פסק-דין בתיק הפ 200090/07

1.         במרכזה של תביעה זו, עומדת התחרות בין הערת אזהרה שנרשמה לטובתו של המבקש על זכויותיו של מוכר הדירה שנרכשה ובין עיקול שנרשם מאוחר יותר על אותה דירה לטובת המשיבה בגין חוב שחב לה המוכר.

            נקדים ונאמר, כי המשיבה איננה חולקת עקרונית על עדיפות זכויותיו של המבקש מכח הערת האזהרה שנרשמה לטובתו על עדיפות זכויותיה מכח העיקול המאוחר יותר שנרשם לטובתה, אלא טוענת כי הסכם המכר שנעשה בין המבקש ובין המוכר הינו חוזה למראית עין, שדינו להתבטל, לכל הפחות בהקשר לתקפותה של הערת האזהרה ועדיפותה על פני העיקול שנעשה לטובתה.

2.         להלן העובדות ולוח הזמנים הנוגעים לעניננו:

            המבקש רכש דירה בחולון ממוכר בשם יוסי סימן טוב (להלן - הדירה, המוכר) תמורת סך של כ-760,000 ש"ח (שווה ערך ל-170,000 דולר).

            הסכם המכר נערך ביום 24.5.06.

            עוד לפני כן, ביום 30.4.06 שילם המבקש למוכר סך של כ-125,000 ש"ח (שווה ערך ל-28,000 דולר).

            סכום נוסף של 50,000 ש"ח שילם המבקש למוכר ביום 24.5.06.

            יתרת הסכום, סך של כ-600,000 ש"ח, שולמה תוך נטילת משכנתא, שסכומה הועבר לסילוק המשכנתא של המוכר שהיתה מוטלת על הדירה, וזאת במחצית הראשונה של חודש יוני 2006.

            ביום 8.5.06 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובתו של המבקש על זכויותיו של המוכר בדירה (להלן - הערת האזהרה).

            ביום 24.5.06 נמחקה הערת אזהרה קודמת שהיתה על זכויות המוכר בדירה, לטובת הזוג ציקולר.

            ביום 4.6.06 רשם המבקש משכון על הדירה ברשם המשכונות.

            ביום 28.6.06 נרשם עיקול על זכויות המוכר לטובת המשיבה (להלן - העיקול).

3.         סעיף 27(ב) ל חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 קובע:

            " נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה..., הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה...".

            מכך, ברורה עדיפותה של הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש על פני העיקול שנרשם לטובת המשיבה במועד מאוחר יותר, ואין צורך להידרש לשאר הטיעונים המשפטיים, שהמבקש נדרש להם בסכומיו.

            כאמור, גם המשיבה איננה חולקת על העקרון האמור, וטענתה אחרת: לדבריה, הסכם המכר שנעשה בין המבקש ובין המוכר הינו חוזה שנכרת למראית עין, בלבד, ומשכך - דינו להתבטל, בהתאם לקבוע בסעיף 13 ל חוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג - 1973. ומשבטל ההסכם, בטלה גם הערת האזהרה שנרשמה מכוחו.

4.         הנטל להוכיח כי מדובר בחוזה למראית עין בלבד, מוטלת על הטוען טענה זו.

            ראיה כזו נלמדת, בדרך כלל, מנסיבות כריתת ההסכם ואופן ביצועו, מאחר שהצדדים לחוזה כזה, משתדלים להעלים כוונתם האמיתית ואינם משאירים ראיות על הקנוניה שביניהם (ע"א 1780/93 בנק המזרחי המאוחד בע"מ נ' אולצ'יק, פ"ד נ(2) 41, 43).

            אולם, מטבע הדברים, בהיות העובדות הקשורות לנסיבות כריתת ההסכם בידיעתם של עורכי ההסכם, כמות הראיות שעל הטוען טענה מסוג זה להביא הינה פחותה, ואם הוכיח הטענות במידה מספקת, מועבר נטל הבאת הראיות על עורכי החוזה, לשכנע כי מדובר בעסקה אמיתית (ה"פ (מחוזי ת"א) 389/05 נווה גולן בע"מ ואח' נ' כהן סעיף 4 (ג) לפסק הדין, ובהסתמך על י. קדמי, על הראיות, מהדורת 2003, עמ' 1495).