כללי
1. בין בעלי הדין, חברה קבלנית לביצוע עבודות בנייה אשר הקימה מיזם מגורים בעיר נצרת עילית ורוכשי דירה בו, נתגלעו חילוקי דעות בקשר לדירה, בגינם הוגשה התובענה דנן בה עותרים הרוכשים לפיצוי בעד הנזקים הממוניים והבלתי ממוניים שנגרמו להם בעטייה של העסקה.
העובדות
2. הנתבעת, חברת יצחק שטרן ושות' בע"מ (להלן גם: חברת שטרן) הקימה מיזם מגורים בשכונת נופר בעיר נצרת עלית. התובעים (להלן גם: בני הזוג אדלר) התקשרו עמה בחוזה מכר מיום 5.1.95 לפיו רכשו דירה מספר 3 בקומת הקרקע של בניין ברחוב הסיגלית 3 (להלן: הבניין והדירה בהתאמה).
3. במועד כריתת החוזה טרם נתקבל היתר בנייה לבניין וממילא טרם הוחל בהקמתו. התובעים רכשו אפוא דירה "על הנייר". לפי המפרט המוצע במקור תוכננה הדירה כדירה צמודת קרקע בת ארבעה חדרים ומרחב מוגן דירתי (ממ"ד) בשטח 96.5 מ"ר בקירוב ללא המרפסת. ניתנה לבני הזוג אדלר אפשרות להרחיבה על ידי הוספת חדר וזו נוצלה על ידם.
תמורת הדירה במתכונתה הבסיסית (קרי, ארבעה חדרים) התחייבו התובעים לשלם סך של 289,316 ש"ח בתוספת מס ערך מוסף. עם מימוש האופציה להרחבה התווסף למחיר סך של 12,000 ש"ח בצירוף מס ערך מוסף.
הנתבעת מצדה התחייבה להשלים את בניית הדירה עד ליום 30.5.96 או תוך שמונה עשר חודשים ממועד קבלת היתר בנייה, לפי המאוחר מביניהם (ראה סעיף 3 (א) לחוזה) ולמסור את החזקה בה בחודש בו תסתיים בנייתה (מועד השלמת עבודות פיתוח סביבתי מאוחר יותר).
לא הוכח מועד קבלת היתר בנייה ולכן אניח כי מועד המסירה הנקוב בחוזה הנו גם המועד בו היה על הנתבעת למסור את החזקה בדירה לידי בני הזוג אדלר.
4. לבקשת בני הזוג אדלר, שלא היו שבעי רצון מהתוכנית המקורית, נעשו במהלך הבנייה שינויים בתוכנית הבנייה של הדירה. כתוצאה משינויים אלה התעכבה השלמת עבודות הבנייה ומועד המסירה נדחה. במהלך הבנייה הרבו התובעים להתכתב עם הנתבעים ולהעלות על הכתב את טרוניותיהם בנוגע להתנהגות האחרונה בכל הקשור להקמת הבניין.
5. ביום 10.6.96 הודיעה חברת שטרן לבני הזוג אדלר כי בניית הדירה הושלמה והוזמנו לסור למשרדה לא יאוחר מיום 15.7.96 על מנת "..
להשלים את כל הסידורים הכרוכים במסירת הדירה לידיכם ובכלל זה, ולקבל פירוט יתרת החשבון, שתשלומו יבוצע בשיק בנקאי בלבד". על הודעה זו השיבו בני הזוג אדלר כי ההודעה האמורה אינה משקפת את המצב לאשורו שכן "..
עבודות השלמת הדירה טרם הסתיימו". התובעים סירבו לחתום על אישור קבלת הדירה.
6. ביום 26.7.96, לאחר דין ודברים, הגיעו בעלי הדין להסכמה לפיה "
..חברת שטרן תבצע יציקת בטון בפרוזדורים במקום אדמה גננית שתועבר לגינה. בתמורה הדייר מוותר על קבלת שכר דירה בגובה של 400$/חודש אוגוסט ולא תהיה לדייר תביעה נוספת בגין עיכוב במסירת הדירה מעבר לתאריך 31.7.96".
עוד סוכם כי "
במידה ובסוף אוגוסט לא תהיה הדירה מוכנה עם אספקת חשמל ו/או טופס 4 מהעירייה תחשב הפרה של חוזה מצד הקבלן".
7
. ביום 25.8.96 הודיעו בני הזוג אדלר כי ההסכמה מיום 26.7.96 בטלה ומבוטלת שכן עד למועד כתיבת מכתבם "
לא בוצעה העבודה". באותו מכתב דרשו לקבל לידם את הפיצוי המוסכם בדמות דמי שכירות "
תוך 3 ימים מהיום". ביום 1.9.96 נשלח מכתב נוסף בו דרישה לתשלום דמי שכירות בעבור חודש ספטמבר.
8. אין חולק, כי ביום 15.7.96 בוצעה מסירה ראשונית של הדירה במהלכה נערך פרוטוקול שכלל פירוט הליקויים שנמצאו בדירה. בין מועד זה ועד ליום 26.9.96 בו קיבלו התובעים תחת מחאה את החזקה בדירה הושגה ההסכמה המפורטת לעיל ממנה חזרו התובעים כאמור.
9. הגם שאין חולק שהנתבעת בצעה תיקונים של הליקויים שנרשמו בפרוטוקול המסירה הראשוני המשיכו התובעים להעלות טענות בנוגע להיקף הליקויים וטיבם. במועד כניסת התובעים לדירה טרם התקבל טופס אכלוס (טופס 4) והדירה טרם חוברה לרשת החשמל ולמערכת המים העירונית. הן חשמל והן מים סופקו על ידי חברת שטרן ועל חשבונה.
10. עם בוא עונת הגשמים התברר כי איטום הדירה לא בוצע כהלכה ומים חלחלו לתוכה. בגין ליקוי זה וליקויים נוספים שנתגלו בדירה פנו התובעים לחברת שטרן. זו הכירה באחריותה ועובדיה בצעו תיקונים. לגרסת בני הזוג אדלר העבודות שבוצעו היו חלקיות בלבד. חברת שטרן מצדה טוענת כי חרף קשיים שהערימו עליה בני הזוג אדלר שסירבו פעמים רבות להכניס את עובדיה לביתם, תקנה את הליקויים כדבעי.
11. התובעים גם העלו טענות בקשר להתנהגות עובדי הנתבעת, אשר נכנסו לגינת הדירה בניגוד להתנגדות מפורשת מצדם והניחו צינור ניקוז תוך גרימת נזקים לגינה.
12. בתום שנת הבדק הזמינו התובעים את המהנדס יעקב קליגסברג, אשר בדק את הדירה ומצא בה ליקויים כמפורט בחוות דעתו מיום 21.10.97 והעריך את עלות תיקונם בסך 57,400 ש"ח כולל פיקוח הנדסי ומס ערך נוסף. עם קבלת חוות דעת זו פנו לחברת שטרן ונציגיה בקרו בדירה ובצעו שוב תיקונים.
תיקונים אלה לא השביעו את רצונם של התובעים, אשר הזמינו מומחה נוסף, המהנדס אלכס הלפרט (להלן: המהנדס הלפרט), אשר נתן חוות דעת הנושאת תאריך 20.5.01, לפיה מצא ליקויים משמעותיים בדירה. המהנדס הלפרט העריך כי אם יבוצע תיקון הליקויים על ידי הנתבעת תסתכם עלותו בסך 99,966.7 ש"ח כולל פיקוח הנדסי בסך 7,767.42 ש"ח ומס ערך מוסף. אם יבוצע התיקון על ידי קבלן מטעם התובעים יתייקרו העלויות בשיעור הנע בין 50% - 100%.
ההליך בבית המשפט
13. ביום 15.5.02 הגישו התובעים את התובענה דנן בה נתבע פיצוי בסך 416,607 ש"ח. סכום זה מורכב מעלות תיקון הליקויים בסך 199,933 ש"ח (סכום הכולל תוספת בשיעור 100% בשל דרישתם לבצע את התיקונים בעצמם), פיצוי בגין האיחור במסירת החזקה בדירה בסך 77,104 ש"ח, פיצוי בגין ירידת ערך דירתם בסך 58,840 ש"ח, פיצוי בגין עגמת נפש בסך 78,112 ש"ח ועוד עלות חוות דעת המומחה בסך 2,615 ש"ח.