פסק-דין בתיק הפ 149/07

רקע

משיב 1 (להלן: "המשיב") נושה של משיב 2 (להלן: "החייב") אשר בבעלותו רשומה דירה ברח' שנקר 47 הידועה כחלקה 2/21 גוש 7170 בחולון (להלן: "הדירה") המשועבדת לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: "הבנק") להבטחת חוב ללא הגבלה.

ביום 28.7.05 התקשר המבקש עם החייב בהסכם מכר לפיו מכר החייב את זכויותיו בדירה למבקש תמורת 100,000$. במעמד כריתת ההסכם הפקיד המבקש 5,000$ בנאמנות בידי בא כוחו ואת היתרה בסך 95,000$ התחייב לשלם 45 יום לאחר שיומצאו לו אישורי מס שבח, מס מכירה ואישור ללשכת רישום המקרקעין מטעם עיריית חולון ובתנאי שעד לאותו מועד יומצא לו מכתב כוונות בתוקף מטעם הבנק (להלן: "הסכם המכר").

ביום 11.8.05 נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקש על הבעלות של החייב בדירה.

ביום 10.1.06 נרשם עיקול לטובת המשיב על זכויות החייב בדירה.

בתובענה שלפני עותר המבקש להצהיר כי זכותו להירשם כבעלים של הדירה גוברת על העיקול שהוטל לטובת המשיב.

טענות המבקש

הדירה נשוא הסכם המכר נבדקה על ידי המבקש קודם להתקשרותו עם החייב ותמורת הדירה נקבעה על סך 100,000$ בהתאם לחוות דעת שמאי אשר העריך את שוויה בסכום זה. במעמד כריתת הסכם המכר שילם המבקש 5,000$ על חשבון תמורת הדירה וסכום זה המיועד לתשלום לבנק מוחזק בידי בא כוחו של המבקש כנאמן. בסמוך נרשמה הערת אזהרה לטובת המבקש על זכות הבעלות של החייב בדירה.

אישור מס שבח התקבל רק בפברואר 2006 ורק אז חלה על המבקש החובה לשלם את יתרת תמורת הדירה בכפוף לקבלת מכתב כוונות תקף מהבנק. אלא, שבינתיים הוטל העיקול נושא תובענה זו.

רישום הערת האזהרה קדם לרישום העיקול, ובהתאם להוראות סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), גוברת זכותו של המבקש מכוח הערת האזהרה על העיקול.

טענות המשיב

עיסקת מכירת דירת החייב למבקש נעשתה למראית עין בלבד, ואשר על כן אין ברישום הערת האזהרה כדי לפגוע בזכות נושי החייב להפרע בזכויות החייב בדירה.

דיון

א.      סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, קובע:

"נרשמה הערת אזהרה ולאחר מכן הוטל עיקול על המקרקעין או על הזכות במקרקעין נשוא ההערה, או שניתן צו לקבלת נכסים בפשיטת רגל או צו פירוק נגד בעל המקרקעין או בעל הזכות במקרקעין, או שנתמנה כונס נכסים על רכושו, הרי כל עוד לא נמחקה ההערה, לא יהיה בכל אלה כדי לפגוע בזכויות הזכאי הנובעות מההתחייבות נשוא ההערה, ובלבד שטענה לביטול העסקה מחמת פשיטת הרגל או הפירוק שהיתה עומדת אילו בוצעה העסקה במועדה, תעמוד גם נגד ההתחייבות האמורה."

סעיף 127 (ב) לחוק המקרקעין, מקנה עדיפות לזכויות הנובעות מההתחייבות נשוא הערת אזהרה שנרשמה בפנקס המקרקעין על פני עיקול שנרשם מאוחר יותר, אולם בכך אין כדי להקנות למי שלטובתו נרשמה הערת אזהרה הגנה העולה על זכותו מכוח ההתחייבות נשוא הערת אזהרה, ובמקום שיימצא כי הערת האזהרה שנרשמה אינה מגינה על זכות כלשהי לא יהיה זה מוצדק ליתן להערת אזהרה כוח לגבור על עיקול על זכויות שאינן מוגנות על ידי הערת האזהרה.

ב.      תמורת הדירה בסך 100,000$ אשר נקבעה בהסכם המכר (נספח א) זהה לסכום אותו דרש הבנק במכתבו מיום 28.6.05 כתנאי להסרת השעבוד על הדירה (נספח ג). נמצא, שאילו הייתה מתבצעת העסקה הגלומה בהסכם המכר לא היה החייב זוכה לתמורה כספית בעד העברת זכויותיו למבקש ומצבו החומרי היה נעשה גרוע יותר מאחר שלאחר ביצוע העסקה היה נותר ללא זכות שימוש בדירה, אף שזכות זו לא נשללה ממנו על ידי הבנק, אשר לא נקט בהליך כלשהו למימוש המשכנתה על הדירה.

זאת ועוד. החייב הסכים להעביר למבקש את החזקה בדירה מבלי שהוא ו/או הבנק קיבלו סכום כלשהו על חשבון תמורת הדירה בניגוד להוראות הסכם המכר. זאת אף שבהסכם המכר הוקנתה למבקש זכות לבטל את העסקה ולקחת את הסכום שהפקיד בנאמנות בידי בא כוחו (ש' 17 בע' 2 לפרוטוקול מיום 23.4.07). קרי, למבקש נמסרה החזקה בדירה אף שלא הייתה כל מניעה מבחינתו לבטל באופן חד צדדי את הסכם המכר ולקבל בחזרה את הסכום שהפקיד בידי בא כוחו.

שמא תאמר שהאינטרס של החייב בביצוע העיסקה היה הפחתת חובו לבנק ומניעת מכירת הדירה על ידי הבנק במכר כפוי, שלפעמים משיג תמורה נמוכה מהשווי בעיסקה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, אין כל הגיון במסירת החזקה בטרם שולמה התמורה לבנק, והמבקש עצמו לא טוען ששילם לחייב או לבנק סכום כלשהו עד עצם היום הזה.

ג.        בחקירתו העיד המבקש ( ש' 10 בע' 3 לפרוטוקול מיום 23.4.07):