פסק-דין בתיק הפ 164/01

1.       עניינה של המרצת פתיחה זו הוא זכויות החכירה בחלקה 1 בגוש 11537, להלן: "החלקה", הנמצאת בכפר ביאליק. המבקשים מס' 1 ו-2, להלן: "בושביץ", הם המחזקים בחלקה ומעבדים אותה מזה עשרות שנים, ואולם החכירה בחלקה רשומה עדיין בלשכת רישום המקרקעין בחיפה על שם אחר, אלזה ברג, להלן: "המנוחה", ממנה רכשה המשיבה מס' 1, את החלקה, עוד בשנת 1960, כפי שיובהר בהמשך.

כשהוגשה העתירה ביום 23.5.01, היתה המשיבה מס' 1 בחיים. במהלך הזמן, הלכה לעולמה ועל פי צו ירושה שהוצג לבית המשפט, המשיב מס' 2, הוא היורש היחידי שלה, וכיום הוא " בן ממשיך" מאז 12.2.1987, כעולה מנספח מב/5 לתצהיר בושביץ מ/3, על פי החלטת ועד ההנהלה של האגודה. המשיבים מס' 1 ו-2 ייקראו להלן: "ליבוביץ".

2.       בושביץ עתרו לביהמ"ש שיורה כדלקמן:

1)       להצהיר כי זכויות החכירה בחלקה  בכפר ביאליק שייכות למבקשים;

2)       להורות למשיב מס' 3 ולרשם המקרקעין בחיפה לרשום את זכויות החכירה בחלקה 1 בגוש 11537 ע"ש המבקשים;

3)       ליתן צו כפי שימצא ביהמ"ש לנכון ולחייב את ליבוביץ , בהוצאות המבקשים בתוספת שכ"ט בצירוף מע"מ כחוק.  

בשלב מאוחר יותר, צורפה המבקשת מס' 3, להלן: "האגודה", כעותרת נוספת, וכן נמחק רשם המקרקעין, לאחר שבא כוחו הצהיר כי הרשם יבצע כל החלטה שיתן בית המשפט.

במהלך הדיון הוצגו תצהירים מטעם באי כח הצדדים. התצהירים סומנו ונשארו בתוך התיק העיקרי לשם נוחיות המעיין בתיק, צילמתי את הדף הראשון של כל תצהיר ותצהיר והתצהירים רוכזו בתיק המוצגים. לתצהירים לא צורפו הנספחים וניתן למצוא את הנספחים בתוך התיק העיקרי.

3.       אסקור להלן את הרקע ואת טענות ב"כ הצדדים. ההדגשות בפסק הדין הן שלי אלא אם נאמר אחרת.

          הסכסוך בין בושביץ לליבוביץ, שניהם חברי האגודה, מתייחס לזכות החזקה בחלקה הנמצאת בתחום האגודה ורישום החכירה על החלקה. על מנת להבין את טענות הצדדים והמחלוקת ביניהם, אקדים בכמה מילים לדברים שאינם במחלוקת.

כפי שידוע, הקרקעות שבבעלות המדינה והקרן קיימת לישראל, להלן: "קרקעות הציבור", מנוהלות על ידי מינהל מקרקעי ישראל, להלן: "המינהל", מכח חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, להלן: "החוק". לפי החוק הוקמה המועצה שתפקידיה, בין היתר, לנהל ולקבוע מדיניות הניהול בקרקעות הציבור, ככל שהדבר מתייחס לקרקע חקלאית.

מהתצהיר שהוגש בשם המינהל ע"י הגב' לאה שטיינמיץ, מנהלת מחוז חיפה, מחקירתה בבית המשפט ומסיכומי ב"כ המינהל, ניתן לסכם את המדיניות בעניין הקרקעות, כדלקמן:

1)       מועצת מקרקעי ישראל, להלן: "המועצה", קבעה כללים בדבר החכרת קרקע חקלאית בדרך של נחלה. לגבי אגודה חקלאית המסווגת כמושב עובדים או ככפר שיתופי, תקפות החלטות המועצה מס' 476 מיום 29.10.90 ומס' 823 מיום 10.2.98, נספחים א ו-ב לתצהיר המינהל, להלן: "החלטות המועצה". כפר ביאליק הנו כפר שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ. הקרן הקיימת, לפני הקמת המינהל, והמינהל, לאחר הקמתו, העמידו לרשות האגודה קרקע חקלאית שוועד האגודה מקצה לחבריה על פי שיקול דעתו. הקרקע המוקצת לחברי האגודה נקראת "נחלה". כל נחלה כוללת מספר חלקות, בגודל שנקבע ע"י שר החקלאות בהתייעצות עם הרשות לתכנון חקלאי במשרד החקלאות, הנמסרת למתיישב לצורך פיתוח משק חקלאי, כשהגודל של כל נחלה שונה בין חברי האגודה, אך גם חברי האגודה מקבלים נחלה בגדלים שווים.

2)       הקרקעות הנמסרות לאגודות חקלאיות מחולקות ל-3 קטגוריות:

(1)      חלקה מקטגוריה "א" חלקה של נחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות, והיא מיועדת בעיקר לבניית בית מגורים לחבר.

(2)      חלקות מקטגוריה "ב" הן הקרקע החקלאית - תוחכרנה לאגודה בחוזה חכירה לדורות תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הנחלות במלואן. האגודה רשאית להחליט כי לבעל נחלה תוחכרנה חלקות נוספות המהוות את יתר שטח הנחלה שלו או חלק ממנה, מתוך השטח המוחכר לאגודה כמשבצת, ובלבד ששטח הנחלה שיוחכר לבעל נחלה בחוזה חכירה לדורות לא יעלה בגודלו על מכסת הקרקע לנחלה באותו יישוב. המועצה קבעה כתנאי מוקדם לחכירה כנ"ל את רישום החלקות בספרי מרשם המקרקעין כיחידות רישום נפרדות בשלמות לאחר פרצלציה.

(3)      קרקע מקטגוריה "ג" היא קרקע המיועדת לשימוש משותף של החברים על פי החלטות ועד הכפר.

לפי החלטה מס' 823 של המועצה, חלקה "א" של נחלה מוחכרת לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות, חלקה "ב" באותה הנחלה מוחכרת לאגודה בחוזה חכירה לדורות תוך שמירת זכויותיהם של בעל הנחלה במלואן. בהתאם להחלטה מס' 823, הדרך היחידה שבה האגודה תוכל להחכיר גם חלקה "ב" לבעל הנחלה היא בהתקיים 3 תנאים מצטברים:

א)       החלטת האגודה באשר לחכירה ישירה מזו מתוך שטח משבצת האגודה;