פסק-דין בתיק א 60225/03

מבוא

1.         בפניי תביעה שעילתה ליקויי בנייה בבית שנבנה ברח' הציפורן 3ב' בנתניה (להלן: "הבית"). התובעים קנו את הבית מהנתבעת, שהינה חברה ייזמית אשר יזמה את בניית הבית וחתמה על חוזה המכר עם התובעים. מי שבפועל בנה את הבית היתה חברת צמנטכל הנדסה וייזום צפון בע"מ (להלן: "צמנטכל"). 

2.         התובעים טוענים כי בבית נתגלו ליקויי בניה רבים. לטענתם, הם פנו לנתבעת פעמים רבות, בכתב ובעל פה, קודם להגשת התביעה, על מנת שהנתבעת תבצע תיקונים בבית. הנתבעת ביצעה נסיונות תיקון כושלים. מומחה מטעם התובעים העריך את עלות תיקון הליקויים בסכום של 107,736 ש"ח. התובעים עותרים לפיצוי בסך כולל של 136,760 ש"ח.

3.         הנתבעת טוענת כי הפעם הראשונה בה ניתנה לה הודעה מאת התובעים בענין ליקויי בניה היתה בחלוף חמש שנים מאז מסירת החזקה. על כן, התובעים אינם רשאים להסתמך על אי ההתאמה. עם קבלת ההודעה הראשונה אודות הליקויים, פנתה הנתבעת אל צמנטכל על מנת שתתקן את הליקויים. אלה נובעים רובם ככולם מבלאי סביר. בנוסף, במסגרת הליך גישור הוצע לתובעים תיקון של הליקויים, אך הם סרבו לכך.

4.         בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס שמחה פלדמן, אשר ביקר בבית וביום 10.11.2004 הגיש חוות דעת ובה פירט את ממצאיו. על פי חוות הדעת, נמצאו בבית ליקויי בנייה שעלות תיקונם לנתבעת הינה 36,000 ש"ח. במקרה של תיקון בידי התובעים, יש להוסיף 25% לסכום זה. התיקונים צפויים להמשך 16 ימי עבודה.

5.         לאחר שהתיק נקבע לשמיעת הוכחות, הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו לא תתקיים ישיבת הוכחות, והצדדים יסכמו טענותיהם בכתב, כאשר פסק הדין יבוסס על החומר המצוי בתיק בית המשפט.

דיון

6.         השאלה המרכזית המתעוררת בתיק, היא השאלה המקדמית האם רשאים התובעים להסתמך על אי ההתאמה שנתגלתה בביתם, בשים לב להוראת ס' 4א' לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר דירות"), שכותרתו "הודעה על אי-התאמה". סעיף זה משמיענו כדלקמן:

" (א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה -

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה."

7.         אין חולק כי החזקה בבית נמסרה לתובעים עוד ביום 28.8.1997. התובעים טוענים כי מאז שקיבלו את ביתם היו מאוד לא מרוצים ואף פנו אל הנתבעת וחברת צמנטכל מספר רב של פעמים בדרישה כי יישלח נציג מטעמן לתקן את הליקויים. על פי הטענה, הפניות היו הן בכתב והן בעל פה.

            דא עקא, המסמך המוקדם ביותר המתעד תלונה כלשהי של התובעים בקשר למצב ביתם הוא מכתב באת כוחם דאז, עו"ד אורית פרץ, מיום 30.4.2003 (נספח ת/4 לתצהיר התובעים), לאמור, כחמש וחצי שנים לאחר מסירת החזקה בבית. זאת ועוד, המסמך הראשון המתעד קיומם של ליקויים בבית הוא חוות דעתו של המומחה ששכרו התובעים, המהנדס מרדכי אדלר, שביקר בבית ביום 24.1.2003, לאמור, למעלה מחמש שנים לאחר מסירת החזקה בבית.

            אל מול טענת התובעים, עומדת טענתו הנחרצת של אייל פלג, מנהל הנתבעת, לפיה הפנייה הראשונה אל הנתבעת בעניין ליקויי בניה בבית, נעשתה רק ביום 25.2.2003, וכי קודם למועד זה לא פנו התובעים בדרך כלשהי אל הנתבעת.

8.         בנסיבות רגילות, בהן מוצגות גרסאות סותרות, נודעת חשיבות רבה לאופן בו מתרשם בית המשפט מעדויות הצדדים ומהאופן בו עומדים המצהירים במבחן החקירה הנגדית; אלא שבמקרה דנן, הצדדים הגיעו להסכמה דיונית לפיה המצהירים לא ייחקרו. כל שנותר איפוא לבית המשפט הוא לנסות ולהגיע לממצאים עובדתיים מתוך חומר הראיות הקיים בתצהירים שהגישו בעלי הדין, ולבחון האם הטענות נתמכות במסמכים חיצוניים כלשהם. בדיקה כזו מעלה כי טענתם של התובעים בדבר פניות שפנו אל הנתבעת עוד קודם לשנת 2003, אינה נתמכת בראייה חיצונית כלשהי, דבר המעורר תמיהה של ממש. ניתן לשער כי לו היו פניות קודמות בכתב, מן הסתם הן היו צריכות להשמר בידי התובעים ולהיות מצורפות לתצהיר מטעמם.

            אכן, אין כל חובה כי הודעה בדבר ליקויי בנייה תינתן דווקא בכתב; בהחלט ניתן להסתפק גם במתן הודעה בעל פה, הגם שמתן הודעה בכתב היא הדרך הרצוייה מבחינה ראייתית (ראה ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ   תק-על 2003(3), 975 ,עמ' 977).

דא עקא, כאשר המצהיר מטעם הנתבעת מכחיש בתוקף קיומה של פנייה קודמת כלשהי, בין בכתב ובין בעל פה, הדרך היחידה לנסות ולקעקע את גירסתו זו היא בדרך של חקירה נגדית, דבר שלא נעשה במקרה דנן.

            התוצאה היא שמבחינה ראייתית, בשאלה האם היו או לא היו הודעות בעל פה בדבר קיומם של ליקויי בניה בבית, כפות המאזניים מעויינות, ולא ניתן לקבוע ממצא זה או אחר. באשר להודעות קודמות בכתב, מתבקשת המסקנה כי לא היו כאלה, שכן התובעים לא הציגו כל פנייה בכתב קודם למכתבה של באת כוחם מיום 30.4.2003, ואילו הנתבעת מודה כי אמנם קדמה לכך פנייה נוספת, אך זו נעשתה רק ביום 25.2.2003.

9.         מתעוררת איפוא השאלה מהי המשמעות הנודעת לכך שלא ניתן לקבוע ממצא עובדתי בשאלה האם התובעים הודיעו לנתבעת בעל פה על קיום הליקויים קודם הודעתם מיום 25.2.2003. בענין זה נודעת חשיבות לשאלת נטל ההוכחה: האם התובעים צריכים להוכיח באופן פוזיטיבי קיומן של הודעות כאלה, כתנאי להצלחת תביעתם, או שמא הנתבעת היא שצריכה להוכיח כי לא היו פניות קודמות אליה. התשובה לשאלה זו מצוייה בלשונו של ס' 4א' לחוק המכר דירות. סעיף זה קובע כי הקונה יהיה "זכאי להסתמך" על אי-התאמה שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד; אם מדובר באי התאמה שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו, הקונה זכאי להסתמך עליה רק אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה. הואיל ומדובר בתנאי הכרחי לקיום זכותו של הקונה, ברי כי הנטל להוכיח קיומו של תנאי זה מוטל על הקונה. ראה גם ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ  תק-על 2003(3), 975 ,עמ' 977):