פסק-דין בתיק הפ 1043/04

1.         בתובענה שבפני עותר המבקש לפסק דין שיורה למשיבים 1-2 (להלן: "המשיבים"), לרשום בלשכת רשם המקרקעין משכנתא לזכות המבקש, על דירה הנמצאת בבעלותם, הידועה כחלקה 163 בגוש 7161, להבטחת  החזר הלוואה על סך             -.680,000 ש"ח שקיבל המשיב 3 מהמבקש לשם רכישת הדירה מהמשיבים.

המשיבים התחייבו כלפי המבקש להעביר את הבעלות בדירה על שם רוכשה - המשיב 3 - ולרשום משכנתא לטובתו על זכויותיהם עד שהן יועברו על שם הרוכש. כנגד התחייבות זו והתחייבויות נוספות שמסר המשיב ,3 קיבל המשיב 3 את ההלוואה באמצעותה מימן את רכישת דירת המשיבים.

בפועל לא קיבלו המשיבים את כל כספי ההלוואה. חלק מהם (כ-.72,000 ש"ח) הועברו לפקודת בנק טפחות לסילוק משכנתאות קודמות לטובתו שרבצו על הנכס. יתרת הסכום הגיעה, כנראה, למשיבים. ראיות למכביר המעידות על כך הוצגו בפני במהלך הדיון.

החזרי המשכנתא הופסקו בשלב  מסוים. משכך נקט המבקש נגד הרוכש - המשיב 3 - בהליכי הוצל"פ למימוש המשכון. 

בהמשך הגיעו לידיעת המבקש עובדות שהעלו חשד בדבר רקימת קנוניה בין שלושת המשיבים, תוך כדי ביצוע מעשי מרמה, באמצעותם עלה בידם לקבל ממנו את כספי ההלוואה. כמו כן הוגשה ע"י המבקש בקשה לראש ההוצל"פ למינוי כונס נכסים מטעמו לשם מימוש המשכון על הדירה ע"י מכירתה.

בתגובה שיגרו המשיבים למשיב 3 הודעה בדבר ביטול הסכם המכר בטענה כי הם לא קיבלו את מלוא התמורה ובמקביל דרישה לעו"ד ויטליה ציון, אשר קיבלה בשמם את כספי ההלוואה מהמבקש, להשבת הכספים, אשר לטענתם לא הגיעו כלל לידיהם.

לדרישות אלה של המשיבים לא היה המשך מבחינתם. הם לא הגישו תביעה להשבת הכספים נגד עו"ד ציון ולא נקטו כל צעדים משפטיים נוספים נגד משיב 3.

המבקש המשיך בהליכי המימוש. ביום 17.6.01 מינה ראש ההוצל"פ את בא כוחו ככונס נכסים. עם התקדמות שלבי המימוש ולאחר שנקבע מועד לפינויים מהדירה, הגישו המשיבים תובענה נגד המבקש, ביום 25.11.01, לבימ"ש השלום בתל-אביב (בה.פ. 177125/01) בה עתרו לסעד הצהרתי לפיו הם יוכרו כדיירים מוגנים בדירתם לפי סעיף 33 א' לחוק הגנת הדייר וכי לא ניתן על כן, לפנותם ממנה. תביעה זו הוגשה לאחר שקודם לכן תבעו הם הצהרה בדבר ביטול ההסכם עם המשיב 3 ולאחר שהם חזרו בה ממנה מיוזמתם.

התובענה נגד המבקש נדחתה ע"י בימ"ש השלום ביום 24.6.02, כך שנסללה הדרך, בפני המבקש, לפנות את המשיבים מדירתם ולממש את המשכון. על פסק דין זה הוגש ערעור ע"י המשיבים לבית משפט זה, אשר תלוי עדיין ועומד לדיון והכרעה (ע.א. 2526/02).

לאחרונה נדחתה בקשת המשיבים ליתן להם רשות להתגונן כנגד התביעה הכספית שהוגשה נגדם ונגד המשיב 3, בגין יתרת חוב ההלוואה נשוא תובענה זו שלא נפרעה, (ראה פסק הדין של כב' השופטת ו. סימון - ביהמ"ש השלום ת"א) וניתן נגדם פסק דין בהתאם.

פסקי הדין שניתנו לטובת המבקש, כאמור לעיל, לא סיפקו אותו. בתובענה שבפני שהוגשה ב-28.7.04 עותר המבקש לסעד המבוקש, כאמור לעיל, על מנת לאפשר לו לפנות את המשיבים מהדירה ולממש את המשכנתא שתרשם על הדירה בהם הם מתגוררים, ע"י מכירת הדירה כשהיא פנויה מכל אדם וחפץ.

מטעם זה מבקש המבקש צו האכיפה לפיו רישום משכנתא נעשה לפי התנאים המיוחדים שעל פיהם נרשמה הערת האזהרה לטובת המשיב, הכוללים, בין השאר, ויתור המשיבים על הזכות לדיירות מוגנת לפי סעיף 33 א' לחוק הגנת הדייר.

כסעד חלופי עותר המבקש להצהרה לפיה זכאי הוא לממש את המשכון שנרשם על הדירה להבטחת זכויותיו של המשיב 3 עליה כרוכש הדירה מהמשיבים לפי הזכות המוקנית להם בסעיף 20 לחוק המשכון 1967.

כנגד תובענה זו מעלים המשיבים שורה של טענות עובדתיות ומשפטיות, אשר הראשונה שבהן, ולדעתי העיקרית, היא טענת ההשתק או המניעות.

2.         על המסכת העובדתית שנפרשה עד הנה חולקים המשיבים. הם חוזרים וטוענים את שטענו במסגרות ובהליכים שונים, לאמור, כי עו"ד ויטליה ציון לא העבירה לידיהם את הכספים שקיבלה עבורם מהמבקש וכי המשיב 3 לא שילם להם את מלוא תמורת הדירה ועל כן זכאים היו לבטל את עיסקת המכר. אלא שהעובדה כי הם לא נקטו כל הליכים משפטיים נגד הנ"ל וכי אלה שננקטו נגד משיב 3 נמחקו על ידם ולא חודשו לאחר מכן, עובדה זו טופחת על פניהם, מחזקת את טענותיו של המבקש נגדם, ומחלישה עד מאוד את עוצמת טענתם כלפי משיב 3 וכלפי עו"ד ויטליה ציון.

            עם זאת, לא ניתן להתעלם מטענת ההשתק שהעלו המשיבים, אשר לאור הנסיבות שהוכחו בפני, עומדת להם כטענת הגנה של ממש כנגד התובענה שבפני.

3.         טוענים המשיבים כי בית משפט השלום בתל-אביב הכריע במחלוקת העובדתית שהתגלעה בין הצדדים בשאלת מעמדם כדיירים מוגנים לפי סעיף 33 א' לחוק הגנת הדייר, בעת שדן בתביעתם שהוגשה בה.פ. 177125/01.

            תביעת המשיבים נדחתה.

            בפסק דין מנומק ומפורט, קובעת כב' השופטת א. כהן, בין השאר, כי אין המבקשים שבפניה, היינו המשיבים שבפני, אשר מכרו את דירתם למשיב 3, זכאים ליהנות מדיירות מוגנת לפי סעיף 33 א' הנ"ל, באשר רוכש הדירה - המשיב 3 - ויתר על זכויות אלה כלפי המבקש.