פסק-דין בתיק הפ 120/06

1. המבקשת, אלונית בנייה ופיתוח בע"מ (להלן: אלונית), והמבקשים 9-2, ה"ה ליברמן, זורע, רודולר, כנען, ארם, טיסמנצקי, פוגל וקרישיבסקי, הגישו המרצת פתיחה זו כנגד שלושה משיבים, הם, הוועדה המקומית לתכנון ובנייה כרמיאל, מינהל מקרקעי ישראל וערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ.

המבקשים מבקשים להצהיר כי אלונית נכנסת לגדר הגדרת "בעל זכות במקרקעין" על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965 ועל כן זכאית לקבלת פיצוי בגין ירידת ערך המקרקעין שנגרמה בעקבות אישורה של תוכנית פוגעת, על פי הוראות סעיף 197 הנ"ל. 

עוד מתבקש ביהמ"ש בהמרצת הפתיחה להצהיר כי כפועל יוצא מהיות אלונית בעל זכות במקרקעין זכאים גם המבקשים 9-2, שרכשו מאת המבקשת זכויות במקרקעין עובר למועד אישור התוכנית הפוגעת, להכנס לגדר הגדרת "בעל זכות במקרקעין" לעניין קבלת פיצוי על פי סעיף 197 לחוק.

הוועדה המקומית והמינהל (משיבות 1 ו-2) טוענות כי דין התובענה להדחות והגישו תשובות מפורטות להמרצת הפתיחה. המשיבה 3 יחד עם המבקשים הגישו הודעה בדבר הסדר דיוני לפיו המשיבה 3 מודיעה כי אין לה מה להוסיף על כתב התשובה של משיבה 2, כי תהיה פטורה מהגשת תשובה ותשוחרר מהתייצבות לדיונים אך הכרעת ביהמ"ש במחלוקת כפי שתחול כלפי משיבה 2 תחייב גם אותה (בש"א 10072/06).

לכשהופיעו הצדדים לקדם משפט, לאחר שהתובענה שהוגשה תחילה לביהמ"ש המחוזי בנצרת הועברה בהחלטת כב' נשיא ביהמ"ש העליון לדיון בבימ"ש זה (החלטה מ-1.3.06),  הודיעו הצדדים כי אין להם צורך בחקירות, כי הטענות מצויות כולן בפני ביהמ"ש וכי הם מבקשים לקבל החלטה.

הצדדים כולם הגישו תוספת קצרה לטיעון ועתה עליי לתת את פסק הדין.

2. רקע עובדתי

הסכם הפיתוח בין אלונית למינהל נכרת ב-22.12.99, לאחר שאלונית זכתה במכרז של מינהל מקרקעי ישראל מ- 7.11.99 להקמת 36 יחידות דיור במגרשים 178, 185-180 בגוש 18947 בכרמיאל.

בתשובתו של המינהל להמרצת הפתיחה, מצויין כי המינהל אישר הארכת חוזה הפיתוח לשנתיים, עד ליום 7.11.04, כשגם בתום תקופה זו לא הושלמה הבניה על פי תנאי הסכם הפיתוח (ס' 3.6 לתצהיר המינהל).

ב- 11.3.99 פורסמה הודעה בדבר הכנת תכנית מתאר מקומית ג/ 11053 שינוי לתכנית     ג/במ/123 שהיתה בתוקף במועד הזכיה במכרז (ס' 4 לתצהיר הועדה).

ב- 3.8.00 פורסמה תוכנית ג/11053 למתן תוקף.

על פי האמור בהמרצת הפתיחה ובתצהירו של גונן חופשי, מנהלה של אלונית, המצורף אליה, אין המקרקעין לזכויות בהם טוענים המבקשים, נכללים בתחום התכנית הפוגעת. הפגיעה המתוארת היא בכך שהתכנית הפוגעת מאפשרת הקמת מבנים הממוקמים בתחומה או שייבנו בתחומה בעתיד, מעברו השני של הכביש, מול המקרקעין הנדונים כאן, הגבוהים ב-7 מ' יותר מגובה הבניה המאושר בתכנית הקודמת לתכנית הפוגעת (ס' 3 לתצהיר). המבקשים עצמם מכנים את הפגיעה בהמרצת הפתיחה כפגיעה בעקבות הסתרת נוף הנשקף מיחידות הדיור שבנתה המבקשת, פגיעה הגורעת לגישתם מערך המקרקעין (ס' 4 להמרצת הפתיחה).

אמנם בתצהירו טען חופשי שהמבקשת בנתה בשטח, אך לא הוברר במה הסתכמה בניה זו ועל פי תצהירי המשיבים הבניה לא הסתיימה.

            מתברר כי המבקשים 9-2 חתמו על הסכמי מכר עם המבקשת הראשונה, בתקופת 00/ 7-5  (ס' 31 לתצהיר הועדה), קרי, לפני פרסום התכנית הפוגעת למתן תוקף.

            משכך, הגישו המבקשים לועדה המקומית תביעות פיצויים בגין ירידת ערך על פי ס' 197 (א) לחוק התכנון והבניה, בגין אישור תכנית ג/11053, תביעות שנדחו.

3.         ב-16.8.05 נתנה ועדת הערר המחוזית של משרד הפנים מחוז הצפון החלטה בערר שהגישו המבקשים שבפניי על החלטת הוועדה המקומית שדחתה תביעות פיצויים שהגישו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.

בהחלטתה דנה וועדת הערר בשלוש שאלות מקדמיות שהעלו המשיבים בפניה ובהן השאלה בדבר זכויות העוררים במקרקעין. בעניין זה היתה הוועדה בדעה שאין בסמכותה להכריע ואין מנוס מעיכוב הליכי הערר עד שהצדדים יציגו בפניה פסק דין של ערכאה מוסמכת המבהיר את הסוגייה הנ"ל.

הוועדה מציינת בהחלטתה כי אין מחלוקת על העובדות לפיהן ב-7.11.99 זכתה אלונית במכרז של המשיבה 2 (המינהל) להקמת 36 יחידות דיור, כי ביום 22.12.99 נכרת חוזה פיתוח מהוון בין אלונית לבין המינהל, כי ב-3.8.00 פורסמה למתן תוקף התוכנית הפוגעת שנכנסה לתוקף ב-18.8.00. עד למועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף נכרתו הסכמי מכר בין אלונית לבין העוררים 9-2 אך לא נכרת הסכם חכירה בין המינהל לעוררים 9-2.

            הוועדה מוסיפה כי במועד הרלוונטי, 18.8.00, מועד כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף, היתה אלונית בעלת חוזה פיתוח מהוון. העוררים היו חתומים במועד זה על הסכם מכר המעניק להם זכות לחתום על הסכם חכירה עם המינהל.