פסק-דין בתיק הפ 156/04

1.         המבקשים רכשו מהמשיבה (להלן: " הקבלן") 4 דירות בבנין ברחוב עצמון 19 בחולון (להלן: " הבנין"). המבקשים 1-2 רכשו דירה אחת, המבקשים 3-4 רכשו דירה אחת, המבקש 5 רכש דירה והמבקשים 6-7 רכשו דירה.

עניינה של התובענה דנן, הוא חדר המצוי בקומת הקרקע של הבנין (להלן: "החדר הנוסף"). המבקשים טוענים כי החדר הנוסף הוא רכוש משותף, וכי לכן יש להצמידו לדירות בבנין בעת רישום הבנין כבית משותף.

לטענת המבקשים, הקבלן מתכוון להוציא את החדר הנוסף מהרכוש המשותף, ולהפוך אותו ליחידת מגורים נפרדת נוספת, מעבר לארבע היחידות הקיימות בבנין.

המבקשים טוענים כי בהסכמים שנחתמו עמם, הקבלן לא הבהיר את כוונתו להוציא את החדר הנוסף מהרכוש המשותף בצורה ברורה דייה. כפי שיובהר, קיים הבדל בהקשר זה בין נוסח ההסכם של המבקשים 1-2 (להלן: " טל")" לבין נוסח ההסכמים של יתר המבקשים.

עוד נטען ע"י המבקשים, כי הוצאת החדר הנוסף מהרכוש המשותף והפיכתו ליחידת דיור נפרדת, היא בלתי חוקית, משום שעל פי היתר הבניה, בבנין צריכות להיות  4 יחידות דיור בלבד.

2.         המבקשים טוענים כי בהתאם להלכה הפסוקה, כדי להוציא חלק מהרכוש המשותף, הקבלן צריך לקבל הסכמה מפורשת של הרוכש, וזאת לאחר שהענין הובא לידיעתו של הרוכש בצורה ברורה ומובנת, ולא תוך הסתתרות מאחורי ניסוחים מעורפלים.

זאת, מכוח חוק המכר (דירות) תשל"ד -1974, שמטרתו היא הגנה מיוחדת על רוכשי דירות.

לכן, על פי הטענה, הסכמות להוצאת חלק מהרכוש המשותף צריכות להיות במפרט המצורף לחוזה, או במסמך נפרד מהחוזה העיקרי,  תוך תיאור מדויק של החלקים המוצאים מהרכוש המשותף.

3.         הקבלן טוען, כי המבקשים הסכימו להוצאתו של החדר הנוסף מהרכוש המשותף, כי הגשת התביעה נגועה בחוסר תום לב ובהעדר נקיון כפיים, וכי המבקשים מנועים מלהגיש את התובענה הנוכחית. עוד טוען הקבלן, כי התוכנית מכוחה שונה הבנין על ידי הקבלן, הומלצה  על ידי מהנדס העיר, והבקשה אף אושרה על ידי הוועדה המקומית.

            כפי שצוין לעיל, המבקשים רכשו 4 דירות מהקבלן, בארבעה חוזי רכישה שונים, במועדים שונים, ויש לדון, לכן,  בעניינם של כל אחד מהמבקשים בנפרד בהתאם לנסיבות.

הסכמי הרכישה

4.            ה"ה טל הם הראשונים שרכשו דירה בבנין מאת הקבלן. הם חתמו על הסכם הרכישה ביום 20.3.97, עוד בטרם הושלמה בנית הבנין. בהסכם הרכישה אין ציון מפורש של הוצאת החדר הנוסף שבקומת הקרקע, מהרכוש המשותף. במפרט הטכני צוין כי החלקים שיוצאו מהרכוש המשותף יהיו " על פי החלטת הקבלן כמפורט בס' 13 א' להסכם".

מר טל טען כי אינו זוכר מה כתוב במפרט הטכני שצורף להסכם שלו - ואינו זוכר כי צוין שם כי החלקים המוצאים מהרכוש המשותף הם בהתאם להחלטת הקבלן.

5.            ואולם, כשנה לאחר חתימת הסכם הרכישה ע"י טל, ביום 14.4.98, נחתם בין מר טל לבין הקבלן הסכם נוסף (להלן: " ההסכם הנוסף"). מכוח ההסכם הנוסף, קיבל מר טל חנייה מקורה מהקבלן, ובתמורה הוא הצהיר בהסכם הנוסף כי אין לו התנגדות לכך כי הקבלן יעשה בחדר הנוסף כל שימוש שהוא ימצא לנכון לעשותו.

כך, בהסכם הנוסף, הצהיר מר טל כי " אין לי התנגדות לעשות שימוש בחדר הכניסה לכל מטרה שתראה ליזם עיני בנימין... ואין לי שום תביעות כלשהם מכל סוג שהוא , שהחדר הנוסף ישמש לכל מטרה שהיא בעתיד, ולא תהיינה לי תביעות כלשהם בעתיד לגבי החדר הנוסף".

למרות שאין מחלוקת כי מר טל חתם על ההסכם הנוסף, וכי ההסכם הנוסף מתייחס לחדר הנושא התובענה דנן ולשימוש בו, ההסכם הנוסף לא צורף על ידי המבקשים להמרצת הפתיחה, אלא צורף לתשובת הקבלן (כנספח א' לה).

מר טל העיד ביחס לנסיבות ההתקשרות בינו לבין הקבלן בהסכם הנוסף. באשר להסכם הנוסף, הוא מעיד כי "הקבלן פנה אלי בצורה חברית.... הוא ביקש ממני לפתוח פתח כניסה לדירה התחתונה מתוך חדר המדרגות שאמורים להיות לשתי הדירות העליונות... ומה אני ביקשתי ממנו את החנייה המקורה, והוא את החדר הנוסף הזה כביכול בסוף, או שהוא יצמיד אותו לאחת הדירות, או שהוא יעשה לנו חדר כושר...."

            ובהמשך (כשהוא מתייחס לייעוד של החדר הנוסף) מעיד מר טל כי דובר על כך שהחדר הנוסף יהיה -

" או חדר כושר או חדר עגלות או הצמדה לאחת הדירות כדי שיהיה לו יותר קל למכור אותה"

מר טל מודה כי ההסכם הנוסף הוא עיסקה מאוחרת נוספת בינו לבין הקבלן, במסגרתה  " הוא (הקבלן, ר. ר.) אישר שזאת החניה שלי, ובתמורה לזה אני חתמתי לו".