פסק-דין בתיק הפ 229/08

תובענה לקביעת גובה פיצויים בשל הפקעת מקרקעין.

העובדות הצריכות לעניין

1. המבקשים הם בעלי זכות לדיירות מוגנת בקרקע פרטית בסמטת בית הבד 5א' בדרום העיר תל-אביב, הידועה כחלק מחלקה 122 בגוש 6925 (להלן: " המקרקעין") - כך לטענתם.

             על המקרקעין הנ"ל נמצא עסקם של המבקשים - חנות מפעל לבגדי ים. שטח החנות הוא כ-30 מ"ר +גלריה בשטח של 26 מ"ר. לחנות צמודה חצר בשטח של 23 מ"ר.

2. ביום 5.1.06 פרסמה המשיבה 1 (להלן: " המשיבה") הודעה על הפקעת חלק מן החצר הנ"ל (להלן: " ה שטח המופקע") לצרכי ציבור (הקמת הרכבת הקלה). משסירבו המבקשים לפנות את החזקה בשטח שהופקע הגישה המשיבה תביעה לסילוק ידם (ה"פ 751/06). התביעה התקבלה ביום 1.11.06, וביום 5.7.07 מסרו המבקשים לידי המשיבה את החזקה בשטח המופקע.

3. המבקשים סומכים את בקשתם לתשלום פיצויי ההפקעה, על טענתם, כי הם דיירים מוגנים בחצר, אשר חלקה הופקע כאמור ע"י המשיבה.

4. בתשובתה לתובענה טענה המשיבה, בין השאר, כי למבקשים אין כלל זכויות של דיירות מוגנת בשטח המופקע וזאת בהסתמך על טענת אחד הבעלים במקרקעין, מר יוסף שחורי, כפי שהובאה במכתב מאת ב"כ (אותו צירפו כנספח ד' לתשובתם). לפיכך, סברה המשיבה, כי יהא זה נכון וראוי להכריע תחילה במחלוקת המקדמית בין הצדדים באשר לקיומן/העדרן של זכויות המבקשים בשטח המופקע וזאת טרם הוכחת שיעור הפיצוי (שלב שיכול ויתייתר אם יתברר, כי למבקשים אין כלל זכויות בחצר).

5. ביום 7.5.08 נעתרתי לבקשת הצדדים, שהוגשה בהסכמה, לצירוף הבעלים במקרקעין, מר יוסף שחורי, כצד לתובענה (להלן: " המשיב").

6. בדיון הראשון בתובענה, שהתקיים ביום 12.5.08, הוריתי למשיב להשיב לתובענה ולהביע את עמדתו לה בתצהיר תשובה בצירוף כל המסמכים הרלוונטים. בהתאם להחלטה, הגיש המשיב את התשובה מטעמו לתובענה ביום 19.6.08.

7. בישיבת יום 8.7.08 הגיעו ב"כ הצדדים להסכמה דיונית לפיה תידון תחילה השאלה האם למבקשים זכויות של דיירות מוגנת בשטח נשוא ההפקעה (האם החצר היא חלק מהמושכר למבקשים) וכי אם יקבע, כי למבקשים הזכויות - ימונו שמאים רלוונטים לשאלת גובה הפיצוי. ההסדר הדיוני הוכתב לפרוטוקול בפתח הישיבה והישיבה הוקדשה להוכחות במחלוקת המקדמית בשאלת הזכויות בחצר. עם סיום ההוכחות התבקשו המבקשים והמשיב להגיש סיכומיהם בשאלה זו.

גדר המחלוקת

8. לאור ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, השאלה העובדתית הצריכה הכרעה היא האם למבקשים זכות של דיירות מוגנת גם בחצר (אשר רק חלק ממנה הופקע כאמור ע"י המשיבה) או שמא זכותם משתרעת רק על החנות והגלריה המשמשת את עסקם?

דיון

9. אין מחלוקת, כי על המבקשים, הטוענים לזכות דיירות מוגנת בשטח נשוא ההפקעה, החובה להוכיח טענתם זו בבחינת המוציא מחברו - עליו הראיה.

"חובת ההוכחה במישור האזרחי" כוללת את "נטל השכנוע" ואת "חובת הראיה", כאשר "נטל השכנוע" מוטל על "המוציא מחברו". אשר על כן, התובע נושא ב"נטל השכנוע" לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו. "חובת הראיה" היא : הבאת הראיות הדרושות להוכחת כל היסודות המקימים את עילת התביעה, במידה הדרושה לביסוס פסק הדין לזכותו (ראו י.קדמי, על הראיות, חלק שלישי, תשס"ד- 2003, עמ' 1505-1506). אשר למידת ההוכחה הנוהגת במישור האזרחי הרי היא "הטיית מאזן ההסתברות" לזכותו של הנושא בנטל השכנוע. די לנושא בנטל השכנוע, שגרסתו תשכנע את בית- המשפט ב-51%, מתוך 100% המבטאים ודאות מוחלטת, על מנת לצאת ידי חובתו ואין נפקא מינה שנותרים 49% של אי ודאות" (ראו: י.קדמי, שם, עמ' 1548).

10. בפועל, לא הציגו המבקשים כל מסמך, ראיה או עדות ישירה, שיש בהם כדי ללמד על כך שהזכויות לדיירות מוגנת השתרעו גם על החצר נשוא המחלוקת.

בחקירתו הנגדית סיפר המבקש 1, כי את הזכות לדיירות מוגנת רכש אביו המנוח מהשופט טרביש בשנת 1970, כשהוא עוד היה חייל. כשנשאל, מדוע לא צירף את החוזה המקנה את הזכויות של הדיירות המוגנת השיב, כי ככל הנראה, היה חוזה, שהעניק לאביו המנוח את הזכויות, אלא שהחוזה אבד במרוצת השנים (עמ' 3 לפרוט' ש' 3-4). הוסיף וסיפר המבקש, כי אמו סיפרה לו, כי אביו שילם בכסף רב עבור הזכות (מטיל זהב), אלא שאמו, שחיה עד היום, הבקיאה יותר ממנו בפרטים, ושמא ניתן לדלות ממנה מידע באשר לנשוא המחלוקת, כלל לא הגישה תצהיר ולא הובאה למתן עדות בבית המשפט.

זאת ועוד, אף מתצהיר המבקש 1 (שרק הוא העיד מטעם המבקש 1) לא עלה במפורש, כי המושכר כלל את החצר. בסעיפים 1 ו-4 לתצהירו נעשתה הבחנה בין החנות (בשטח של 30 מ"ר) והגלריה (בשטח של 26 מ"ר) אשר לגביהם "זכות הדיירות המוגנת מצויה בידינו" (כך לשון סעיף 2 לתצהיר) לבין 'החצר הצמודה לחנות' (כך לשון סעיף 4 לתצהיר).

בהקשר זה ייאמר, כי טענת ב"כ המבקשים בסיכומיו (ס' 7 לסיכומיו), שהמשיב נמנע במתכוון מלהציג מסמך הקיים בידיו, שכן זה עשוי היה לשמש לרעתו לעניין בירור זכויות המבקשים בחצר, אינה מקובלת עלי. המסמך אליו מכוון ב"כ המבקשים הוא הסכם רכישת זכויות הבעלות של הבנין משנת 1974. ב"כ המבקשים שאל את המשיב, בחקירה נגדית, למה לא צירף מסמך זה לתצהירו וזה ענה, כי אינו יודע אם כלל יש לו אותו. ב"כ המבקשים לא ביקש מהמשיב, כי ינסה למצוא את החוזה ולהציגו בבית המשפט. זאת ועוד, ב"כ המבקשים אף לא טרח לשאול את המשיב האם בחוזה יש התייחסות לנכסים המושכרים בבנין, ובפרט לנכס שהושכר לאביו המנוח של המבקש 1. כמו כן לא מקובלת עליי טענת ב"כ המבקשים בסיכומיו, כי "משנמנע המשיב להציג הסכם כלשהו המעיד באופן פוזיטיבי כי החצר הוחרגה מזכות הבעלות המוגנת, הרי שברור כי למבקשים היו זכויות דיירות מוגנת בחצר..." (ס' 31 לסיכומיו). טענה זו מתעלמת מהעובדה שחובת ההוכחה מוטלת על כתפי המבקשים.

11. באין עדות ישירה כאמור, בחרו המבקשים לתמוך את טענתם לזכות דיירות מוגנת בחצר (ובכלל) באישורים מאת המשיב המעידים, כי המבקש 1 שילם לידיו במרוצת השנים 2002-2005, דמי מפתח - כך בסעיפים 1 לתובענה ו-2 לתצהיר התמיכה בה המפנים לנספח א' לתובענה - זאת ותו לא.

ככל שעתירת המבקשים נסמכת על האישורים האמורים, אין באלה כדי לתמוך בה. עיון באישורים הללו מלמד בעליל, כי התשלומים המפורטים בהם הינם תשלומים של דמי השכירות החודשיים של הדיירות המוגנת ולא תשלום של דמי מפתח. זאת ועוד, האישורים הללו לא מתייחסים דווקא לשטח שהופקע (החצר) וממילא אין כל מחלוקת, כי המבקשים מחזיקים בזכויות דיירות מוגנת בחנות ובגלריה ומשלמים שכר דירה עבורם.

12. דומה שגם ב"כ המבקשים הבין שאין באישורים אלה כדי לסייע למרשיו. בסיכומיו לא הפנה ב"כ המבקשים לאישורים אלה ובחר לכוון לראיות נסיבתיות שונות שיש בהן, לטעמו, כדי להטות את כף המאזניים לגירסת המבקשים. אבחן ראיות אלה, תוך התייחסות המשיב להן, כפי שהוצגו בפני:

השימוש בחצר