פסק-דין בתיק הפ 340/08

רקע

המבקשת בעלת זכויות בבניין הכולל שטחי מסחר, משרדים, תחנות אוטובוסים וחניונים ברמלה הידוע ו/או היה ידוע כחלקות 36, 38, 39 ו - 40 בגוש 4442 (להלן: "הבנין"). להבטחת אשראי שניתן למבקשת לבניית הבניין שיעבדה המבקשת את זכויותיה במקרקעין לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "בנק לאומי") במשכנתה מדרגה ראשונה ללא הגבלה בסכום.

ביום 12.12.1996 ועוד בטרם נבנה הבניין התקשרה המבקשת עם מדינת ישראל באמצעות מינהל נכסי הדיור הממשלתי (להלן: "המשיבה") בהסכם שכירות (להלן: "הסכם השכירות") לפיו שכרה המדינה חלק מהבנין (להלן: "המושכר"). באותו היום נכרת בין המבקשת לבין המשיבה הסכם נוסף (להלן: "הסכם האופציה") לפיו ניתנה למדינה אופציה לרכישת המושכר או חלקו בתנאים שנקבעו בהסכם מכר אשר צורף כנספח להסכם (להלן: "הסכם המכר").

ביום 18.10.1998 הוסדרו היחסים בין בנק לאומי לבין המשיבה למקרה שהמשיבה תממש את האופציה לרכישת המושכר, ובנק לאומי העביר למשיבה התחייבות בלתי חוזרת להעברת הזכויות במושכר למשיבה עם קיום התנאים שנקבעו בהתחייבות האמורה (להלן: "מכתב הסדרת הזכויות במושכר").

באוגוסט 2007 פרסמה המשיבה מכרז פומבי מס' 8/2007, לפיו הזמינה מציעים לרכוש את המושכר תמורת 108,193,832 ש"ח, (התמורה שהתחייבה המשיבה לשלם בעד המושכר במקרה של מימוש האופציה) ולהשכירו למדינה, כאשר הזוכה במכרז יהיה המציע אשר יציע את דמי השכירות הנמוכים ביותר.

המבקשת לא השלימה עם פרסום המכרז והעלתה טענות נגד זכותה של המשיבה לקיים מכרז, אולם בסופו של דבר השתתפה גם היא במכרז, וביום 29.10.07 החליטה ועדת המכרזים של המשיבה לבחור בהצעתה של משיבה 2 (להלן: "מגדל") כהצעה הזוכה במכרז.

ביום 15.11.07 הודיעה המשיבה למבקשת על מימוש האופציה, אולם המבקשת התנגדה לכך וסירבה לחתום על הסכם המכר. נוכח התנגדותה של המבקשת עתרה המשיבה לבית המשפט כדי שיאכוף על המבקשת לחתום על הסכם המכר (הפ 159/08).

ביום 12.2.08 ניתן תוקף של פסק דין להסכמת המבקשת לחתום על הסכם המכר תוך 48 שעות ולמסור את החזקה במושכר עד ליום 28.2.08 (להלן: "פסק הדין"). עוד באותו היום חתמה המבקשת על הסכם המכר והעבירה אותו אל המשיבה ביום 13.2.08. ביום 18.2.08 חתם על הסכם המכר מר יצחק יצחקי, חשב בכיר במשרד האוצר וביום 20.2.08 נמסר הסכם המכר החתום על ידי הצדדים למבקשת. ביום 28.2.08 העבירה המבקשת למשיבה את החזקה במושכר.

ביום 27.2.08 פנתה מגדל אל המשיבה במכתב בו ציינה כי על פי הרישומים בפנקס המקרקעין מאוקטובר 2007 חלקה 36 בבעלות המבקשת והיא משועבדת במשכנתה לטובת בנק לאומי. במכתב האמור דרשה מגדל לקבל מהמשיבה אישור שהמשכנתה לטובת בנק לאומי הוסרה וכי המושכר לרבות חלקה 36, חופשי מכל שעבוד ו/או עיקול. מגדל ציינה כי ללא אישור כאמור לא תוכל להעביר למשיבה את תמורת המושכר בהתאם להסכם שנכרת בין המשיבה לבין מגדל. כן בקשה מגדל לקבל הבהרה ביחס לשינויים ברישום החלקות והגושים עליהם בנוי המושכר כמפורט בסעיף 7 למכתב.

באותו היום פנתה המשיבה, באמצעות עו"ד יואב זהבי (להלן: "עו"ד זהבי") אל המבקשת ודרשה להמציא לה עוד באותו היום ולכל המאוחר עד ליום 28.2.08 אישור כי הזכויות בממכר נקיות מכל זכות סותרת והסבר לגבי שינוי החלקות ורישומן בפנקס המקרקעין.

במכתב מיום 5.3.08 פנה עו"ד זהבי בשנית אל המבקשת, ציין כי ידוע לו שהמבקשת טרם הסירה את הזכויות במושכר הסותרות את הסכם המכר וטרם הבהירה את השינויים שחלו ברישום הזכויות בקרקע. באותו המכתב ציין (סעיף 4): "התשלום הראשון על חשבון התמורה ישולם למרשתך 30 יום מיום שתפעל מרשתך כאמור, להנחת דעתה של הממשלה".

מכאן החלה חליפת מכתבים בין הצדדים כאשר מצד אחד טוענת המבקשת כי על פי תנאי סעיף 4.2.1 להסכם המכר על המשיבה לשלם 50% מהתמורה (להלן: "הסכום הראשון") תוך 30 יום מחתימת ההסכם ולא יאוחר מיום 13.3.08, ומנגד הודיעה המשיבה, כי המבקשת נדרשת להסיר את השעבוד הרובץ על המושכר ולהניח את דעתה של ממשלת ישראל לגבי השינוי ברישום הזכויות במקרקעין וכי עד שלא תפעל כנדרש לא תשולם לה כל תמורה בעד המושכר.

ביום 11.3.08 העבירה המבקשת למשיבה מכתב אליו צירפה מכתב מבנק לאומי מיום 10.3.08, לפיו הסכים בנק לאומי להחריג את המושכר מהשעבוד לבנק לאומי בכפוף להפקדת סכום שלא יפחת מסך של 55 מיליון ש"ח לחשבון המבקשת המתנהל בבנק לאומי, ומכתב מטעם המבקשת הכולל הוראה בלתי חוזרת להעביר את התמורה המגיעה לה על פי הסכם המכר לחשבון המצוין במכתב מבנק לאומי. במכתב האמור חזרה המבקשת על דרישתה לשלם לה את הסכום הראשון עד ליום 13.3.08.

במכתב מיום 12.3.08 הודיעה המשיבה כי אין במכתב הבנק כדי לספק אותה והיא עומדת על הסרת השעבוד ומתן הסברים הנתמכים במסמכים ביחס לשינויים שחלו ברישום המקרקעין ועד שהמבקשת לא תפעל כנדרש לא תשולם לה כל תמורה בעד הנכס.

מכתבים בהם הסבירה המבקשת למשיבה שמכתבו של בנק לאומי מספק והסברים נוספים אודות אופן רישום זכויותיה במושכר לא הועילו, והמשיבה נותרה בעמדתה ולא שילמה למבקשת את הסכום הראשון עד ליום 13.3.08 ואף לא עד ליום 16.3.08, מועד שהמבקשת הסכימה להמתין עד אליו בטרם תפעל למימוש זכויותיה, לאחר שנודע לה שבמועד האמור יתקיים דיון אצל המשיבה בקשר עם קיום הסכם המכר.

במכתב מיום 17.3.08 פירטה המבקשת את תלונותיה ביחס להתנהגות המשיבה בקשר עם התשלום הראשון והודיעה לה על ביטול הסכם המכר עקב הפרתו היסודית באי - תשלום הסכום הראשון בסך 55 מיליון ש"ח (להלן: "הודעת הביטול").

בתובענה שלפני עותרת המבקשת להצהיר כי המשיבה הפרה באופן יסודי את הסכם המכר והמשיבה הייתה זכאית לבטלו, כי ביטול הסכם המכר על ידי המבקשת נעשה כדין, וכי הסכם המכר בטל.

יצוין כי ביום 20.3.08 ולאחר הגשת התובענה העבירה המשיבה לחשבונה של המבקשת בבנק לאומי את הסכום הראשון.

טענות המבקשת

על פי הוראות סעיף 4.2.1 להסכם המכר היה על המשיבה לשלם למבקשת את הסכום הראשון  תוך 30 יום ממועד חתימת ההסכם. בהתאם לפסק הדין בהפ 159/08 חתמה המבקשת על הסכם המכר ביום 12.2.08, ומיום זה יש למנות את 30 הימים הקבועים בסעיף 4.2.1 האמור. בהתאם היה על המשיבה לשלם למבקשת את הסכום הראשון עד ליום 13.3.08.

למרות פניות חוזרות ונשנות ולמרות הסכמת המבקשת, לפנים משורת הדין, למלא אחר דרישות המשיבה אשר לא היה להן כל עיגון בהסכם המכר, לא שילמה המשיבה את הסכום הראשון עד למועד האחרון שנקבע לתשלום האמור. יתר על כן, במכתביה הודיעה המשיבה כי הסכום הראשון ישולם למבקשת 30 יום לאחר שתמלא את דרישות המשיבה להנחת דעת ממשלת ישראל. קרי, המשיבה הודיעה מראש על הפרת תנאי מהותי בהסכם.