פסק-דין בתיק הפ 1106/04

בית המשפט התבקש להצהיר כי:

שטר משכנתא מיום 12.12.96, אשר הוגש על ידי המשיב לביצוע במסגרת תיק הוצל"פ 01-20967-04-01 על דירת המגורים של המבקשים ברח' העיט 2 ברעננה והידועה כחלקה 329 בגוש 7650 (להלן- הדירה), בטל וכפועל יוצא מכך ייסגר תיק הוצל"פ האמור ויבוטל מינוי ב"כ המשיב ככונס נכסים על הדירה תוך ביטול כל הליכים בקשר למימוש המשכנתא, ככל שננקטו כאילו. לקבוע כי אין  זיקה בין שטר המשכנתא לבין החוב הנטען על ידי המשיב. לקבוע כי המבקשת 1 השקיעה מהונה העצמי בדירה.

לחלופין, לקבוע כי המבקשים הינם דיירים מוגנים בדירה מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972. לקבוע כי למבקשת מחצית מזכויות הבעלות בדירה ובהתאמה שטר המשכון לא חל על חלקה בדירה.

המבקשים 1 ו2 הנם בני זוג המנהלים מעל 10 שנים קודם להגשת התובענה, משק בית משותף, חיים כבעל ואישה לכל דבר ועניין ובנם המשותף הוא המבקש 3. משכך, המבקשת 1 היא "ידועתו בציבור" של המבקש 2. המבקש 2 הוא קבלן בניין אשר התקשר עם המשיב בהסכמים שונים בתקופות שונות כאשר הוא מקבל מכוח הסכמים אילו, בן השאר, אשראי מפעם לפעם, ובחשבונות שונים. המבקש 2 היה במועד הרלבנטי הבעלים של חברת ד.ס. סדן חברה לבניין בע"מ (להלן- החברה).

ביום 1.12.1996 נחתם הסכם שיתוף בין בעלים שונים וביניהם המבקש 2 והחברה בקשר עם מגרש אשר לימים נבנתה עליו הדירה (נספח ב' לתצהיר מר קוטק מטעם המשיב בבש"א 17593/04). על פי הסכם השיתוף חולקו זכויות השימוש והחזקה במגרש בין קבוצת סדן, קבוצה שהמבקש נמנה עליה, לבין קבוצת השותפים הנותרת. החברה יזמה פרויקט בניה על המגרש האמור, פרויקט לב הפארק. לצורך כך נעשתה פניה לבנק בבקשה לקבלת אשראי למימון הבניה. ביום 10.12.96 נחתם בין החברה לבין הבנק כתב התחייבות- אשראי למימון בניה (נספח ג' לתצהירו של מר קוטק, כנ"ל(להלן-כתב ההתחייבות)). להבטחת האשראי התחייבה החברה להמציא למשיב בטוחות שונות וביניהן משכנתא מדרגה ראשונה וללא הגבלה בסכום על מחצית הזכויות במגרש שיועדו לסדן וקבוצתו, קרי על החלק הדרומי של המגרש. שטר המשכנתא נשוא הבקשה הוא ללא הגבלה בסכום (נספח ד' לתצהיר קוטק, שם שטר מס' 30549/96/3 החלק הממושכן 2/20 הממשכן הוא המבקש 2, וכמו כן ראה נספח ה', שם, מס' שטר 30549/96/5, החלק הממושכן 46/200, כשהממשכן היא החברה).

סעיף 1 לשטרי המשכנתא קובע:

 "שטר משכנתא זה נערך להבטחת תשלום מלא ומדויק של כל הסכומים המגיעים ו\או שיגיעו לבנק מהלווה ו\או מהממשכן בקשר עם מתן השירותים הבנקאיים ללווה ו\או לממשכן ו\או עבורם על ידי הבנק ו\או לחבויות אחרות שאינן בקשר לשירותים הבנקאיים, בין שמגיעים חובות מהלווה ו/או הממשכן לבדו או ממנו ביחד עם אחרים, בין שהלווה ו\או הממשכן כבר התחייב בהם או יתחייב בעתיד לבוא, בין שמגיעים ממנו בתור חייב, או ערב, או מסב, בין שמגיעים עכשיו או שיגיעו בעתיד, בין שעומדים לפירעון לפני מימוש הבטוחה הזאת או אחר כך, בין שמגיעים באופן מסוים או בתנאי בין שמגיעים במישרין או בעקיפין, עד לסכום כולל הנקוב...וגו'" (להלן- התניה הגורפת)

עד כאן דומה כי אין מחלוקת בין הצדדים אולם המבקשים טוענים כי חשבון הליווי שהעמיד הבנק לפרויקט לב הפארק האמור, אופס. לא נותרה בו כל יתרה ועל כן כיוון שהמשכנתא נועדה להבטיח את האשראי בפרויקט זה אין מקום למימוש המשכנתא בשל פרויקטים אחרים או חובות אחרים ובעיקר לא כאילו שנוצרו במועד מאוחר יותר.  המשיב טוען כי בין המבקש 2 ובינו סוכם מפורשות לאור נוסח סעיף 1 דלעיל, כי הבטוחה תישאר בעינה ותשמש ככזו לא רק בפרויקט האמור. בעניין זה מפנה המשיב לסעיף 11(ג) לכתב ההתחייבות , נספח ב' לתשובתו בזו הלשון:

"אין באמור בסעיף 11 א' דלעיל  כדי לפגוע ו\או לגרוע מזכויותיכם להשתמש בבטוחות שלעיל גם להבטחת פרעונם המלא של סכומים אחרים המגיעים ו\או שיגיעו לכם מאיתנו שלא בקשר לפרויקט."

עוד חלוקים הצדדים באשר לידיעת המשיב דבר קיומה של המבקשת 1 בעת רישום המשכנתא. המשיב מצהיר מפי מר קוטק, מנהל סניף נוה רם של המשיב אשר שימש במועד הקובע מנהל קשרי לקוחות במרכז העסקים אזור המרכז של הבנק וכמי שטיפל בחשבונות החברה ובחשבונות המבקש 2, כי לא ידע כלל על קיומה של המבקשת 1 וממילא לא ידע בדבר זכויותיה הנטענות בדירה בין מכוח חזקת השיתוף ובין בשל טענתה כי הזרימה מהונה העצמי בבניית הדירה. (ראה סעיף 17(ג) לתצהירו).

המשיב טוען (סעיף 16 ז לתשובתו) כי נודע לבנק דבר קיומה של המבקשת 1 ועובדת היותה מנהלת חיים משותפים עם המבקש 2 כדרך זוג נשוי, רק במהלך שנת 2000, כשנה לאחר חתימת שטר המשכנתא - וראה סעיף 19 לתצהירה של הגב' בתיה אזובין צברי, בו היא מבהירה כי ב 19.11.1997  נכחה בחתונת אחת מעובדות מרכז העסקים וראתה כי למבקש 2 נלווית - "בחורה בעלת שיער בלונדיני. רק לאחר חלוף זמן, ולא אזכור כמה זמן, נודע לי כי אותה בחורה היא חברתו של סדן (המבקש 2), מחוץ למסגרת נישואיו. אולם לא ידעתי מה טיב יחסיו עם חברתו זו." ובסעיף 20ג לתצהירה " במהלך שנת 2000 סיפר לי סדן כי הוא נפרד מאשתו, אורנה סדן, וכי הוא וקריסטין (המבקשת 1) הם בני זוג ומצפים לילד משותף. בשלב זה הבנתי כי סדן וקריסטין מתגוררים יחדיו בדירה."

בהמשך לכך, ככל שעולה טענה כי הזכויות בדירה הועברו לידי המבקשת 1, מפנה העדה (סעיף 18 לתצהירה) לסעיף 5(א) לשטר המשכנתא ובו התחייבות המבקש 1 שלא להעביר כל זכות במגרש, לרבות הקנית זכות או הוצאה מרשותו של זכות, ללא קבלת הסכמת הבנק בכתב ומראש.

הגב' אוזבין המשמשת במועד מתן תצהירה כמנהל קשרי לקוחות במרכז העסקים אזור המרכז וכמי שמטפלת בחשבונות החברה ושל המבקש 2 מיולי 1998,  מצהירה (סעיף 9 לתצהירה) כי לאחר סיום פרויקט לב הפארק נותרה בחשבון הפרויקט (חשבון 433555) יתרת חובה בסך 425,000 ש"ח. על אף הארכות חוזרות ונישנות שנתן הבנק, היתרה לא נפרעה. בפגישה מיום 30.3.2000 שנערכה בין המשיב לבין המבקש 2 הוסכם כי בתוך שלשה חודשים תועבר יתרת החוב בחשבון לב הפארק לחשבון אחר (375717)  ותיפרע על ידי החברה בתשלומים (תרשומת הפגישה - נספח ד' לתצהיר הגב' אוזבין). עוד מצהירה הגב' אוזבין כי בפגישות שנערכו מעת לעת בבנק, חזר ועלה נושא הבטוחות לאשראים שנטלה החברה והיה ברור כל העת הן למבקש 2 והן לבנק כי המשכנתא על הדירה משמשת בטוחה לכל אותם חובות הן של החברה והן של המבקש 2.  הגב' אוזבין מפנה לנספח ח' לתצהירה -  תרשומת נוספת מפגישה מיום 25.7.1999 שנערכה בבנק בנוכחות המבקש 2 בסיכומה נכתב: "סה"כ האשראי ללא הפרויקט לב הפארק כ 5 מליון ש"ח, מנגד בטחונות קיימים:

1)      בית ברח' השחר שווי לבטחון 1 מ' ש"ח. 2) חנויות+קומה 3 באזור תעשיה ברעננה (ברח' הסדנא) שווי לבטחון 400 א ש"ח. 3) קרקע חקלאית ברעננה. 4) דירת גג של דוד סדן (היא הדירה כטענת הגב' אוזבין)."

בפגישה נוספת ביום 24.6.2002 (תרשומת הימנה, נספח ט' לתצהירה של הגב' אוזבין) ציין המבקש  2 כי מחצית מהזכויות בדירה ברח' השחר ברעננה דלעיל היא בידי אשתו, הגב' אורנה סדן. לגבי נכס זה הגיב הבנק כי המשכנתא חולשת על מכלול הזכויות בדירה ומכל מקום הגב' אוזבין מציינת כי בעצם העלאת הדברים בנוגע לגב' סדן בקשר עם הדירה ברח' השחר ואי העלאת טענה זו בקשר לדירה נשוא תובענה זו, בנוגע למבקשת 1, כשנושא הבטוחות עומד על הפרק, מעידים כי אף המבקש 2 סבר כי הדירה כולה משמשת כבטוחה למכלול התחייבויותיו והתחייבויות החברה. (ראה סעיפים 12-13 תצהיר הגב' אוזבין).

המבקשת 1 העידה (פרטיכל מיום 24.4.2006) כי היא חיה עם המבקש 2 ביחד מאז שנת 1995. המבקשת ידעה לספר כי בן זוגה רכש את הקרקע עליה נבנתה הדירה שנה וחצי לפני שנכנסו לגור בה. כי ליוותה את הליך בנית הדירה באופן רצוף ויום יומי על אף שמדובר בבנין ששיך לחברה, הואיל ומדובר בדירה שיועדה למגורי המבקשים. "אני באופן אישי שמתי כסף שלי כדי שתהיה לנו דירה בפרויקט, ידעתי שתהיה חצי דירה שלי וחצי של דוד, זה היה אמור לעניין אותי כיצד הבניה מתבצעת, הייתי שם יום יום. לא ידעתי שדוד לקח אשראי והלוואות מבנק הפועלים, ידעתי שהבנק ליווה את הפרויקט. אני יודעת אם סדן חתם על הסכם ליווי פיננסי עם הבנק, לא ביקשתי לקרא את ההסכם...לא ידעתי שהקרקע משועבדת לטובת הבנק, כי לא קראתי את ההסכם...חשבתי שהבנק - מעורב בפרויקט בצורה שנותן קרדיט, וכסף עד סוף הפרויקט עד שיימכר, יקבל את הכסף חזרה...לא חשבתי שהדברים ימשכו לאחר סיום הפרויקט ויחולו על העניין הפרטי שלנו. ...נתתי לפרויקט כסף אישי שלי, אין לי הוכחה לכך, הבאתי את הכסף מחו"ל, לא דרך הבנק. הבאתי במזומנים, אך לא בבת אחת, נסעתי והבאתי את הכסף כמה פעמים במשך השנים, הבאתי זאת מפריס או מגרמניה, לא היו לי העברות בנקאיות, הכל היה במזומן, מעל 150,000$, כ-  172,000$ במזומן. לא משכתי מהבנק בחו"ל, זה היה כסף פרטי שלי, היה לי עסק לפני שבאתי לארץ...מדובר בכספים שלא יכולתי להעביר דרך הבנק. כשנכנסתי עם הכסף המזומן לארץ, לא הצהרתי במכס על כך. את הכסף הפכתי מפרנקים לשקלים בכל מיני מקומות של החלפת כספים.." (עמ' 6-5 לפרטיכל)

ובעמ' 7 אומרת המבקשת 1 (ש' 11 ואילך):" הדירה הועברה לבעלותי ולבעלות בני מהיום שנכנסתי לדירה. לא הגשתי הצהרה לשלטונות המס על כך. משום שזה לא כתוב בשום מקום. דוד הוא בעלי והבן משותף, לפי החוק חוץ מהעובדה ששילמתי על הדירה, חוק במדינה שחצי מהדירה עובר לאישה"

המבקש 2 מר סדן העיד (עמ' 9 ש 5 ואילך):

"גב' הורש היתה מעורבת בפרויקט, בכל שלב ושלב, כי היתה לנו שם דירת פנטהאוז, היא עשתה עיצוב הפנים. לגבי הביזנס לא היתה מעורבת, אלא בפרטי הקוסמטיקה. היא שאלה אותי כמה כסף צריך להשקיע פה וכמה שם, היא ידעה שאני מקבל אשראי מהבנק וידעה שהכל שמתי בפרויקט. ידעה שאני ערב באופן אישי לחברה. ידעה שהקרקע מושכנה לטובת הבנק. ידעה שנחתם הסכם ליווי פיננסי. לא ביקשה לקרא את ההסכם, כי אינה יודעת לקרוא עברית, הסברתי לה את ההסכם, ידעה שאנו בונים מבנה...(ובהמשך בעמ' 10 ש' 9) הסברתי לה שבפרויקט ליווי אי אפשר לבצעו ללא משכנתא על כל הנכס, אחרת הבנק לא מבצע את הפרויקט... לא דאגתי לבצע העברת זכויות (לטובת המבקשת 2-מ.א.) מ98 עד 2002 כי לא חשבתי על זה, היינו עסוקים, היא הייתה בהריון, היינו טרודים"