פסק-דין בתיק הפ 344/05

1.      למבקשים ולמשיבה 1 (להלן: "המשיבה") בתים הבנויים על חלקה 124 בגוש 6557 הממוקמים ברח' גיל 40-42 בהרצליה.

הבתים ושטח החלקה סביבם רשומים בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף בן שתי יחידות דיור. המבקשים מחזיקים ורשומים כבעלי זכות חכירה ביחידת משנה 124/1 ואילו המשיבה - שכנתם - מחזיקה ורשומה כבעלת הזכויות בחלקת משנה 124/2.

חלקת המבקשים (124/1) רשומה בלשכת רישום המקרקעין כבעלת שטח של 524.40 מ"ר. שטח זה כולל את שטח הבית הבנוי על החלקה (45.20 מ"ר) ומחצית השטח שנרשם כרכוש משותף של הבית המשותף (479.20 מ"ר).

חלקת המשיבה (124/2) רשומה כבעלת שטח של 563.60 מ"ר הכולל את שטח הבית (84.40) מ"ר ואת המחצית השניה של הרכוש המשותף של החלקה.

2.         המחלוקת בין הצדדים נתגלעה על רקע שטחי חלקות המשנה, הבלתי שווים, שנוצרו כתוצאה מפיצול שטח החלקה לשתי יחידות משנה ורישומו כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין.

טוענים המבקשים, שיזמו הגשת תובענה זו, כי השטח הכולל של החלקה אמור היה להיות מחולק לשתי חלקות משנה שוות בשטחן בנות 544 מ"ר כל אחת. לגירסתם, בעת רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין, בשנת 1978, לא היתה למשיבה 2 - בעלת הקרקע - כל כוונה לייחד שטח לחלקות המשנה שטחים בגודל שונה, אלא שמתוך טעות, כנראה, ובשל ההבדלים בשטחי הבתים הבנויים עליהן, נרשמו חלקות המשנה בשטחים שונים, כאשר שטחה הכולל של חלקת המבקשים קטן משטח חלקת המבקשים.

בהתדיינות קודמת שהתקיימה במסגרת תובענה שהוגשה ע"י המבקשים לבית משפט השלום בהרצליה, ניתן, בהסכמת הצדדים, פסק דין על דרך הפשרה (לפי סעיף 79 א' לחוק בתי המשפט) לפיו הורחב, למעשה, שטח חלקת המבקשים      בכ-4.5 מ"ר על חשבון שטח חלקת המשיבה, ככל שהרחבה זו נוגעת לזכויות חזקה ושימוש בנכס.

המבקשים לא הסתפקו בהרחבה זו ועתרו לבית משפט זה, המוסמך מבחינה עניינית לדון בתביעות שעניינן זכויות קנייניות במקרקעין, לסעד הצהרתי לפיו שטח חלקתם, היינו חלקת משנה (124/2) הוא 544 מ"ר ומכח הצהרה זו להורות על תיקון הרישום של שטחי חלקות המשנה בהתאם, בפינקס רישום המקרקעין ואצל בעלת הנכס - המשיבה 2.

המשיבה דוחה את תביעת המבקשים הן לגופה והן מחמת התיישנותה.

3.      המבקשים מבססים, כאמור, את תביעתם על טעות שנפלה ב"הקצאת" השטחים לשתי חלקות המשנה, במהלך רישום שטחן בלשכת רישום המקרקעין, בשנת  1978.

לציין כי המבקשים רכשו את הזכויות בחלקת משנה 124/1 ב-1991 מבעליה הקודמים (משפחת רפפורט) ואילו המשיבה ובעלה לשעבר רכשו את הזכויות בחלקת משנה 124/2 ממשפחת קליין ב-1987. שני הצדדים רכשו, איפוא, את זכויותיהם לאחר רישום החלקה כבית משותף ולאחר פיצולה לשתי יחידות משנה.

טוענים המבקשים כי בעת רכישת הזכויות לא היו מודעים הם, כמו גם המשיבה ובעלה לשעבר, לטעות שנפלה ברישום, כאמור לעיל.

את קיומה של הטעות מבססים המבקשים על שורה של עובדות ונסיבות שפורטו בתגובת המשיבה 2 לתובענה ועל "הודאתה" בטעות שנפלה ברישום השטחים של חלקות המשנה, במהלך רישום צו הבתים המשותפים, רישום אשר נעשה ע"י החברה המשכנת - עמידר.

4.      מניח אני, איפוא, כי אכן נפלה, טעות ברישום שטחי חלקות המשנה.

בעלת הנכס - היא המשיבה 2 - התייחסה, מכל מקום, לשתי חלקות המשנה כאל חלקות שוות בשטחן, 544 מ"ר לכל אחת מהן. על בסיס מידות אלה של שטחי החלקות, חושבו דמי החכירה, דמי ההסכמה ואף דמי החכירה המהוונים ששילמו הצדדים בגין אחזקתן ורכישתן (ראה סעיפים 8 ו-10 לתגובת המשיבה 2 ולנספחים ג'1 וג'2 שצורפו לה).

מקורה של הטעות נעוץ בשטחי הבתים השונים בשתי חלקות המשנה.

בעוד שביתם של המבקשים משתרע על שטח של כ-45 מ"ר, כפי שנבנה במקור, ביתה של המשיבה הורחב ע"י הבעלים שקדם לה בשנת 1975, באופן ששטחו הכולל הועמד על כ-84 מ"ר. בעת רישום הבית המשותף ב-1978 חולקו השטחים הפתוחים הבלתי בנויים של החלקה, באופן שווה בין שתי חלקות המשנה שנוצרו, אך בשל העובדה כי שטח ביתה של המשיבה היה גדול יותר, נוצר מצב, מתוך שגגה בתום לב, או חוסר תשומת לב, כנראה, לפיו נרשם בפינקס המקרקעין שטח כולל של חלקתה (הבית והרכוש המשותף), גדול יותר מהשטח הכולל של חלקת המבקשים. (ראה סעיף 3 לתצהיר המבקש שלא נסתר).

משכך זכאים המבקשים, לטענתם, לתיקון הטעות שנפלה ברישום שטחי חלקות המשנה, באופן שכל חלקת משנה תרשם כבעלת שטח כולל של 544 מ"ר.

את זכותם זו מבססים המבקשים על הוראות סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש) תשכ"ט-1969 הקובע: