פסק-דין בתיק א 7152/05

1.       מהו היקף חובת הגילוי, המוטלת על "שמאי מכריע", באשר להיכרות קודמת שלו עם אחד הצדדים לסכסוך? האם הנו חייב לדווח, כי בעבר כבר שימש כשמאי מכריע ופסק במחלוקת אחרת, שאינה קשורה לסכסוך הנוכחי, שלה היה צד אחד מהצדדים לסכסוך הנוכחי? אלה הן השאלות העיקריות הצריכות הכרעה בהליך שלפני.

רקע עובדתי ודיוני

2.       התובע הוא הבעלים לשעבר של דירה וחנות, הידועים כגוש 30072 חלקה 142 ירושלים (להלן: "הנכס"). בשל הצורך להרחיב את רחוב יפו כחלק מבניית התשתית לפרויקט ה"רכבת הקלה" בירושלים, פרסמה הנתבעת ביום 30.6.98 הודעה על הפקעה הכוללת, בין השאר, את הנכס. התובע דרש מהנתבעת לפצותו עבור זכויותיו בנכס בסכום של 777,000$, בהתאם לחוות דעת שמאית שהציג. חוות דעת נגדית מטעם הנתבעת קבעה, כי שווי זכויותיו אינו אלא 270,000$. לאחר שהצדדים לא הגיעו להסכמה על סכום הפיצוי המגיע לתובע, הגישה הנתבעת לבית משפט המחוזי תובענה למסירת החזקה בנכס (ה"פ 237/00). בה בעת הגיש התובע תובענה לפסיקת פיצויים בגין ההפקעה (ה"פ 319/00), שני התיקים נדונו במאוחד לפני כב' השופט ע' קמא.

3.       במסגרת התובענות המאוחדות הגיעו הצדדים להסכם פשרה, אשר על פיו התחייב התובע למסור לידי הנתבעת את החזקה הבלעדית בנכס, ואילו הנתבעת התחייבה לשלם לתובע את סכום הפיצוי אשר אינו שנוי במחלוקת. כמו כן  הסכימו הצדדים לפנות לבית המשפט בבקשה משותפת למנות שמאי מכריע, כדי שניתן יהיה לקבוע את יתרת הפיצויים המגיעים, אם בכלל, לתובע. הסכמה זו באה לידי ביטוי בסעיף 2 להסכם הפשרה, שלפיו "המבקשת והמשיב מבקשים מבית המשפט הנכבד למנות שמאי מכריע אשר ישום את שוויי זכויותיו של המשיב בנכס המופקע".

4.       לבקשת הצדדים, בהחלטתו מיום 26.9.00 נתן כב' השופט ע' קמא תוקף של פסק דין להסכם הפשרה, והורה על מינויה של השמאית נאוה סירקיס (להלן: "השמאית") כשמאית מכרעת (נספח א' לתצהיר העדות הראשית מטעם התובע). על פי חוות הדעת שהגישה השמאית, מסתכם שווי זכויותיו של התובע בנכס ב- 335,000 $ (וב- 355,000$ על פי חלופה שנייה).

5.       התובע מיאן להשלים עם הכרעת השמאית ובקש לזמנה להיחקר על חוות דעתה. הבקשה נדחתה על ידי כב' השופט ע' קמא, בנימוק שהסכם הפשרה לא קבע כל מנגנון לתקיפת חוות הדעת של השמאי המכריע, ועל כן מלאכתו של בית המשפט הסתיימה עת אישר את הסכם הפשרה ומינה שמאי מכריע. כב' השופט ע' קמא הוסיף וקבע, כי אם מבקש התובע לתקוף את הכרעת השמאית, הרי עליו לעשות זאת בדרך של הגשת תובענה עצמאית - נפרדת לביטול הסכם הפשרה. בקשה נוספת שהוגשה על ידי התובע לכב' השופט ע' קמא וכן בקשת רשות ערעור על ההחלטה נדחו (רע"א 5837/02).

6.       בעקבות כך, הגיש התובע תביעה לבית משפט השלום ובה טען לרשלנות מצד השמאית, וכן לרשלנות ועשיית עושר ולא במשפט מצד הנתבעת (ת"א 5018/03). אלא שבהמשך נמחקה תביעה זו בגדר הסדר דיוני עם הנתבעת, והתובע הגיש לבית המשפט המחוזי את תביעתו דנן, שבה הוא עותר לביטולו של הסכם הפשרה ושל פסק הדין בהליך הקודם בכללותם.

טענות התובע

7.       כאבן המסד לתביעתו של התובע משמשת טענתו, כי השמאית והנתבעת לא גילו לו, שקודם למינויה של השמאית כשמאית מכרעת על פי הסכם הפשרה, ביצעה עבודות שונות עבור הנתבעת.

לטענת התובע, כמי שמונתה על ידי בית המשפט לשמש כשמאית מכרעת, כפופה השמאית לכללים האוסרים משוא פנים והמצאות במצב של ניגוד עניינים. מכוחם של כללים אלה הייתה השמאית חייבת להדיר עצמה מהכרעה בעניינו של התובע, וודאי שהייתה חייבת לגלות לו את כל המידע הרלבנטי הנוגע לקשרי העבודה הקודמים שלה עם הנתבעת, על מנת שיוכל לגבש עמדה מושכלת באשר למינויה. לו ידע על הקשר העסקי שבין השמאית לבין הנתבעת, לא היה מתקשר בהסכם הפשרה מלכתחילה, שכן הסכמתו לפשרה הייתה מותנית במינויו של שמאי נטול פניות.  

התובע מוסיף וטוען, כי כצד להסכם הפשרה הייתה חייבת גם הנתבעת לדווח לו על קשריה העסקיים עם השמאית, מה עוד שנוכח היותה רשות ציבורית מוטלת עליה חובת גילוי מוגברת. משחדלה לעשות כן, יש להורות על ביטולם של פסק הדין ושל הסכם הפשרה.

טענות הנתבעת

8.       בפי הנתבעת מספר טענות מקדמיות. לטענתה, טרונייתו של התובע מופנית כלפי זהות השמאי המכריע שמינה בית המשפט, ולא כלפי הסכם הפשרה. לפיכך, היה על התובע לעתור לביטולו של פסק הדין. בכתב התביעה לא עתר התובע אלא לביטולו של הסכם הפשרה. בקשתו לבטל גם את פסק הדין הועלתה באיחור ומהווה, אפוא, הרחבת חזית אסורה.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, כי התובע שינה חזית גם בכל הקשור לתיאור קשריה הנטענים של השמאית עם הנתבעת.

עוד טוענת הנתבעת, כי התביעה לוקה בשיהוי, שכן התובע עתר לפסילתה של השמאית רק לאחר שהמציאה את חוות דעתה, וזאת אף על פי שכל העובדות היו ידועות לו היטב עוד קודם לכן.

לגופם של דברים מדגישה הנתבעת, כי מהראיות עולה שהשמאית לא הועסקה מעולם כמומחית מטעם הנתבעת. לכל היותר מונתה מספר פעמים כשמאית מכריעה, אם על ידי בית המשפט ואם בהסכמת הצדדים. לטענת הנתבעת, השמאית לא נמצאה כלל ועיקר במצב של ניגוד עניינים. העובדה שהכריעה בסכסוכים שהנתבעת הייתה צד להם אינה רלבנטית, והשמאית או הנתבעת לא היו חייבות לדווח על כך לתובע.

דיון והכרעה

(א)     טענותיה המקדמיות של הנתבעת

9.       לא מצאתי ממש בטענותיה המקדמיות של הנתבעת.