פסק-דין בתיק הפ 1122/05

התובענה שבפני מתמקדת במחלוקת באשר לדרך בה יחושב השטח המהווה את הרכיב הקובע לצורך חישוב הפיצוי המגיע למבקשת.

רקע עובדתי

קיבוץ החותרים וקיבוץ בית אורן (להלן: "הקיבוצים") היו בעלי זכויות החכירה במקרקעין הידועים כגוש 11359 (להלן: "הקרקע").

יעודה של הקרקע עובר למועדים הרלוונטים לתובענה היה חקלאי ובעקבות תכנית מס'  
חפ/2036א "פארק טכנולוגי במבואות הדרומיים של חיפה" (להלן: "התכנית"), שניזומה בין היתר גם ע"י המבקשת, שונה היעוד מקרקע חקלאית לקרקע מסחרית.

ביום 14/11/01 נחתם בין המשיב לבין כל אחד משני הקיבוצים לעיל הסכם לפיו תתבטאנה זכויותיו של כל קיבוץ בגין ויתורו על זכויותיו בקרקע ב- 27% מערך הקרקע ששונה יעודה בהתאם לתוכנית והסכמי הפיתוח שייחתמו בין הצדדים או מי מטעמם ובהתאמה להחלטה 727 של מינהל מקרקעי ישראל.

סעיף 3 להסכם קובע כי הפיצוי יתבטא בהחכרת חלק מהקרקע שיעודה שונה.

המערערת, הבאה בנעלי הקיבוצים, קיבלה זה מכבר את זכויות הבניה בשטח ונותר לברר את טענותיה לפיצוי כספי המגיע לה בנוסף לזכויות שכבר מומשו על ידה, לאור טענתה לפיה קופחה בשיטת חישוב השטח.

סלע המחלוקת

משהגיעה העת לחשב את ערך הפיצוי, נתגלעה בין הצדדים מחלוקת באשר לדרך חישובו.

המבקשת טוענת כי יש לחשב את הפיצוי המגיע לה על פי "טבלת שטחים מחושבים מסה"כ התוכנית" (להלן: "הטבלה"), המהווה חלק מהתוכנית, ולחלופין לחשב את חלקה היחסי מבלי להתחשב בשטחי הציבור הכלולים בתוכנית ואשר יעודם לא שונה.

לחלופי חילופין, טוענת המבקשת, כי יש לחשב את חלקה היחסי מתוך שטח התוכנית הכולל תוך הוצאת שטחי הדרכים המקיפות את הקרקע ואשר אינן מהוות חלק אינטגרלי מהמתחם התכנוני.

לעומתה, טוען המשיב, כי יש לחשב את הפיצוי לפי היחס שבין שטח הקרקע שהיה מצוי בחכירת שני הקיבוצים לשטח התוכנית כולה, בהיוון מלא, ולפי האחוז המתאים, 27% במקרנו, לאור היות הקרקע מצויה במרכז הארץ.

ההפרש בין שתי שיטות החישוב מתבטא במליוני שקלים.

טענות הצדדים

את עתירתה הראשית, ולפיה יש לחשב את הפיצוי בהתאם לזכויות הקיבוצים כמפורט בטבלת השטחים, תומכת המבקשת בנוסח המילולי של החלטה 727, בסעיף 2(ו) שבה, הדן בזכות להמיר את הפיצוי הכספי בחכירת חלק מהקרקע שיעודה שונה והקובע:

"החוכר יהיה זכאי לבקש ולקבל מהמינהל, במקום הפיצוי הכספי המגיע לו... חכירה של חלק מהקרקע ששונה יעודה ששוויו יהיה 27% או 28% או 29%, לפי האיזור, משווי הקרקע בהתאם לזכויות הבניה לפי תוכנית שינוי היעוד", וכן בנוסח ה"הסכם לפיצוי בקרקע", סעיף
3(א) שבו.

לטענתה, בהתאם לפסיקה, התוכנית נחשבת לדין וכך יש להתייחס אליה.

טענותיה החלופיות של המבקשת לפיהן יש לערוך את החישוב בהתעלם משטחי הציבור ו/או הדרכים שהיו בתוכנית ערב שינוי היעוד ואשר יעודם לא שונה, מתבססות בעיקר על טענת הפליה, שכן, לטענתה, כך נהג המשיב גם במקרים דומים כמו, למשל, בתוכנית ג/9427 לעניין המושבה "מגדל" ואף בתוכנית גבמ/206 לעניין "בלפוריה".

המבקשת גורסת כי מאחר ובשתי תוכניות אלו הוחלט לגרוע במסגרת חישוב הפיצוי את שטח הכבישים, הרי שכך יש לנהוג גם עימה, שאם לא כן יימצא המשיב נוהג כלפיה בהפליה.