פסק-דין בתיק הפ 144/03

1.                   המבקשת , "נציגות בעלי הדירות בבנין אלמוג פרוייקט חוף הכרמל" הגישה נגד המשיבות בקשה בכתב בהמרצת פתיחה "להצהיר ולהורות למשיבות לפעול לאלתר ולקיים התחייבותן אשר בהסכם לבניית מעלית רביעית בכל אגף בבנין בית המלון דירות הידוע כבנין אלמוג בפרוייקט חוף הכרמל, הידוע גם כפרוייקט "מגדלי חוף הכרמל" ברחוב דוד אלעזר מס' 10, חיפה".

בבקשה עצמה טוענת המבקשת כי : "הנציגות מייצגת את כלל בעלי הדירות אשר התקשרו בהסכם רכישה תקף מאת המשיבה הראשונה לרכישת דירות בנכס..." וכי בחוזי מכר הדירות בין בעלי הדירות והמשיבות, התחייבו האחרונות להתקין בבנין 4 מעליות - התחייבות שלא קויימה.

2.                   בתגובה לבקשה טענו המשיבות כי דין התובענה להידחות ו/או להימחק על הסף , בין היתר לאור העובדה שלמבקשת אין מעמד בתובענה והיא אינה מוסמכת לתבוע בשם בעלי הדירות, כאשר עילת תביעתם היא אכיפת חוזה מכר.

ב"כ הצדדים הגישו סיכומים בכתב בשאלת סמכות המבקשת.

3.                   המשיבות טוענות בסיכומיהן כי סמכות המבקשת, מכוח היותה "נציגות", מוגבלת על פי סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 (להלן "חוק המקרקעין"), לעניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. לגופו הן טוענות כי חוזי הרכישה של בעלי הדירות השונים - שונים וכי ציון העובדה כי בבנין יותקנו 4 מעליות מופיע בחוזה עם רוכש אחד בלבד. עוד הן טוענות כי המבקשת לא הציגה יפוי כוח מטעם בעלי הדירות, המסמיך אותה לטפל בעניינם.

4.                   המבקשת טענה בתגובתה כי קיימת זהות עניינית בין מה שהובטח לבעלי הדירות לבינה, כמייצגת את הזכויות של כל אחד מבעלי הדירות לגבי הרכוש המשותף וכי מכוח העובדה שהמעליות מהוות חלק מן הרכוש המשותף -  קמה לה זכות ייצוג הדיירים, בין מכוח דיני השליחות ובין אחרת.

5.                   חוק המקרקעין הוא הקובע מעמדה וסמכותה של נציגות הבית המשותף כדלקמן:

" 69. הנציגות-מורשה של בעלי הדירות

הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בענינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות"

והלכה היא כי בעלי הדירות אינם יכולים להעניק לנציגות כוחות שחוק המקרקעין לא העניק לה - לא בהחלטה כללית , לא בתקנון ולא בדרך אחרת (א. אייזנשטיין, יסודות והלכה בדיני מקרקעין, חלק שלישי:בתים משותפים (תשס"א- 2001) 315).

6.                   עניינה של התובענה בפני הינה אכיפת זכות חוזית ו/או קניינית, שלטענת המבקשת הוקנתה לבעלי הדירות בבניין ואין בינה ובין החזקה וניהול של הרכוש המשותף ולא כלום (וצודקות המשיבות בטענתן כי כל עוד לא הותקנה המעלית נשוא התובענה , ממילא היא אינה יכולה להוות חלק מהרכוש המשותף).

7.                   המבקשת מפנה בסיכומיה לע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ. קדמת לוד, פ"ד לו(2) 21 (פסק דין עליו הסתמכו גם המשיבות בטיעוניהם) וטוענת כי לנציגות סמכות מכוח דיני השליחות ו/או מכוח הזהות העניינית ואולם אין באמור שם כדי לתמוך בטענותיה:

א.      המבקשת לא פרטה בתובענה מכוח מה היא עותרת לסעד המבוקש ואפילו לא טענה כי קיבלה הרשאה מבעלי הדירות בבניין (בניגוד לעובדות בע"א 98/80 הנ"ל, שם צרפה הנציגות הרשאה מבעלי הדירות לתבוע בשמם).

ב.      בקביעת "הזהות העניינית", שם  כבוד השופט בייסקי את הדגשעל צירוף תובעים נוספים, בעוד שבענייננו נדחתה בקשה זו של המבקשת מאחר והוגשה בניגוד לדין.

ג.        גם  כבוד השופט ברק (כתוארו אז) מתנה המשך ניהול התובענה בהחלפת זהות   התובעת - מהנציגות לבעלי הדירות ודבריו שם, בעמוד 29 יפים לענייננו:

"התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, דהיינו, כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין. שינוי בהיקף הכשרות מחייב פעולת חקיקה. אין בעלי הדירות בבית משותף יכולים להעניק לנציגות כשרות, שהחוק אינו מעניק לה. כך, למשל, על-פי חוק המקרקעין כשרותה של הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בענייני ניהול הבית המשותף.

אין בעלי הדירות יכולים להרחיב כשרות זו מכוח הסכם ביניהם, ולהעניק לנציגות את הכשרות לשמש מורשה של בעלי הדירות בעניינים שמחוץ לניהול הבית המשותף. ודוק: הכשרות לשמש מורשה בעניינים שאינם ענייני ניהול הבית המשותף, על-פי חוק השליחות, כשרות מוגבלת היא, אך אף כשרות זו אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות בתור שכזו. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות יפעילו את הכוחות, שהדין הכללי נותן להם, ויסמיכו את בעלי הדירות, שנבחרו כנציגות, לפעול בשמם כשלוחיהם. במצב דברים זה פעולת בעלי הדירות, המהווים את הנציגות, אינה פעולת הנציגות, אלא היא פעולת שלוח, המחייבת והמזכה את השולח, על-פי הדין הכללי.

בעניין שלפנינו הוגשה תביעה, כאשר התובעת צוינה כנציגות בית משותף. עניינה של תביעה זו בזכויות הקניין של כל אחד מבעלי הדירות. מהטעמים, שהובאו על-ידי חברי הנכבד השופט מ' שמגר, אף אני סבור, כי תביעה שכזו אין לנציגות הכשרות להגיש, שכן אין היא נוגעת להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף)332/63), בעמ' 217).

זאת ועוד: בעלי הדירות אינם יכולים להסמיך את הנציגות, בתור שכזו, להגיש אותה תביעה, שכן אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות כוחות, שחוק המקרקעין לא העניק לה. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות, החפצים להגיש את התביעה (בין אם אלה כל דיירי הבית המשותף או חלקם בלבד), יעניקו הרשאה למספר בעלי דירות - בין אם אלה מהווים גם את הנציגות ובין אם לאו - כדי שאלה יגישו תביעה בשמם של שולחיהם.