פסק-דין בתיק הפ 110/04

1.       הבקשה והסעד

        המבקשת, כפר הנוער גלים, להלן: " המבקשת", עתרה לבית המשפט למתן פסק דין הצהרתי, המצהיר על זכותה לפיצויים מאת המשיב, מינהל מקרקעי ישראל, להלן: " המינהל", בשיעור שנקבע בחוות דעת המומחה מטעמה, בגין הפסקת חכירה לזמן ארוך בקרקע בשטח כולל של 9.367 דונם המהווה חלקה מחלקות 62, 63 ו - 64 בגוש 10728, להלן: " השטח המופקע". המינהל חולק על זכותה של המבקשת לקבל את הפיצויים ועל שיעורם.

ב"כ הצדדים הגיעו להסדר דיוני לפיו יוגשו סיכומיהם בכתב ובית המשפט יתן פסק דין על פי סיכומים אלה. המבקשת הגישה את סיכומיה והמינהל השיב לסיכומי המבקשת. על פי רשות שניתנה לה ב-בש"א 7220/05, הגישה המבקשת תשובה לסיכומי המינהל והמינהל הגיש השלמת טיעון בתשובה לסיכומי המבקשת .

אסקור להלן את טענות ב"כ הצדדים והפסיקה אליה הפנו. ההדגשות בפסק הדין הן שלי אלא אם נכתב אחרת.

2.      העובדות שאינן שנויות במחלוקת

1)         המבקשת, עמותה רשומה כדין, נוסדה ביוזמה משותפת של ממשלת ישראל, הסוכנות היהודית ועירית חיפה בשנת 1953. מאז הקמתה מפעילה ומנהלת המבקשת כפר נוער חינוכי חקלאי במבואותיה הדרומיים של חיפה, לפי אישור בכתב של "האגף לחינוך התישבותי" במשרד החינוך והתרבות, שניתן בתאריך  24/8/95, להלן: " האישור", לפיו המבקשת הוכרה כבית ספר חקלאי, מתאריך הקמתה.

2)         מאז שנוסדה המבקשת היתה בעלת זכויות חכירה מהמינהל בשטח כולל של כ - 1368 דונם, להלן: "שטח המשבצת", בהתאם לחוזי חכירה מתחדשים תלת שנתיים וזאת עד ליום   23/4/1992. השטח המופקע היה חלק משטח המשבצת. ביום 22.7.02 נחתם בין המבקשת למינהל חוזה חכירה לדורות, לגבי שטח המשבצת למעט השטח המופקע.

3)       ביום 21/1/82 פרסמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, מורדות הכרמל, להלן: " הוועד המקומית", בילקוט הפרסומים מס' 2781, תכנית ג/981 המסווגת חלק מחלקה 62 כדרך, אשר תשמש כביש גישה מכביש 4 לטירת הכרמל, להלן: " הדרך" - ס' 3 לסיכומי המינהל.

4 )       ביום 15/9/91 פורסמה למתן תוקף תוכנית מכ/286, להלן: "התוכנית", החלה על חלקה 62 כולה, והקובעת ייעודים תכנוניים בחלקה, שמהותם סלילת כביש גישה ושטח ציבורי פתוח. לפי מפה, שהעתק ממנה צורף לבקשה, חלקה 62 נמצאת  בבסיס משולש, להלן: "המשולש", שבקודקודו חלקות 63 ו - 64. השטח של חלקה 62 הוא 7.028 דונם, מתוכו שטח של 2.133 דונם מיועד לדרך ושטח של 4.895 דונם  מיועד לשטח ציבורי פתוח. שטח חלקות 63 ו - 64 הינו 2.339 דונם, והשטח הכולל הוא 9.367 דונם.

כפי שעולה מהפרסום בילקוט הפרסומים מס' 3922 מיום 15.9.91 ומתקנון התוכנית, נספח ו' לסיכומי המבקשת, מי שיזם והגיש את התכנית היה המינהל ובתקנונה נכתב במפורש כי בעלי הקרקע הם המינהל ופרטיים.

5)       ביום 23/4/92 פרסמה הועדה המקומית בילקוט הפרסומים 3977, בתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו -190 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, הודעה לפי ס ' 5 ו - 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, להלן: "הפקודה", ובהתאם לתוכנית נדרשת חלקה 62 וכן חלק מחלקה 66 באותו גוש, למטרה ציבורית אליה נודעה בתוכנית ההפקעה, להלן: " ההודעה".

6 )       ביום 31/12/92 פרסמה הוועדה המקומית הודעה לפי ס' 19 לפקודה, לפיה הקרקע בשטח של 9.400 דונם, הכולל חלקי חלקה 66 וחלקה 62 בגוש 10728 שביחס אליהם פורסמה ההודעה מיום 23/4/92, תהייה לקניינה של עירית טירת הכרמל.

7)       ביום 9/6/94 חתם המינהל עם המבקשת שני חוזי חכירה בקשר למשבצת החקלאית: אחד לתקופה מיום 1/9/89 עד 30/9/92, והשני לתקופה מיום 1/10/92 עד 30/9/95, להלן: " החוזים".

שטח המשבצת בחוזים היה 1328.9 דונם לעומת  1368 דונם, שנקבעו בחוזה החכירה הקודם שנחתם ביום 28/12/87, וחל באופן רטרואקטיבי לתקופה מיום 1/9/86 עד ליום 31.8.89. יוצא, אפוא, כי שטח המשולש כולו, היינו חלקי חלקות 62, 63 ו - 64 נגרע משטח המשבצת.

8)       עד להפקעתה של חלקה 62 , היוו חלקי החלקות 62, 63 ו - 64 יחד, שטח שצורתו, כאמור, משולש כמתואר לעיל, בשטח של 9.367 דונם והנמצא בקצה הצפוני מזרחי של שטח המשבצת. הפקעת חלקה 62 גרמה למעשה, מעבר להקטנת שטח המשבצת, גם לניתוקו ממנה של חלקי חלקות 63 ו - 64 ובכך נממנע מהכפר השימוש בחלקות אלה.

9)       הנזק שנגרם לכפר כתוצאה מההפקעה והגריעה של השטח המופקע משטח המשבצת מפורט בחוות הדעת, נספח י' לסיכומי המבקשת, להלן: "חוות הדעת". המינהל לא הגיש חוות דעת מטעמו.

3.     טענות המבקשת

        מערכת היחסים בין המינהל והשוכרים את הקרקעות בניהולו הוסדרו בהחלטות השונות שנקבעו ע"י מועצת מינהל מקרקעי ישראל, להלן: " המועצה". החלטות המועצה מבחינות, ככל שהדבר מתייחס לתקופת השכירות, בין שוכרי קרקעות כפי שיוסבר בהמשך במהלך סקירת טענות ב"כ הצדדים. ניתן לסכם את טענות המבקשת כדלקמן:

1)       בעקבות ההפקעה נגרעו משטח המשבצת שטח של כ - 9.367 דונם, הוא שטח ה"משולש", שייעודו התכנוני היה לחקלאות.

2)       במועד הפסקת החכירה, היתה המבקשת זכאית להירשם כחוכרת לדורות של מלוא השטח שהמינהל החכיר לה, אך עקב סיבות "מנהליות וטכניות" רק ביום 22/7/02 נחתם חוזה החכירה לדורות בין המבקשת למינהל. הזכאות של המבקשת להירשם כחוכרת לדורות מעוגנת, לטענתה, בהחלטה מס' 36 של המועצה, מיום 25/12/67, להלן: "החלטה מס' 36", הקובעת כי קרקע חקלאית תימסר, שלא בדרך של נחלה, לבתי ספר ולמוסדות חינוך חקלאיים לתקופת חכירה של 49 שנה. עוד נקבע בהחלטה כי מוסד יוכר כמוסד חינוך חקלאי, על סמך אישור בכתב של האגף לחינוך חקלאי במשרד החינוך והתרבות. כאמור, אישור כזה ניתן למבקשת ביום 24.8.1995, נספח ה/1 ו -ה/2 לסיכומי המבקשת.