פסק-דין בתיק הפ 1034/04

כתב התביעה

1.  בחודש ספטמבר 1997 פורסמה ברבים הזמנה לקבלת הצעות לחכירת מגרשים מס' 5610 המיועדים למגורים ומסחר ולביצוע פינויים בפרוייקט "שערי צפת" בצפת [להלן - המכרז].  ההזמנה נחזית כאילו הוצאה על ידי הנתבע מס' 1, מינהל מקרקעי ישראל [להלן - המינהל], הנתבעת מס' 2, עיריית צפת [להלן -  העירייה] ומשרד הבינוי והשיכון שאינו צד לתביעה. בין תנאי המכרז נכללה הוראה זו שבסעיף ח' לתנאים: "עיריית צפת מתחייבת לפטור היזם הזוכה מאגרות והיטלים בגין עבודות התשתית, ראה נספח ט'".

נספח ט' הוא מכתבם של גזבר העירייה, עמי נבו וראש העירייה דאז, משה חניה מיום 03.06.96 המופנה אל גב' אורלי סונין, רכזת שיווק במחלקת עסקאות אצל המינהל.  וזו לשונו של המכתב:

"הנדון:  שערי צפת, הננו להודיעך כי העירייה לא תגבה אגרות פיתוח בגין פיתוח השטח שייעשה על ידי היזם. אודה על המשך טיפולך המסור בנידון".

2.  התובעת טוענת כי במסגרת תנאי המכרז הציגו העירייה והמינהל מצג שמשמעותו הכלכלית רבה לפיו היזם אשר יזכה במכרז לא יידרש לשלם לעירייה אגרות והיטלים בגין עבודות התשתית. מדובר בעבודות שלדעת התובעת סכומן מהווה בדרך כלל חלק נכבד מעלות הבניה. התובעת טוענת כי בסעיף ט' לתנאי המכרז נקבע כי היזם הזוכה הוא אשר יבצע את התשתיות הציבוריות במקום ובכללן, דרכים, חניות, קווי תקשורת וחשמל תת קרקעיים, מים, ביוב וכו'. לדעתה, בקביעה זו יש כדי להבהיר כי בה בעת שהוטל על הזוכה במכרז לבצע את התשתיות הציבוריות בתחום המכרז, הוא לא אמור ללקות פעמיים באופן שעליו לבצע את העבודות וגם לשלם לעירייה אגרות פיתוח והיטלים בגין אותן עבודות.

3.  התובעת הוכרזה כזוכה במכרז ושילמה למינהל את מלוא התמורה בגין הקרקע - כ- 3,000,000 ש"ח וכן שלמה מס רכישה ומס רכוש. ביום 11.08.98 נחתם חוזה פיתוח מהוון בין התובעת לבין המינהל. נספח א' למכרז, הכולל כאמור, את התחייבות העירייה צורף כנספח לחוזה ומהווה חלק בלתי נפרד ממנו. לאחר כריתת חוזה הפיתוח נקטה התובעת פעולות שונות הנובעות מכך ובהן  בדיקות, מדידות, הגשת תכניות ותביעות פינוי.

4.  כאשר ביקשה התובעת מהעירייה היתר בניה לגבי חלק מהבניינים בפרויקט קיבלה ממינהל ההנדסה בעירייה דרישה מיום 6.4.00 לתשלום אגרות בניה בתוספת אגרות והיטלי פיתוח בסכום כולל של 1,349,286 ש"ח מתוכו אגרות והיטלי פיתוח בסכום של 1,094,929 ש"ח. התובעת טוענת כי דרישה זו עומדת בניגוד גמור להתחייבות הנתבעות במכרז ובחוזה.  ביום  7.4.00 דרשה התובעת בכתב ממהנדס העיר לבטל את הדרישה. היא פנתה גם למינהל ודרשה ממנו שיתערב ויגרום לביטול הדרישה. לטענתה, המינהל לא נקף אצבע לשם כך, ולא בשל כך שסבר שדרישת התובעת אינה מוצדקת. העירייה השיבה במכתב מיום 1.05.00 כי ההתחייבות הנדונה אינה מצויה במסמכי העירייה ולא ברור באילו נסיבות נתנה. לגופו של עניין נטען מפי מהנדס העיר כי המינהל עוסק בעבודות פיתוח ותשתית עיליות מלהבדיל מתשתיות מים וניקוז. ראש העיר החדש השיב במכתב מיום 11.06.00 כי המכתב הנדון אינו רלוונטי להיטלים ולאגרות שגובה העירייה בגין הפרוייקט, שכן הכוונה לאגרות שונות לחלוטין בגין סלילת מדרכות, כבישים וכו'. כן חזר וציין ראש העיר כי אין במכתבו זה משום מתן לגיטימציה לחוקיות מכתב נשוא הדיון.

5.  התובעת טוענת כי לאחר ½ 3 שנים של התכתבות עקרה נאלצה לבטל את החוזה. היא טוענת כי התקשרותה נעשתה על בסיס הצהרות והתחייבויות המינהל והעירייה כפי שנכללו במסמכי המכרז ובמכתב. היא לא היתה מגישה הצעה וגם לא בסכום שהציעה אילו ידעה שיהא עליה לשלם את אגרות והיטלי הפיתוח וגם לבצע את הפיתוח בעצמה. לטענתה, העירייה הפרה את התחייבותה המפורשת ונהגה בחוסר תום לב. המינהל גם הוא פעל בחוסר תום לב בקיום החוזה והפר התחייבויותיו שכן היה עליו לנקוט פעולות מיידיות להסרת דרישות העירייה, בין על ידי תשלום האגרות וההיטלים בעצמו ובין על ידי שימוש בכלים המשפטים העומדים לרשותו.  אבל הוא הפקירה ושלח את התובעת להתמודד לבדה מול העירייה בשעה שהוא מחזיק את כל התמורה שקיבל ממנה. הוא גם התרשל בכך שלא ערך ערב פרסום המכרז בדיקות בדבר תקינותה של התחייבות העירייה שניתנה למעלה משנה קודם לכן. הוא לא פעל באופן סביר על מנת שחוזה הפיתוח יקוים וגם הציג מצג שווא בדבר אי חיוב התובעת באגרות ובהיטלים.

המרצת הפתיחה המתוקנת מכוונת להשיג פסק דין המצהיר כי חוזה הפיתוח שנחתם המינהל בוטל כדין בידי התובעת, כי המינהל הפר הפרה יסודית את חוזה הפיתוח וכי העירייה הפרה את הבטחתה. כן הוגשה בקשה לפיצול סעדים בגין סעד ממוני בשל הפרת החוזה.

כתב התשובה של המינהל

6.  המינהל מודה בקיומו של המכרז וטוען כי פורסם ביוזמה משותפת של המינהל ושל העירייה.  לדעתו, התובעת היא זו שלא עמדה בתנאי החוזה ועד עצם היום הזה לא החלה בבניית המתחם כפי שהתחייבה הן על פי הצעתה בנספח ב' לחוברת הנספח והן על פי חוזה הפיתוח. המינהל זכאי לכן לסעדים ותרופות על פי דין כתוצאה מהפרת החוזה.

7.  המינהל טוען כי התחייבות העירייה היוותה תנאי מתנאי המכרז, שעל פניו נראה כי לא קוים על ידי העירייה. יחד עם זאת, אין הפרת ההתחייבות בידי העירייה מהווה הפרה יסודית של החוזה, ואין היא מקנה לתובעת את הזכות לבטלו והמינהל עומד על קיומו. על פי החוזה התובעת הייתה אמורה להתחיל את הבניה תוך 18 חודשים מיום כריתת החוזה ולהשלימה עד ליום 1.1.2001 אך התובעת לא עמדה בכך. על כן נשלח לה ביום 2.11.00 מכתב התראה. המינהל הסכים להאריך את המועדים האמורים בשנתיים נוספות, אך גם ארכה זו לא הועילה. המינהל מכחיש כי הפר את החוזה וטוען כי עשה כל שלאל ידו לסייע לתובעת לקיים את החוזה, לרבות פניות חוזרות ונשנות לעירייה, אך גם פניותיו לא זכו למענה חיובי מצד העירייה. לטענתו, היה על התובעת לפעול להקטנת נזקיה באופן שתשלם תחת מחאה את הסכום שדורשת העירייה ותקיים את יתר חיוביה ולאחר מכן תתבע מהעירייה את השבת הסכום ששלמה. התובעת הכניסה עצמה להוצאות מיותרות, אם ידעה זה מכבר שבשל קשיים שהעירייה מציבה לא תוכל לקיים את החוזה. היא הציגה בפני המינהל מצג לפיו תקיים את החוזה למרות חוסר שיתוף הפעולה מצד העירייה. הא ראיה שהיא ביקשה ארכות חוזרות ונשנות למרות שידעה את המצב האמיתי. המינהל טוען כי הטענה שמתן הפטור מהוצאות הפיתוח הוא תנאי יסודי בתנאי החוזה היא בלתי סבירה בהתחשב בהיקפו הכולל של הפרויקט. לדעתו, התובעת מנסה להיתלות בכך כאמתלה להשתחרר מהחוזה.

לחלופין, טוען המינהל כי העירייה היא זו שגרמה להפרת החוזה ולו, למינהל, אין כל יד בכך והוא גם אינו נהנה מהפטור או מביטולו. מדובר במחווה של העירייה כלפי היזם, ולמעשה  במחילה של זכות העירייה לטובתו. אין מדובר בהוצאה אשר בדרך אחרת היתה משתלמת על ידי המינהל או לטובתו.

8.  העירייה היתה שותפה למכרז מתוך הכרה בחשיבותו. היא העניקה את הפטור מהוצאות הפיתוח למתחם כנגד ביצוע כלל עבודות הפיתוח במתחם על ידי היזם על פי תכנית המפורטת לרבות בשטחים שמחוץ לגבולות ההקצאה כחלק מביצוע העבודות בסביבת ההקצאה. התחייבות העירייה מופנית גם כלפי שותפה במכרז - המינהל. העירייה עשתה זאת בידיעה ברורה כי הפטור יהווה חלק מתנאי המכרז ועל כן אין מקום להשמיע כנגד המינהל טענות בדבר הטעיה או חוסר תום לב. המינהל גם הוא הסתמך על התחייבות בלתי חוזרת של העירייה ומאמין הוא בתקפה המחייב כלפי התובעת. אם היתה טעות בהתקשרות, היא מצויה במישור היחסים שבין התובעת לעירייה.  המינהל לא ייצא חסר או עודף אם יינתן הפטור. לדעתו, מדובר בניסיון של התובעת להתחמק מהעסקה בשל חוסר כדאיות כלכלית.

טענות העירייה

9.  לשיטת העירייה מדובר בתביעה שהוגשה בחוסר תום לב. הסעד המבוקש אינו מתייחס לעירייה, שכן מעולם לא נחתם חוזה פיתוח בין התובעת לעירייה. העירייה יזמה את המכרז, הסכימה לוותר על חלק מזכויותיה ולתת הקלות מסוימות ביחס למה שכונה במכתבה מיום 03.06.96 "אגרות פיתוח בגין פיתוח השטח אשר יעשה על ידי היזם". יחד עם זאת, היא אינה צד לחוזה. העובדה ששמה מתנוסס על המכרז אינו עושה אותה צד לו. השומה הרלוונטית שהוצאה לתובעת היא השומה מיום 30.08.01 בו מופיעים החיובים הבאים:

            א. אגרת בניה בסכום כולל של 252,125 ש"ח - התובעת אינה חולקת על כך.

ב. אגרת ביב מאסף בסכום של 189,455 ש"ח. מדובר בקו ביוב המנקז את הביוב מביבים ציבוריים למתקנים מרכזיים המשרתים את העיר. העירייה טוענת כי אין מחלוקת בין הצדדים כי במסגרת עבודות הפיתוח במקרקעין לא נכללות עבודות בניית ביב מאסף.

ג. אגרת מכון טיהור בסכום של 191,169 ש"ח. מכון הטיהור מטפל בשפכים המנוקזים אליו מכל חלקי העיר ואין חולק כי במסגרת עבודות התשתית במקרקעין לא נכללות עבודות הקשורות למכון הטיהור.