועדו לפרנסה חקלאית ונכללו בשטח שהוקצה לאגודה השיתופית בכל ישוב.

הגדרת המשקים בגני עם כמשקי עזר נועדה לאפשר למינהל לגבות מהחוכרים תשלומים הכרוכים באישור בניה נוספת במשק עזר, בעוד שאילו הוגדרו המשקים כנחלות זכאים היו החוכרים לבנות יחדת דיור נוספת ללא תשלום. נמצא, שהמינהל אינו מתנגד להקמת בתים נוספים בשטחי המשקים במושב גני עם, וכל עניינו בגביית תשלומים נוספים מהמתיישבים בחוסר הגינות.

ג.        תוקפם של הסכמי החכירה הסתיים בשנת 1984. בהתאם, פנו המבקשים אל המינהל בשנת 1983 וביקשו ממנו לחדש את הסכמי החכירה לתקופה נוספת של 49 שנה. למרות זאת, לא פעל המינהל לחדש את הסכמי החכירה עד היום.

ד.      על פי כל אחד מהסכמי החכירה זכאים המבקשים לבנות בית מגורים על השטח הנזכר בו. בהתאם, זכאים המבקשים לבנות שני בתים נוספים על חלקות 147 ו - 82. 

טענות המינהל