פסק-דין בתיק הפ 1176/04

א.         מהות התובענה

זו עתירה למתן פס"ד הצהרתי לפיו המבקשים הם בעלי הזכות להרשם כחוכרים לדורות של דירת מגורים צמודת קרקע ברחוב אלי כהן 66 קרית עקרון, הידועה גם כגוש 3802 חלק מחלקות 50 פלוס 53, מגרש 61א (להלן:"הדירה");

וכי המשכון שהוטל ע"י בנק לאומי למשכנתאות בע"מ (להלן: "המשיב"/"הבנק") בשנת 1996 על חלקות אלה בטרם נבנתה הדירה, לא חל על הדירה אלא על הקרקע בלבד, כמצב החלקות במועד עשיית המשכון, ומכאן שהמשיב לא רשאי לבצע הליכי פינוי ומכירה של הדירה.

ב.         הפלוגתאות בין הצדדים

מכתבי הטענות והראיות עלתה פלוגתא אחת בין הצדדים:

- האם הסכם המשכון שיש למשיב על המקרקעין, כולל גם את דירת המבקשים?

ג.          עובדות רלבנטיות

קעטבי יצחק היה יזם, (להלן: "היזם") שחכר ממינהל מקרקעי ישראל, באמצעות רשות הפיתוח (נספח ג') מגרש בקרית עקרון. החתימה על חוזה חכירה היתה כפופה לכך שהיזם יבנה על המגרש בתקופה  הנקובה בחוזה. למטרות הבניה התקשר היזם עם הקבלן אלי נידם (להלן:"הקבלן"), על מנת שזה יבנה על המגרש ארבעה קוטג'ים שבנייתם היתה מותרת לפי התב"ע. (מסמך ד').

במכתב שיצא בתאריך 28.7.1996 מהמינהל לבנק, סניף זכרון יעקב, בנושא של התחייבות לרישום משכנתא בלשכת רישום המקרקעין, הודיע המינהל לבנק כי:

" לפני בקשת קעטבי יצחק....הננו מאשרים בזה, כי לפי הסכם הפיתוח שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל...בשם מדינת ישראל/רשות הפיתוח... לבין היזם מיום 7.2.1994... מחזיק היזם בתור בר-רשות בלבד כ:

גוש רשום: 3802 חלקות: 50 (בחלק). 53 (בחלק)..."

בהמשך מתיחס המינהל לנושא הלוואה שהבנק מעניק בתמורה למשכנתא וקובע כי ההלוואה תובטח:

"בין השאר, ע"י רישום משכנתא בדרגה ראשונה לטובתכם בסכום ההלוואה על זכויות החכירה בנכס (להלן - זכות החכירה) אם וכאשר תרשם זכות זו על שמו בלשכת רישום המקרקעין, בכפוף לקיום כל תנאי הסכם הפיתוח על ידו."

בהסכם שנחתם בין היזם לקבלן (נספח ד') נכתב בסעיף 3 ז כי הקבלן מתחייב :

"לפרוע ולשלם מאמצעיו העצמיים בלבד, את כל החיובים לבנק לאומי לשם פרעון סופי ומוחלט של ההלוואה אשר בגינה נרשמה על המגרשים הנ"ל משכנתא אצל מינהל מקרקעי ישראל ולשחרר את המגרשים ואת קעטבי מכל חיוב בקשר למשכנתא האמורה..."

המבקשים, שהיו במועדים הרלבנטיים תושבי חוץ והתגוררו בארה"ב, רכשו באמצעות גיסו של המבקש מס.1 בשנת 1997 דירה בת 4 חדרים מאת הקבלן, בקרית עקרון. הדירה נרכשה בתמורה מלאה ביום 11.12.1997. (נספח א'). ביום הרכישה, הבניה של הדירה טרם הושלמה, והיא היתה במצב של שלד פלוס טיח פלוס ריצוף בלבד. המבקשים לקחו על עצמם להמשיך לבנות את הדירה עד התאמתה למגורים. (סעיף 12 ו לחוזה המכר). הדירה הושכרה ע"י המבקשים לשוכרים החל משנת 1998 (ר' חוזי השכירות ב').

בהסכם המכר שבין המבקשים לבין מר קעטבי (נספח ח' לתשובת המשיב) קיימת הגדרה של מה שנמכר למבקשים כאן וזה:

"" הממכר" - יחידת דיור צמודת הקרקע, הבנויה על 2 קומות...

"המגרש" - המקרקעין בשטח של כ 1,292 מ"ר בערך בקרית עקרון הידוע גם כחלק מחלקה.. שעליו בנויות 2 יח"ד וקוטג'ים צמודות קרקע וניתן לבנות עליו עוד 2 יח"ד דומות נוספות".