פסק-דין בתיק א 5852/02

מבוא

1.         בנובמבר 1995 רכש מר פרוספר אמר (להלן, "פרוספר","מר אמר" או "התובע") משירת הים בע"מ ומבנה רב דירות (1990) בע"מ יחידת דיור מספר 304 במלון דירות באשקלון (להלן, "הדירה"). לפי הסכם הרכישה (סעיף 12.1 בו) הוגבל שימושם של רוכשי דירות הנופש בפרוייקט ל - 150 יום בשנה. במשך יתרת השנה, לפי אותו הסכם הרכישה, רוכשי יחידות הדיור השכירו את דירותיהם באמצעות חברת הניהול, אשר הוקמה, היא הנתבעת שלפנינו. להבדיל מרוכשים אחרים, מר אמר השיג לעצמו נספח להסכם הרכישה הנ"ל (נספח ג' לתצהירה של הגב' יעל דקל מטעם הנתבעת), לפיו על אף הקבוע בהסכם הרכישה  זכאי מר אמר להשתמש בדירתו ללא הגבלת 150 הימים בשנה והעיקר: "הרוכש (פרוספר אמר - ג'ט"ל) יוכל להשכיר את דירתו לא דרך חברת הניהול" [סעיף 2 (ב) לנספח ג' לתצהירה של הגב' יעל דקל]. בתקופה הרלוונטית לתביעה זו מיולי 1997 עד מרץ 2001 הושכרה דירת הנופש של התובע בדרך כלל, אך לא תמיד, באמצעות הנתבעת (להלן, "חברת הניהול"). לטענת התובע, אילו השכירה חברת הניהול את דירתו לתקופות שלא פחתו מ - 6 חודשים, דירתו היתה נחשבת כ"דירת מגורים" לצרכי מס. ואולם, משתקופות השכירות פחתו מ - 6 חודשים דחו שלטונות המס את השגתו של התובע וקבעו, שאין המדובר בדירת מגורים מזכה, אלא בבניין לצרכי מס. על כן,  נאלץ התובע לשלם את הפרש מס הרכישה בין השיעור הנמוך, החל על עסקת מכר של "דירת מגורים", לבין שיעור מס הרכישה הגבוה  יותר, החל על מכר "בנין". כמו כן, הוצאה שומה לתשלום בגין שנות המס 1999 ו - 2000 בשל  היות הדירה מלאי עסקי. מכאן תביעתו של מר אמר נגד חברת הניהול.

הסוגיות הדורשות הכרעה

2.         בתביעה זו נשאלות ארבע שאלות:

א.         האם חברת הניהול היתה מחוייבת להשכיר את הדירה לתקופות, שלא תפחתנה מ - 6 חודשים, לפי דיני החוזים או דיני השליחות?

ב.         אם התשובה לשאלה הנ"ל חיובית, האם חברת הניהול הפרה את חובתה זו?

ג.          אם התשובה לשאלה הנ"ל חיובית, האם עקב ההפרה של חברת הניהול נגרם נזק לתובע?

ד.         אם התשובה האחרונה חיובית, מה גובה הנזק, שנגרם לתובע?

יצוין, כי המתווך, מוטי בלבן (להלן, "מוטי" או "המתווך"), נטל חלק בהשכרת הדירה.

לדידי הנתבעת, טענותיו של פרוספר, הקשורות למתווך, הן בגדר הרחבת חזית אסורה.

מכל מקום, לשיטת חברת הניהול, אם הופרה החובה להשכיר את הדירה לתקופות,

שאינן פחותות מ - 6 חודשים,  הרי המפר הוא המתווך, אשר לטענתה, עסק בהשכרת

הדירה בתור מתווך עצמאי. על כן, לטענת הנתבעת, על התובע היה להפנות את תביעתו זו

נגד מוטי בלבן, ואילו דין התביעה נגדה להידחות.

הרחבת חזית

3.         בטרם ננתח את טענות הצדדים עלינו להתייחס לטענות הנתבעת כנגד הרחבת החזית. אקדים ואומר, שמטבע הדברים, הרחבת החזית היא מסוג ההתנגדויות להבאת ראיות, שיש להעלותן בעת ההוכחות. יחד עם זאת, איני רואה פסול בהעלאת ההתנגדות הכללית להרחבת החזית בעת ההוכחות וניהול החקירה הנגדית בלא לוותר על טענת הרחבת החזית, כאשר פירוט הרחבת החזית ניתן במסגרת הסיכומים. ואולם, בסופו של דבר אין אנו יכולים לדון בטענות הרחבת החזית, אשר לא פורטו היטב ולו בסיכומים. על כן, במקרה דנן נתייחס לטענות הרחבת החזית, אשר פרטה הנתבעת בסעיפים 14.1 עד 14.4 לסיכומיה. נטען שם, שהסוגיות שלהלן הן בגדר הרחבת החזית:

א.         האם סבר התובע, שמר מוטי בלבן הוא נציג הנתבעת?

ב.         (היות ולפי התובע, כשנתבקש על ידי מוטי בלבן לחתום על יפויי כח להשכרת

הדירה, אשר תקופותיהם היו פחותות מ-6 חודשים, הסביר לו מר בלבן, שהמדובר בהסכמי המשך לשכירות עם אותן החברות, השוכרות את הדירה, אשר עובדיהן מתחלפים) האם ידע התובע, שחוזי השכירות בגינם חתם על יפויי כח היו חוזי המשך או חוזים חדשים?

ג.          האם מוטי בלבן הסביר לתובע, שהוא פועל בהתאם ליפוי הכח המקורי [שנתן התובע לחברת מבנה רב דירות (1990) בע"מ (להלן, "חברת מבנה")] ושהדירה אינה מושכרת לתקופה פחותה מ -6 חודשים?

ד.         האם יפוי הכח המקורי (עליו חתם התובע לטובת  חברת מבנה עוד בטרם הוקמה חברת הניהול, הנתבעת) הוא מסמך מהותי, עליו הסתמך התובע לאורך כל התקופה נשוא התביעה?