פסק-דין בתיק הפ 215/06

עניינה של התביעה בפיצויי הפקעה כאשר עיקר המחלוקת בשאלה אם יש לפסוק ריבית והצמדה על שווי הנכס במועד ההפקעה, בהתחשב בכך שההפקעה נעשתה בטעות, כי החזקה בנכס לא הועברה לרשות המפקיעה ובעל הנכס לא ידע כלל אודות ההפקעה.

1.         ואלו העובדות הצריכות לענין:

המבקשת רכשה ביום 4.11.62 מהמדינה מגרש בשטח של כ-600 מ"ר ביישוב תל-חנן עליו הקימה מרפאה (להלן: " הנכס"). בשנת 1970 אוחדה החלקה המקורית עליה נבנתה המרפאה עם חלקה אחרת באותו גוש ופוצלה למספר חלקות ובכללן חלקה 73 בגוש 11217 בשטח של 539 מ"ר (להלן: " החלקה")

ביום 19.12.85 פורסמה ברשומות, בחתימת יו"ר המשיבה, הודעה לפי לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ולפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור, 1943) (להלן: " פקודת הקרקעות") בדבר הפקעת החלקה לצרכי ציבור ומסירת החזקה בחלקה המופקעת. ביום 15.1.86 פורסמה ברשומות הודעה בחתימת יו"ר המשיבה, לפי סעיף 19 לפקודה, לפיה החלקה תהיה לקניינה הגמור של המועצה המקומית נשר ( להלן: " המועצה המקומית") מיום פרסום ההודעה ברשומות.

בהתאם לכך נרשמה החלקה בלשכת רישום המקרקעין בבעלותה של המועצה המקומית.

בפועל, לא ננקטו הליכי מתן הודעה למבקשת, לא הוצגה הודעה לגבי הנכס והמבקשת לא נדרשה למסור את החזקה בנכס. רק בשנת 2000, משהחלה המבקשת לפעול לרישום הזכויות בחלקה על שמה, נודע לה כי החלקה הופקעה ונרשמה על שם המועצה המקומית.

במהלך השנים 2000-2003, פנתה המבקשת במספר מכתבים למשיבה, למועצה המקומית ולמינהל מקרקעי ישראל, וביקשה לבטל את ההפקעה מן הטעם שככל הנראה " ההפקעות בשוגג מקורן", ובהתחשב בכך שהנכס משמש כמרפאה החל משנת 1964. מכתבים אלו זכו משום מה להתעלמות מוחלטת מצד הרשויות, ורק בשנת 2005, משנכנס לתמונה בא כח המבקשת ושלח למשיבה דרישה לפיצויי הפקעה (נספח י"ג לתצהיר המבקשת), הגיבה המשיבה לראשונה וביקשה לקבל מסמכים הקשורים לעניין. לאחר קבלת המסמכים, הודיעה המשיבה כי בכוונתה למנות שמאי לקביעת גובה פיצויי ההפקעה.

בחלוף מספר חדשים ולאחר פניה נוספת של המבקשת, השיבה המשיבה במכתבה מיום 15.1.2006 (נספח י"ט להמרצת הפתיחה) כי " בהתאם לחוות דעת שמאית אשר נערכה לבקשת מרשתי, והעתקה רצ"ב לעיונך, נקבע כי שווי הזכויות בקרקע נכון למועד הקובע (17.2.86) הינו בסך של 57,000 $, ש"ע ל-85,500 ש"ח. כמובן שלסכום זה יש להוסיף הצמדה וריבית כחוק" (הדגשה שלי - י.ע.). אלא, שבהמשך המכתב נאמר כי דמי השימוש במקרקעין מחודש פברואר 86 ועד היום עומדים על סך של 4,560 $ לשנה בצרוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל תשלום, ודמי שימוש אלו יש לקזז, בהתחשב בכך שהנכס המשיך להיות מוחזק על ידי המבקשת. בנוסף, טענה המשיבה כי הנכס חוייב בפועל לפי תשלומי ארנונה, בהיקף של 70 מ"ר במקום כ-180 מ"ר. לאור כל אלו, דחתה המשיבה את דרישת המבקשת לתשלום פיצויי הפקעה.

2.         בעקבות זאת הוגשה התביעה דכאן, ובה עתרה המבקשת לחייב את המשיבה לשלם פיצויי הפקעה בסך של 277,000 ש"ח נכון לתאריך הקובע 19.2.86 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית.

המשיבה הצהירה בכתב הגנתה כי בתיאום עם המועצה המקומית, היא מסכימה לבטל את ההפקעה, והציעה למבקשת לפעול יחדיו לשם ביטול ההפקעה. לחילופין, העלתה המשיבה הצעה "מפתה" נוספת, ולפיה יסייעו המשיבה והמועצה המקומית למבקשת, לשנות את ייעוד הנכס ממבנה ציבור לשטח בנייה למגורים. אלא שהמבקשת, שביני לביני הפסיקה להפעיל את המרפאה בנכס, סירבה להצעות אלו, ועמדה על זכותה לקבל פיצויי הפקעה. אציין כי בכתב הגנתה טענה המשיבה כי יש לצרף את המועצה המקומית כצד מעוניין, בשל טענות לדמי שימוש ראויים או חובות ארנונה, אך בפועל נמנעה מלעתור לצירוף המועצה המקומית כמשיבה נוספת.

3.         הצדדים הסכימו ביניהם על מינויה של השמאית לילך בן פורת כשמאית מוסכמת להערכת שווי הנכס (להלן: " השמאית המוסכמת"). השמאית בדקה ומצאה כי המרפאה נבנתה בהתאם להיתר הבניה בשטח של 210 מ"ר+מרתף בשטח של 20 מ"ר, על חלקה ששטחה 539 מ"ר. רמת הגימור של הנכס בעת בדיקתה תאמה את רמת הגימור בשנות ה-60, ומכאן מסקנתה,כי במהלך כארבעים השנים שחלפו מאז בניית הנכס לא נעשו שיפוצים והתאמות, למעט החלפת חלונות לחלונות אלומיניום. השמאית העריכה את שווי הנכס - מבנה המרפאה והשטח הכולל של החלקה - נכון לתאריך הקובע 19.2.86, בסך 72,096$ ש"ע לסך 107,000 ש"ח (לפי שער דולר 1.4795 ש"ח לתאריך הקובע).

הצדדים אינם חולקים על הסכום שנקבע על ידי השמאית המוסכמת. המחלוקת  נסבה על השאלה אם על הסכום הנ"ל יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961, כטענת המבקשת, או שאין להוסיף כלל הפרשי הצמדה וריבית כטענת המשיבה.

4.         המקרה שבפנינו חריג, מאחר שההפקעה נעשתה בטעות, ללא שהמשיבה או המועצה המקומית היו מודעות לכך שהנכס נכלל בהפקעה. גם המבקשת לא ידעה אודות ההפקעה והמשיכה להפעיל את המרפאה במהלך כעשרים השנים שחלפו מאז ההודעה על ההפקעה,  ללא עוררין וללא כל הפרעה.

לאור זאת טענה המשיבה כי אין לפסוק כלל הפרשי הצמדה וריבית לזכות המבקשת. המשיבה הפנתה לע"א 481/74 בסה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א, פ"ד כט(2) 98, 102 (1975), שם נדחתה התביעה לפסוק ריבית על פיצויי ההפקעה מן הטעם :

"...שהזכות הנ"ל עומדת לבעלים אלא אם 'הבעלים ממשיך בפועל להחזיק בנכם המכניס פירות והוא נהנה מפירותיו'. אין המערער יכול ליהנות בעת-ובעונה-אחת משני עולמות, באחד הוא ממשיך לגור בדירתו ועדיין לא פינה אותה, ובשני יחזיק בסכום של 80,000 ל"י בקירוב, או שיהנה מריבית על סכום זה. לו היה המערער מפנה מיד את דירתו ועובר לגור מגורים זמניים במקום אחר, הרי שאז מוצדקת היתה דרישתו לקבלה מידית של הסכום שאינו שנוי במחלוקת, או לריבית תחתיו".

לטענת המשיבה, מאחר שהמבקשת המשיכה משך השנים לעשות שימוש במקרקעין ללא כל הפרעה, יש לפסוק לזכותה אך ורק את שווי המקרקעין ליום הקובע, קרי, 107,000 ש"ח ללא ריבית וללא הצמדה.

            מנגד, הפנתה המבקשת לע"א 499/87 איינהורן נ' קרתא חברה לפתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 101 בעמ' 110 (1989), כראיה לכך שבחישוב הריבית והפרשי ההצמדה אין נפקא מינה אם החזקה בנכס המופקע נמסרה לאחר שנים. ברם, באותו מקרה, סכום הפיצוי עליו הוסכם בין הרשות המפקיעה לבין הדייר המוגן נקבע כסכום גלובלי, שיאפשר לדייר למצוא דיור חלופי, כאשר דעת הרוב הייתה נכונה, לצרכי מס, "לפרק" את סכום הפיצוי הגלובלי לשווי הבסיס ולהפרשי ההצמדה והריבית. לכן, איני סבור כי ניתן להקיש ממקרה זה לענייננו.

5.         טענתה הנוכחית של המשיבה, בדבר פטור מלא מהפרשי הצמדה או ריבית, אינו עולה בקנה אחד עם חוות דעת השמאית מטעמה, כפי שנזכר במכתבה למבקשת מיום 15.1.2006 כמצוטט לעיל,  חוות דעת שצורפה לתשובתה להמרצת הפתיחה.

מנגד, אין להוסיף על הסכום שנקבע על ידי השמאית המוסכמת הפרשי הצמדה וריבית על פי חוק פסיקת ריבית והצמדה כטענת המבקשת.