פסק-דין בתיק א 9087/05

העובדות

הנתבעת, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן: "עמידר"), הינה חברה ממשלתית לשיכון אשר עיקר יעודה הינו מציאת פתרונות דיור חדשים, נכים, משפחות חד הוריות, נזקקים, מיעוטי יכולת וכיוצ"ב. בנוסף, בכובעה כרשות הפיתוח פועלת עמידר בשם ועבור מ"י בניהול ומכירת נכסים.

בחודש ינואר 1999 פרסמה עמידר, בכובעה כרשות הפיתוח ובשם ועבור ממ"י, מכרז לרכישת נכס מקרקעין ברח' הגנים 40 חיפה, מדובר על נכס טמפלרי בן כמאה שנה בכפוף לדרישות השימוש של עיריית חיפה, גוש 10827  חלקה 33/5 . הנכס כלל מבנה בגודל 17 מ"ר בקומת הגג הכולל חדר, תא ושירותים, ואליו הוצמדו גג בטון בשטח 85 מ"ר, גג בטון בשטח 14 מ"ר וגג בטון בשטר 3 מ"ר (להלן: "הנכס")  כפי שפורט בסעף 2 (א) בחוברת המכרז (נספח א' לכתב התביעה).

בנוסף לנכס נמכרו גם זכויות בניה אפשריות ועתידיות בשטח של 188 מ"ר, הכולל 150 מ"ר שטח עיקרי ו-38 מ"ר שטח שרות (סעיף 2 (ב) לחוברת המכרז).

יאמר מייד  כי זכויות הבניה הינן זכויות בנייה אפשרית ועתידיות ולא זכויות בניה ברות מימוש מיידי, כפי שיפורט להלן:

בסעיף 4 לחוברת המכרז  (נספח א' לכתב התביעה) פורטו בטבלה תכניות הבניין עיר בחיפה החלות על הנכס ואשר לגבי חלקן יחולו בעתיד לאחר אישורן בעירייה.

ניתן להיווכח כי 2 התכניות הראשונות המוזכרות: חפ/1400 הינה תכנית מופקדת, דהיינו טרם אושרה ועדין לא ניתן לפעול על פיה, ותכנית חפ/1796 תכנית בהכנה. כאשר בתיאור התוכנית נכתב "אזור מגורים מיוחד, המושבה תוספת בניה", כלומר, שחור ע"ג לבן צויין כי פרטי התכנון של האיזור בו ממוקם הבניין ובכלל זה אפשרות ניצול זכויות הבנייה כוללים תכנית מופקדת שטרם אושרה וכן תוכנית בהכנה המאפשרת זכויות בניה אשר טרם הופקדה.

בסעיף 8 להצעת המכרז (נספח א' לכתב התביעה) נכתב בהאי לישנא:

"מובהר בזאת, כי המידע בדבר אפשרויות הבניה מתבקש על נתוני תב"ע מס. חפ/229 ה' ות.ב.ע מס' חפ/1796 שבתכנון, אין הכללת נתון זה, משום מצב, או הצהרה בדבר האפשרות לקבל היתרים למימוש תוספת הבניה. אם יתברר, כי לא ניתן לקבל היתר כאמור, לא יחשב הדבר כהפרה  של ההסכם או תנאי מתנאיו, והמציע מצהיר בזאת כי הוא מוותר על כל תביעה נגד עמידר ו/או המינהל בעניין זה על פי כל דין".

עינינו הרואות כי קיימת הפניה ישירה לחפ/1796 תוך איזכור כי מדובר על תכנית בתכנון וכי אין כל הבטחה כי ניתן יהיה לממש בעתיד את זכויות הבניה. כאמור גם בסעיף 4 להצעת המכרז צויין מפורשת כי מדובר בתכנית בהכנה.

בסעיף 9 להצעת המכרז נקבע בהאי לישנא:

"המציע מצהיר בזאת, כי יודע לו והוא מסכים לכך, שאין עמידר   מינהל מתחייבים באשר לאפשרויות ניצול תוספת בנייה וכי ידוע לו שמידע באשר לאפשרויות בניה נוספות ניתן לקבל במשרדי הרשות המקומית שבתחומה נמצאים הנכסים הכלולים במכרז זה, וחזקה על המציע כי בדק ובירר  היטב כל הקשור לניצול זכויות הבניה בטרם הגיש את הצעתו למכרז, וכי עצם הגשת הצעתו הינה ראיה מכרעת כי נעשה כן וכי מצא את הנכס נשוא הצעתו מתאים לצרכיו, גם מבחינה זו".

להצעת המכרז צורף טופס הצעה לרכישת הנכס. בסעיף 10 להצעת המכרז מצויין כהאי לישנא:

"אני מצהיר בזאת שלקחתי על עצמי לבקר בנכס, לבדוק אותו מבחינה משפטית, כלכלית ופיזית, לרבות מצב רישום הזכויות ולרבות מצב יציבות המבנה, פרטי תכנון ו/או כל הזכויות וכל המגבלות החלות על הנכס, בין לבדי ובין באמצעות מומחים, אני מצהיר בזאת כי אני קונה את הנכס, במצבו כפי שהוא ומוותר על על טענה באשר לאי התאמה או מום בין גלויים ובין נסתרים וכי הנכס מתאים לצרכי".

במכרז בסעיף 6 נקבע מחיר מינמום של 130,000 ש"ח. יצויין כי מחיר המינמיום נגזר משווי הנכס ובקביעתו נלקח בחשבון כי זכויות הבנייה אינן ברות מימוש מיידי אם בכלל. יצויין כי ערך הנכס וזכויות הבניה מוערך על פי חוות דעת יצחק סיוון ב-319,200 ש"ח. מאחר ועסקינן במכרז אין מניעה למכור גם זכויות בניה אשר טרם ניתן לממשן אם בכלל. אחרי הכל באפשרות המציע להציע איזה סכום שיחפוץ תוך שהינו לוקח את הסיכון לעיכוב או לביטול תכניות בניין עיר.

ביום 27.1.99 נערך ביקור בנכס בנוכחות מציעים נוספים והתובע אשר הינו מזה שנים דייר בדירה אחרת בבניין בו ממוקם הנכס.

הצעת התובע בסך 180,000 ש"ח היתה הגבוהה  ביותר, ועל כן, זכה במכרז.

ביום 11.6.00 נחתם עם התובע הסכם המכר.

עיון בחוזה המכר יאיר את עיננו כי במס' מקומות צויין מפורשות כי התובע ביצע בדיקות מקדימות לגבי מצבו התכנוני של הנכס וכי אין במכירת זכויות הבניה משום מצג או הצהרה כי נמכרו זכויות בניה ברות מימוש וכיוצ"ב, כדלקמן: