פסק-דין בתיק הפ 134/03

התביעה שבפני, הינה תביעה לפסק דין הצהרתי, לפיו המשכנתא שנרשמה להבטחת הלוואה שנטלה המשיבה 2, לטובת המשיב מס' 1 (אשר יקרא להלן: הבנק), על נכס המקרקעין, הידוע כחלקה 15 בגוש 16701 (להלן: "המקרקעין" או "הנכס"), ואשר רשום בבעלות המבקש, אינה חלה על חלקיו של המבקש בבניין שנבנה על המקרקעין, כי אם על חלקיה של המשיבה 2 בלבד.

כמו כן, מתבקש בית המשפט להצהיר, כי מימוש המשכנתא, אשר הוגשה לביצוע על ידי הבנק בתיק הוצל"פ 8-02-02447-05, יחול אך ורק על חלקיה של המשיבה 2 במקרקעין.

א.        רקע

1.         המבקש, רשום כבעלים של מגרש בשטח 1,162 מ"ר, הנמצא ברחוב הבוכרים 12 בעפולה, והידוע כחלקה 15 בגוש 16701.

המשיבה 2 (להלן: החברה) הינה חברה קבלנית, עימה התקשר המבקש בשנת 1994 בהסכם קומבינציה.

על פי ההסכם, מכר המבקש לחברה 80% מן הזכויות במקרקעין, כאשר החברה תקים מבנה על המקרקעין, ובתום הבניה יקבל המבקש 20% מן המבנה, כאשר הזכויות נקיות מכל חוב ו/או שיעבוד ו/או משכנתא, והיתרה 80% מהמבנה יהיו שייכים לחברה. (ההסכם הוגש וסומן ת/2).

2.         בהתאם לסעיף 4 להסכם, התחייב המבקש לחתום על ייפוי כח בלתי חוזר המקנה לחברה ו/או לעורכי הדין הנזכרים בהסכם "את הזכות למכור ו/או להשכיר את כל יחידות מבנה הקבלן". (ההדגשה אינה במקור-ב.א.). מנגד, התחייבה החברה לחתום על ייפוי כח כנ"ל, המקנה לבעלים ו/או לעורכי הדין הנ"ל "את הזכות לרשום את מבנה הבעלים על שמו של הבעלים". (ההדגשה אינה במקור- ב.א.).

סעיף 5 להסכם קובע :

"הצדדים מוסרים את הטיפול ברישום הזכויות בהעברת החלקים הנמכרים והחלקים הנותרים בלשכת הרישום, ברישום המבנים בבעלות הנפרדת של הבעלים ושל הקבלן כאמור, ובמכירת יחידות מבנה הקבלן ו/או השכרתם, לעורכי הדין הנ"ל".

ביום 23 לאוגוסט 1996, חתם המבקש על ייפוי כח (מוצג נ/2). אציין כבר עתה, כי ייפוי הכח כפי שנחתם, אינו תואם כלל ועיקר את האמור בהסכם.

3.         בנוסף, הסכימו הצדדים בסעיף 7 להסכם:

"מאחר והקבלן התקשר בהסכם זה על מנת למכור את חלק מיחידות מבנה הקבלן בבניין לרוכשים שונים, מדי פעם בפעם, ויש בכוונתו להבטיח את השקעות הרוכשים על ידי רישום הערות אזהרה לטובתם לגבי המגרש, ... לפיכך מסכים הבעלים שתרשמנה הערות אזהרה לגבי המגרש לטובת רוכשי יחידות מבנה הקבלן, ולטובת בנקים נותני הלוואות אפותיקאיות (משכנתא/ות) לרוכשי הדירות כאמור. הבעלים מתחייב לחתום, מיד עם דרישת הקבלן, על כל מסמך שיהא דרוש ללשכת הרישום ו/או לבנקים נותני המשכנתאות כנ"ל לצורך רישום ההערות האמורות, מדי פעם בפעם.

מאחר והקבלן מתכוון לקבל ו/או קיבל ו/או יקבל מימון בנקאי לצורך בניית הבניין, ומאחר והבנק דורש ו/או עשוי לדרוש כבטחון לרשום משכנתא ו/או הערות אזהרה לגבי המגרש, ההתחייבות האמורה לעייל של הבעלים חלה גם כלפי בנק כאמור."

על הנכס בשלמותו, נרשמה משכנתא בדרגה ראשונה, ללא הגבלת סכום לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט להבטחת הלוואה שנטלה החברה.

4.         בחלוף מספר שנים, כאשר הושלמה בניית המבנה על הקרקע, פנתה החברה אל בנק הפועלים, הוא המשיב 1 דידן, וביקשה לקבל אשראי כנגד מישכון מלא של המקרקעין. לצורך מתן האשראי, ערך נציג הבנק סיור בשטח, וכמו כן נתבקשה החברה להמציא לעיון הבנק נסח רישום עדכני של המקרקעין, וזאת לצורך בדיקת זכויותיה בקרקע.

החברה המציאה לבנק נסח רישום עדכני אשר כלל רישום משכנתא מדרגה ראשונה לזכות בנק מרכנתיל דיסקונט, ללא הגבלה בסכום, על מלוא הזכויות בנכס, וכמו כן, הציגה החברה, ייפוי כח בלתי חוזר, שניתן לה על ידי המבקש, לשם העברת כל זכויותיו במקרקעין לחברה.

לצורך מתן האשראי על ידי הבנק, נמסרו לחברה שטרי משכנתא לחתימה בפני עו"ד חיצוני, כנהוג בבנק. שטר המשכנתא נחתם על ידי המבקש, וחתימתו אושרה על ידי עו"ד מארון אבו נאסר ביום 05.12.95. (שטר המשכנתא הוגש כמוצג ת/1).

ביום 28.02.96 נרשמה המשכנתא לטובת הבנק, בד בבד עם ביטול המשכנתא שהיתה רשומה לטובת בנק מרכנתיל דיסקונט.

5.         החברה לא עמדה בהתחייבויותיה כלפי הבנק. על כן נקט הבנק ביום 25.11.02, בהליכי הוצאה לפועל, הן כנגד המבקש והן כנגד החברה, היא המשיבה 2 דידן, וזאת לשם מימוש שטר המשכנתא העומד לזכותו על המקרקעין.

ב.         טענות הצדדים

6.         המבקש טוען, כי הוא דובר השפה הפרסית, וכי השפה העברית אינה שגורה בפיו והוא אף אינו יודע קרוא וכתוב בעברית. על כן, לטענתו, הוא חתם על הסכם הקומבינציה מבלי שקרא אותו, תוך שפרטי ההסכם מובהרים לו על ידי בעלי החברה, הדוברים אף הם את השפה הפרסית.