פסק-דין בתיק הפ 2011/07

1.         לפני בקשה אשר הוגשה בדרך המרצת פתיחה, בגדרה עותרים המבקשים 2-1 ליתן להם  פסק דין הצהרתי לפיו יוכרזו כבעלי הזכויות להירשם כבעלי זכות -בר-רשות ביחס למשק 10 אשר במושב שדי אברהם (להלן: הנכס), לרבות כל הזכויות הקשורות ו/או הנובעות מזכות זו, בהתאם לזיכרון הדברים אשר נערך בינם לבין המשיבים 2-1 ביום 9/04/06, וכן התבקש פיצול הסעדים הצומחים מעילת התביעה, בגין נזק שטרם התגבש. 

2.         העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת:

המשיבים 2-1 הינם בעלי הזכויות בנכס וחברים באגודת שדי אברהם - מושב עובדים להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: המושב). בהמשך לפרסום מודעה שעניינה מכירת הנכס על ידם, התקשרו המבקשים 2-1 עם המשיבים, וחתמו עימם על זיכרון דברים לרכישתו, וזאת ביום 9/04/06, במעונם של המבקשים באותה העת - בקיבוץ ניר עוז.

משום חשיבותו, יובא זיכרון הדברים, אשר כותר כך, ובו פירוט מדויק של הנכס הנמכר, שמות המוכרים (המשיבים דנן) ושמות הקונים (המבקשים דנן) וכן חתימת הצדדים, בנוסחו המלא:

"1. רכישת המשק ע"ס 145,000$ (מאה ארבעים וחמש אלף דולר).

2. הרוכשים מקבלים את הנכס משק 10 בתאריך 15.05.06.

3. הרוכשים נמצאים בהליכי קליטה במושב, עד קבלתם כחברים ישכירו מש' שטיין גוטמן את הנכס לשישה חודשים לפי סכום של 450$ לחודש לפי ערך הדולר ביום התשלום +מיסי כפר + ארנונה והוצאות שוטפות של השוכרים. התשלום יעשה למפרע בתאריך 14.04.06 ויופקד סכום ע"ס 12,420 ש"ח (שתים עשרה אלף וארבע מאות ועשרים ש"ח) בחשבון המוכרים מס' 103799 בבנק מזרחי סניף 424 כפר סבא ע"ש סוזנה ושמעון ברנד.

4. בתום הליך הקליטה החיובי של מש' שטיין גוטמן סכום השכירות שהופקד בחשבון המוכרים יקוזז ממחיר הרכישה.

5. בתאריך 30.05.06 יועבר סכום הרכישה ע"ס 145,000 $ (מאה ארבעים וחמש אלף דולר) יועבר לידי סוזי ושמעון ברנד מטלי ויצחק שטיין גוטמן.

6. המוכרים סוזי ושמעון ברנד מתחייבים למסור את הנכס נקי מחובות כל שהם".

בהתאם לאמור בזיכרון הדברים, ביום 14/04/06 שילמו המבקשים למשיבים את דמי השכירות בסך של 12,420 ש"ח עבור שישה חודשים, מיום 15/05/06 ועד ל- 14/11/06, כפי שהוסכם, באמצעות העברה בנקאית, וקיבלו את החזקה בנכס ביום 15/05/06. יובהר, כי בפועל, המבקשים מחזיקים בנכס מאז ולמעשה עד היום. במקביל, פנו המבקשים לוועד אגודת המושב בבקשה להתקבל כחברי אגודה, וביום 25/06/06, קיבלו אישור עקרוני על החלת הליך קליטתם כחברי מושב. דין ודברים שבין הצדדים, עליהם נעמוד בהרחבה בהמשך, עצר בשלב מסוים את התקדמות ביצוע המכר, וביום 5/12/06 הודיעו המשיבים למבקשים, בכתב, על ביטול ההסכם ביניהם. עם זאת, ביום 3/01/07, דיווחו המבקשים לרשויות המס על העסקה בינם לבין המשיבים, ושילמו את מס הרכישה החל עליהם.

3.         טענות הצדדים:

לטענת המבקשים, זכות בר הרשות אמורה היתה לעבור לחזקתם ביום 30/05/06, עם תשלום 145,000$ בערכם השקלי בהתאם לשער הדולר היציג ביום התשלום בפועל, ודמי השכירות ששולמו, היו אמורים להתקזז מסכום זה. ואולם, נוכח התחייבות המשיבים כי הנכס יעבור נקי מחובות, וההתפתחות העובדתית שחלה בעניין זה, נדחה מועד התשלום חדשות לבקרים, וביצוע העסקה בפועל לא הגיע לכדי מימוש. הם מודים כי לא שילמו כל סכום מעבר ל- 12,420 ש"ח שהיוו דמי שכירות, אך הדבר נבע, לגישתם, ממניעה חוזרת ונשנית מצד המשיבים, בדמות עיקולים צווי מניעה וחובות, להשלמת התמורה ולהעברת זכויות הנכס על שמם, התנהגות שדבק בה חוסר תום לב, החל מהשלב החוזי, עת הצהירו שהנכס נקי מחובות, וכלה בהתכחשותם להסכם שנחתם.

לשיטתם של המבקשים, רק ביום 23/05/06, לאחר החתימה על זיכרון הדברים, נודע להם לראשונה כי על המשק רובץ עיקול בתיק אזרחי, צו מניעה מהמשקם והתחייבות לרישום משכנתא ע"ש בנק משכן - הפועלים. לדידם, מסיבה זו ובשל הצורך לברר לאשורם אלו חובות רובצים על המשק, הודיע להם ב"כ המשיבים דאז, עו"ד חיימסון, על ביטול הפגישה שנקבעה ליום 30/05/06. ביום 22/06/06 הודיע עו"ד חיימסון למבקשים על הסרת העיקול, ונקבעה פגישה בין הצדדים ליום 28/06/06. ביום 25/06/06 נדחתה שוב הפגישה בהודעת עו"ד חיימסון, בשל גילוי חוב נוסף - הפעם כלפי הסוכנות היהודית, אשר הביאו לדרוש מהמבקשים ביום 10/08/06, להיכנס בנעלי המשיבים ביחס להלוואות עומדות אלה, שהיקפן, נכון ליום 25/06/06 עמד על סך של 2,441,758 ש"ח. לשיטת המבקשים הם ניאותו לקבל ההתחייבות, בכפוף לחתימת המשיבים וילדיהם על כתב שיפוי וערבות לטובתם, עליו התנגדו המשיבים לחתום. 

עוד טוענים המבקשים, כי לאחר ביטול הפגישות האמורות, שהיו אמורות להביא לסיום העסקה ולהעברת הזכויות בנכס על שמם, החלו המשיבים, אשר החליפו ייצוג בינתיים, מעלים דרישות חדשות מטעמם, ובסופו של דבר, נותרו לא פתורים עניינים אחדים כדוגמת הזכויות במניות תנובה, בנחלת בן ממשיך, שער הדולר היציג הרלוונטי לעסקה, שיעור המס וכיוב', אשר גרמו להסכם לא להשתכלל לכדי עסקה מוגמרת.

המבקשים מוסיפים, כי בהסכמת המשיבים ולאחר קבלת אישור וועד המושב, הם ביצעו שינויים שונים הן בדירת המגורים והן בשטח הגינה הסובב אותה, מתוך הנחה והסתמכות על קיומו של זיכרון הדברים שלעיל.

משום כל אלה, טוענים המבקשים כי זיכרון הדברים השתכלל לכדי חוזה מכר תקף ומחייב, ומשכך - הם מבקשים להצהיר עליהם כברי רשות בנכס, מהטעמים שפורשו ומכח דיני היושר.

            בעוד שהמבקשים רואים בזיכרון הדברים חוזה מכר תקף, מחייב ומשוכלל, הרי שהמשיבים רואים בו לא יותר מהצהרת כוונות שלא התממשו, ושלב במו"מ לכריתת חוזה מכר מקרקעין, וזאת מהנימוקים הבאים:

א.      פניית הצדדים לעורכי דין להכנת הסכם מכר סופי, מלמדת שזיכרון הדברים היווה עבורם אך בסיס להסכם המאוחר, ובו הצהרת כוונות בלבד.