פסק-דין בתיק א 58585/05

כללי

הנתבעים (להלן: ,,בטאט", ,,שוובר" ו ,,פרג'ון") הם בעליהן המשותפים, בחלקים שווים, של זכויות במקרקעין הידועים כחלקה 18 בגוש 7442 והמצויים ברח' לבונטין 5 בתלאביב (להלן: ,,הנכס") (נסח רישום מלשכת רישום המקרקעין צורף כנספח 'ת/12' לתצהיר התובעים). התובע 1 (להלן: ,,אורן") נשוי לתובעת 2 (להלן: ,,בירן"), אדריכלית במקצועה. התובעת 3 (להלן: ,,סולב") היא חברה קבלנית העוסקת בתחום המקרקעין, והיא בבעלותו ובניהולו של מר שמואל סופר (להלן: ,,סופר").

התובעים חברו יחדיו במטרה לאתר פרויקט נדל"ן באזור העיר תלאביב, ובמסגרת זו בחנו מספר מיזמים פוטנציאליים. בחודש מאי 2005 יצרו קשר עם הנתבעים, באמצעות מתווך, מר שמעון שרגא (להלן: ,,המתווך"), וזאת - במטרה לרכוש את הנכס, להסב את ייעודו למגורים ולשפצו אגב הוספת שלוש קומות (להלן: ,,הפרויקט"). בין הצדדים נוהל משא ^-ומתן, שבמסגרתו נקבע מחיר הנכס, ובין באי ^-כוחם הוחלפו טיוטות חוזה לרכישתו, אך בסופו של דבר לא הבשילו המגעים לכדי חוזה מחייב. לטענת התובעים, הפרו הנתבעים את חובת תםהלב בניהול המשא ^-ומתן עמם, ומכאן תביעתם.

גדר המחלוקת

התובעים טוענים כי הנתבעים הפרו את חובת תםהלב בניהול המשא ^-ומתן עמם. לדידם, הנתבעים זלזלו במשאביהם והתנו את השלמת העסקה בתשלום של מאות אלפי דולרים במזומן שלא ידווח לרשויות המס. הנתבעים מצדם דוחים את הטענה כי ניהלו את המשא ^-ומתן בחוסר תםלב. הם טוענים כי הפסיקו אותו עקב חוסר שביעותרצונם מהתנהלות התובעים, אשר האריכו את המשא ^-ומתן שלא לצורך. לגרסתם, הם הדגישו בפני התובעים כי כוונתם למכור את הנכס מותנית בהשלמת העסקה תוך זמן קצר.

השאלה שיש לבחון היא האם אומנם הפרו הנתבעים את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתםלב בעת ניהול המשא ^-ומתן לקראת כריתת חוזה, כמתחייב מהוראת סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג ^-1973 (להלן: ,,חוק החוזים"). אם נענה על שאלה זו בחיוב, יהא עלינו לקבוע מה גובה הפיצוי המגיע לתובעים.

השתלשלות העניינים

המשא ^-ומתן לרכישת הנכס תחילתו בחודש מאי 2005, אז נוצר קשר בין התובעים לנתבעים באמצעות המתווך. עם התקדמותו הגיעו הצדדים להסכמה על עיקרי העסקה, ומחיר הנכס עליו הוסכם היה בסך 1,550,000$, בתוספת מע"מ (להלן: ,,המחיר המוסכם") ('ת/13' לתצהיר התובעים; הודאת פרג'ון בעמ' 51 לפרוטוקול הדיון, שורה  30-עמ' 52, שורה 1).

ביום 04.07.05 העביר פרקליטם של הנתבעים לפרקליטם של התובעים טיוטת חוזה ראשונה ('ת/13' לתצהיר התובעים ו'נ/1' לתצהיר הנתבעים; להלן: ,,הטיוטה הראשונה"), שהמחיר המוסכם ננקב בה באופן מפורש (סעיף 6(א)). עוד נקבע באותו מסמך תנאי שלפיו על התובעים - בעצמם ועלידי מומחה מטעמם - לבצע בדיקות בקשר לנכס טרם חתימת החוזה: בין היתר, מהבחינות הפיזית, התכנונית, הרישומית והמשפטית (סעיף 5). נוסף על כך כללה הטיוטה הצהרה של המוכרים כי למיטב ידיעתם, גודל המגרש הוא 833 מ"ר, שיעור אחוזי הבנייה המותרים עומד על 213.61% וייעוד המגרש - לבנייה בצפיפות של 26 יחידות דיור (סעיף 4(ה)).

במענה לטיוטה הראשונה העביר פרקליטם של התובעים, ביום 14.07.05, את הערותיו ('ת/22' לתצהיר התובעים). שבועיים לאחר מכן, ביום 28 ביולי, שלח אליו בא ^-כח הנתבעים מכתב התייחסות לאותן הערות, שאליו צירף טיוטת חוזה שנייה ('ת/17' לתצהיר התובעים וכן 'נ/2' ו'נ/3' לתצהיר הנתבעים; להלן: ,,הטיוטה השנייה"). במכתב זה העמיד את התובעים על העובדה ששטח המגרש הנכון, כפי שהוא רשום בלשכת רישום המקרקעין, הוא 787 מ"ר (בקירוב), ובהתאם מחק מן הטיוטה השנייה את הנתון 833 מ"ר - שטח המגרש שנרשם בטיוטה הראשונה. כמו ^-כן פירט באותו מכתב את הסדר התשלומים המקובל על מרשיו.

בסוף אותו חודש, ביום 31.07.05, שלח פרקליטם של התובעים מכתב המפרט את הערותיו לטיוטת החוזה השנייה. עוד באותו יום הזדרז חברו ושיגר אליו מכתב תשובה, אליו צורפה טיוטת חוזה שלישית ('ת/17' לתצהיר התובעים; להלן: ,,הטיוטה השלישית") (מכתבי הפרקליטים צורפו כ'ת/23' לתצהיר התובעים).

ביום 07.08.05 העבירה עוה"ד מרב שלומוביץ, באתכוחם של התובעים, לעורךדינם של הנתבעים טיוטה מתוקנת, שעלגביה סומנו הערות מרשיה (להלן: ,,הטיוטה האחרונה"; ראו 'ת/17' לתצהיר התובעים; 'נ/4'  ו'נ/5' לתצהיר הנתבעים).