פסק-דין בתיק הפ 329/04

1.         זוהי תובענה לסעד הצהרתי אשר יקבע כי משכנתא הרשומה בלשכת רישום המקרקעין על הנכס הידוע כחלק מחלקות 450 ו-451 בגוש 6336 (להלן: "המשכנתא" ו "הנכס", לפי העניין), המצוי בבעלות קו אופ הריבוע הכחול אגודה לשירותים בע"מ (להלן: "המבקשת"), לטובתה של קרן ההשקעות של חברת העובדים בע"מ (להלן: "המשיבה"), בטלה וכי יש למחקה מנסח רישום הנכס בלשכת רישום המקרקעין בתל אביב ומכל מרשם רלוונטי.

רקע עובדתי

2.         המבקשת, באחד משמותיה הקודמים ("קו-אופ תל-אביב דן-השרון אגודה צרכנית שיתופית בע"מ"), היא בעלת הנכס נושא תובענה זו. המשיבה היא בעלת משכנתה בדרגה ראשונה על הנכס, משכנתא שנרשמה להבטחת הלוואות שנתנה המשיבה למבקשת במועדים שונים בין השנים 1968 ו-1971 (שטר המשכנתא צורף כנספח א' לתשובה לתובענה; הסכמי ההלוואה צורפו כנספחים ד/1 - ד/6 לתשובה לתובענה).

            ביום 10/6/86 פנה מר דב כרמלי, מנהל הכספים של המבקשת (להלן: "כרמלי") אל המשיבה בבקשה לוותר על רישום משכנתאות על שני נכסים אחרים של המבקשת, ולחלופין להסתפק במשכנתא על נכס אחד, בטענה כי יתרת חובה של המבקשת למשיבה עומד על כ-120,000 דולר בלבד (מכתבו של כרמלי צורף לנספח ו' לתשובה לתובענה). ביום 19/6/86, ככל הנראה לאחר דין ודברים בין כרמלי לבין נציגי המשיבה, שב כרמלי ופנה למשיבה, וציין כי מבדיקה חוזרת שערך, מתברר שקיימת יתרת חוב של המבקשת למשיבה בגין שתי הלוואות: הלוואה אחת שמספרה בספרי המבקשת 155039 ויתרת החוב בגינה היא 120,000 דולר; והלוואה נוספת שמספרה בספרי המבקשת 155074 ויתרת החוב בגינה היא 139,000 דולר (להלן: "ההלוואות"). היתרה של שתי ההלוואות גם יחד עמדה נכון לאותו מועד על סך 390,000 ש"ח (כ-260,000 דולר), צמוד למדד מאי 1986 (מכתב זה של כרמלי צורף כנספח ה' לתשובה לתובענה, להלן: "מכתב כרמלי'").

            במועד כלשהו בחודש אוגוסט 2002 או בסמוך לכך פנתה עו"ד נילי קלי מטעם המבקשת טלפונית אל המשיבה בבקשה להסכים למחיקתה של המשכנתא, שכן לטענתה לא נותרה יתרת חוב כלשהי של המבקשת כלפי המשיבה. ביום 22/8/02 שלח עו"ד שלמה בוים-עידה מן הלשכה המשפטית של המשיבה מכתב תשובה שבו הודיע למבקשת כי החוב המובטח במשכנתא טרם נפרע, תוך שהוא מסתמך על שני מכתביו של כרמלי - הן זה מיום 10/6/86 והן זה מיום 19/6/86. על פי חישובי המשיבה עמדה יתרת החוב באותו מועד על סך 7,682,169 ש"ח (מכתבו של עו"ד בוים-עידה צורף כנספח ו' לתשובה לתובענה). משסירבה המשיבה להסכים למחיקת המשכנתא, פנתה המבקשת לבית המשפט בתובענה זו.

            יוער כי מלכתחילה הייתה המשכנתא רשומה גם לטובתה של החברה להשקעות של בנק הפועלים בע"מ, ששינתה לימים את שמה ל"פולאר השקעות בע"מ", וכי חברה זו הייתה אף היא משיבה בתובענה. אולם ביום 3/8/03 קיבל דירקטוריון פולאר השקעות בע"מ החלטה המאשרת את מחיקת המשכנתא על הנכס נושא תובענה זו (מוצג ת/3), ומשכך נמחקה פולאר השקעות בע"מ מן התובענה ביום 9/12/04.

טענות הצדדים

3.         לטענת המבקשת, מראים מאזני הבוחן שלה כי השלימה את פירעון ההלוואות כבר בשנת 1988, ומשכך אין עוד הצדקה להמשך קיומה של המשכנתא על הנכס. המשיבה טוענת, לעומת זאת, כי עצם קיומה של המשכנתא מהווה ראיה לכאורה לכך שההלוואות לא נפרעו. זהו, בתמצית, גדר המחלוקת בין הצדדים.

דיון

4.         מטעם המבקשת נשמעה עדותו של החשב שלה, רו"ח יונתן סעידי (להלן: "רו"ח סעידי"), אשר הגיש תצהיר עדות ראשית וכן תצהיר משלים; מטעם המשיבה נשמעה עדותו של עו"ד גיל אלוני, יו"ר דירקטוריון המשיבה (להלן: "עו"ד אלוני"), אשר הגיש תצהיר עדות ראשית בשמה.

שאלת קיומו של חוב

5.         המשכנתא על הנכס נרשמה לטובת המשיבה ביום 16/1/1973 (נספח א' לתובענה), בגין הלוואות שונות אשר הועמדו לזכות המבקשת במהלך השנים 1968 - 1971. אולם ההתרחשויות הרלוונטיות לענייננו ראשיתן ביום 19/6/86, מועד עריכתו של מכתב כרמלי. סכום חובה של המבקשת כלפי המשיבה לפי מכתב כרמלי הוא 390,000 ש"ח נכון למדד מאי 1986 (למען הנוחות, אוסיף לנקוב להלן בסכום בשיעורו הנומינלי). מוסכם על שני הצדדים, כי התיעוד היחיד לחוב הרלוונטי לענייננו מצוי במכתב כרמלי (ראו: עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 12 - 16). לכן נקודת המוצא לדיון, המקובלת כאמור על שני הצדדים, היא שביום 19/6/86, היה קיים חוב של המבקשת למשיבה בסך 390,000 ש"ח, וכי חוב זה הוא החוב שהובטח במשכנתא.

            במסגרת סיכום טיעוניה, ניסתה המשיבה לטעון כי חובה של המבקשת איננו מסתכם בהכרח באותם 390,000 ש"ח, וכי חבותה של המבקשת היא בגין שש הלוואות שונות שניתנו למבקשת מאת המשיבה; אלא שטענה זו עומדת בסתירה לעדותו הברורה והישירה של יו"ר הדירקטוריון של המשיבה, אשר לפיה הבסיס היחיד לסירובה של המשיבה להסיר את המשכנתא הוא החוב האמור במכתב כרמלי (ראו: עמ' 10 לפרוטוקול, ש' 12 - 16). משכך, דינה של טענה זו להידחות, ואני קובעת כי סכום החוב הנטען הוא 390,000 ש"ח, כאמור במכתב כרמלי (להלן: "החוב").

האם נפרע החוב?

6.         מטבע הדברים, הנטל להוכיח פירעונו של חוב שאין מחלוקת לגבי קיומו במועד נתון, מוטל על הצד הטוען טענת "פרעתי", ובמקרה זה - על המבקשת. האם עמדה בנטל זה?

            המבקשת הציגה כראיה את מאזני הבוחן שלה לשנים הרלוונטיות - 1986 (נספח א' לתצהיר המשלים שנתן רו"ח סעידי, להלן: "התצהיר המשלים"); 1987 (נספח ב' לתצהיר המשלים); ו-1988 (נספח ג' לתצהיר המשלים). תקנה 1א ל תקנות האגודות השיתופיות (ניהול וביקורת חשבונות), התשל"ה - 1975 (להלן: "תקנה 1א"), קובעת לאמור:

"פנקסי האגודה וספרי חשבונותיה ישמשו ראיה לכאורה לנכונות הרשום בהם ובלבד שהרישומים בוקרו על ידי ברית הפיקוח או רואה החשבון של האגודה, לפי הענין; הטוען שהרשום אינו נכון, לרבות חבר האגודה — עליו הראיה."

            בסעיף 2 לתצהירו המשלים ציין רו"ח סעידי:

"בעבר עבדתי בברית פיקוח של הקואופרציה הצרכנית (להלן: 'ברית פיקוח') אשר הייתה משרד רואי החשבון המבקרים של האגודה [המבקשת - ע.ב.] בתקופה הרלוונטית לתובענה, היינו בשנים 1986 - 1989, הייתי אחראי על תיק האגודה בברית פיקוח וביקרתי באופן שוטף את דו"חותיה הכספיים של האגודה." (וראו גם עמ' 9 לפרוטוקול, שורה 7).