פסק-דין בתיק הפ 304/98

רקע עובדתי

1.         לפני תביעה ותביעה שכנגד. 

המחלוקות שבין הצדדים, פתרונן בתחום דיני החוזים, והן נובעות משני הסכמים ביניהם, שנועדו להעביר זכויות במקרקעין, על מנת לבנות עליהם מבני מגורים. 

התובעת, דיור לעולה בע"מ (להלן - " דיור") היא חברה שעסקה בקבלנות בניין וביזמות בתחום הנדל"ן. בשנת 2000 ניתן נגדה צו להסדר נושים. התקבלה בתיק הודעה מטעם הנאמן בהסדר, לפיה התיר הנאמן לדיור לעולה להמשיך בתביעתה וכן כי כל סכום שייקבע שעל דיור לעולה לשלם לנתבעת, ע.א.ח. - סלע הנדסה בע"מ (להלן - " סלע""), ישולם "באמצעות הנאמן להסדר נושים של דיור לעולה על-פי הכללים ו/או ההוראות שחלים ו/או יחולו על הנאמן".

גם סלע  עסקה ביזמות בתחום של קבלנות הבניין ובבניה.

יוסף דיאמנט (להלן - "דיאמנט") היה מנהלה של דיור. הוא נתבע אישית בכתב התביעה הנגדית בגין גרימת הנזקים שסלע טוענת להם, כשהעילה נגדו היא מודעותו, מעורבותו וחוסר תום לבו בהתנהלותו בפרשה נשוא המרצת הפתיחה, שהועברה לפסים של תביעה, והתביעה שכנגד.

2.         דיור רכשה ממינהל מקרקעי ישראל (להלן -  " ממ"י") זכויות במתחם גדול של מקרקעין (ששימש בעבר כמעברה, ושתושביו פונו על ידי דיור), לצורך בניית שכונת מגורים רווית בניה. חלק גדול מהפרוייקט נבנה על ידה או על ידי רוכשי חלקים מהמקרקעין. החלקה (מגרש 11) נשוא תיק זה, היתה האחרונה או בין אחרוני המגרשים, שעדיין לא נבנו.

ביום 27/2/96 נחתם בין שתי החברות הסכם, לפיו רכשה סלע מדיור את הזכויות לבניית 120 יחידות דיור בפרוייקט במקרקעין הידועים כגוש 10426 חלקות 420, 407 ו-290 (מגרש מס' 11)  ברח' החשמונאים בק' מוצקין (להלן -  " ההסכם הראשון").

נקבע בהסכם לענייננו, כי על סלע הנדסה לשלם לדיור לעולה 24,500$ בתוספת מע"מ עבור כל יחידת דיור, סה"כ 2,940,000$ + מע"מ. כן הוסכם כי בעבור כל יחידה נוספת, שיתקבל היתר בניה לבנייתה, וזאת עד למקסימום של 24 דירות נוספות מעבר ל-120 דירות, תשלם סלע לדיור את אותו המחיר ליחידה.

עוד הוסכם כי על דיור לפנות מהמקרקעין מבנה ישן של בעלי חנויות שנמצא עליהם, וזאת תוך ארבעה חודשים מיום החתימה על ההסכם.

3.         ביום 10/2/98 נחתם בין אותם הצדדים הסכם נוסף, לפיו דיור התחייבה למכור לסלע עוד 16 יחידות דיור נוספות, אם יינתן היתר לבנייתן. זאת, מעבר ל-144 יחידות דיור ובתמורה ל-10,000$ ליחידה.

סה"כ, אם כן, התחייבויות הצדדים באשר לרכישת הזכויות היו עד ל- 160 יחידות דיור.

4.         על המקרקעין עמד בניין של חנויות, שכאמור, דיור התחייבה לפנותו מדייריו תוך ארבעה חודשים. רק ביום 5/4/98, כשנתיים וחודשיים לאחר ההסכם הראשון וכחודשיים לאחר ההסכם השני, הודיעה דיור כי החנויות פונו ממחזיקיהן, הבניין נהרס וניתן להתחיל בבניית הפרוייקט שסלע תכננה.

ביום 21/5/98 המציאה דיור לסלע עותק מחוזה פיתוח בינה לבין ממ"י, שהיתה בעלת הזכויות במקרקעין, בעוד שדיור היתה החוכרת שלהם. אף סלע היתה צד להסכם זה, כרוכשת הזכויות מאת דיור. 

ביום 2/6/98 המציאה דיור לסלע אישור העיריה על פי סעיף 324 לפקודת העיריות ואישורי מסים, לפיהם ניתן היה להעביר את הזכויות על שמה של האחרונה.

5.         על המקרקעין רבץ שיעבוד לטובת בנק דיסקונט.  סלע התחייבה על פי ההסכם הראשון לשלם ישירות לבנק דיסקונט 1,800,000$.

ביום 4/6/98 העביר רו"ח אלמגור ושות', שפעל מטעם דיור, אישור, וזאת בהתאם להסכם בין שתי החברות, לפיו נותר רק שיעבוד של בנק דיסקונט וכי הבנק דורש בגין המשכנתא סכום של 2,100,000$. כן הומצאו לסלע אישורי מסים נוספים בדבר מס שבח ויתר המסים בנכס.

בשלב זה ראתה עצמה דיור, כמי שעמדה בדרישות ההסכמים ודרשה מסלע לקבל את יתרת הסכום המגיע לה ממנה, לרבות העברת חלק מהתמורה לבנק דיסקונט, על מנת להסיר את המשכנתא, הכל כמפורט בהסכם הראשון.

6.         סלע השיבה כי היא לא תשלם את יתרת הסכום המגיע לדיור, שכן - עמדתה - דיור הפרה את ההסכמים וגרמה לה לנזקים העולים על המגיע ממנה.       

            עקב הודעתה של סלע, כי היא לא תוסיף על מה שכבר שילמה, הודיעה לה דיור, במכתביה מיום 27/5/98 ומיום 4/6/98, כי החוזה מבוטל.