פסק-דין בתיק א 5087-11-07

רקע

ביום 01/02/94, במסגרת הסכם קבלני, קיבלה חברת אור השמש בניין והשקעות (להלן: " אור השמש" או " הקבלן") את הזכויות בארבע דירות, בפרוייקט לבניית בית משותף על חלקה 19 בגוש 15172  (לימים, חלקה 35 בגוש  15003 - להלן: "החלקה"), שבבעלות חברת בוני טבריה חברה לבנייה בע"מ (להלן:" בוני טבריה") וזאת כתמורה על עבודת הבנייה בפרוייקט. לטובת אור השמש נרשמה הערת אזהרה. היתר הבנייה, שניתן לבוני טבריה בפרוייקט הנ"ל, הורחב לימים ולכן נוספו לפרוייקט שתי דירות מגורים נוספות (שהיו במקור חנויות מסחריות והוסבו לדירות, כאמור לעיל).

מאוחר יותר, לפי הסכם שנחתם ביום 06/11/94, רכש בן חיים גבריאל (להלן: "התובע"), את הזכויות של אחת מן הדירות (היא דירת המחלוקת מושא התביעה שתיקרא להלן: "הדירה"), השייכות לאור השמש וכן קיבל את החזקה בדירה לידיו. לטובת התובע לא נרשמה הערת אזהרה. נתבע 4, בנק דיסקונט למשכנתאות (להלן: "בנק דיסקונט"), הלווה לאור השמש סך של 110,000 ש"ח בתחילת חודש אפריל 1994. כבטוחה להלוואה נרשמה על זכויותיה של אור השמש, הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין וכן נרשם שיעבוד ברשם החברות. משהפסיקה אור השמש לשלם את תשלומי ההלוואה לבנק, החל הבנק בהליכי מימוש הביטחונות. 

יתר הנתבעים הינם נושים של אור השמש שהחלו בהליכי מימוש הדירה ע"י הטלת עיקולים ומינוי כונס נכסים לדירה שבגינם נרשמו הערות אזהרה. הנתבע מס' 2 (אורי מור מזרחי) נקט בהליכי הוצל"פ כנגד אור השמש ובמסגרתם גבה מהתובע 30,000 ש"ח.

בתביעה זו מבקש התובע פסק דין הצהרתי הקובע כי זכויותיו של התובע בדירה גוברות על אלה של נתבעים 2-7. כן נתבקש צו לרישום הערת אזהרה בגין זכויותיו בדירה ומחיקת הערות האזהרה שנרשמו לטובת מי מנושי אור השמש, הנתבעים 2-7 בקשר לזכויות בדירה.

עיקר המחלוקת כפי שיובהר להלן, היא בין התובע לנתבע 4 והיא נוגעת לשאלה מי מזכויות הצדדים הנטענות ביחס לדירת המחלוקת הידועה כדירה מס' 5/2  ברח' ז'בוטינסקי בטבריה (להלן: "הדירה"), גוברת על האחרת.

הצדדים חלוקים גם באשר לאופן זיהוי הדירה ובעניין זה אכן עולה קושי נוכח הרחבתו של היתר הבנייה. אם יימצא כי הזכויות הנוגדות של התובע והנתבע 4 מתייחסות לאותה הדירה, נשוא התובענה, הרי שיש לבחון איזו זכות גוברת ואם יימצא כי עניין לנו בשתי דירות שונות, הרי שאין כל יריבות משפטית בין הצדדים.

להלן יובאו טענות הצדדים בהרחבה.

טענות התובע

טוען התובע, כי עסקת רכישת הדירה על ידו, נתבצעה עובר לחתימה על ההסכם הפורמאלי עם אור השמש (וכבר ביום 20/10/93) ועל כן לטענתו, לבד מכך שזכותו גוברת, הרי שהיא קדמה לזו של נתבע 4 ולפיכך ידו על העליונה.

לטענת התובע, אור השמש בנתה את הבית המשותף עבור בוני טבריה וכחלק מהתמורה הייתה זכאית לקבל מבוני טבריה את הזכויות בדירה המצויה בקומת הקרקע בחלק הדרומי - מזרחי של הבניין. מנהל אור השמש, אחמד ענתאווי (להלן: "הקבלן" או "אחמד" בהתאמה) פנה אליו והציע לו לרכוש את זכויות אור השמש בדירה. הקבלן והתובע הגיעו לבית המשותף ולאחר זיהוי הדירה שהייתה בשלבי בנייה מתקדמים על ידי התובע, הוסכם בין התובע ובין אור השמש - באמצעות מנהלה - בסמוך לפני 20/10/93, על מכירת זכויות אור השמש בדירה לתובע.

ביום 06/11/94 נחתם בין התובע ובין אור השמש הסכם פורמאלי לרכישת הדירה ולקבלת החזקה תמורת 80,000 $, זאת לאחר ששולמו חלק מכספי התמורה היות והוסכם על ידי הצדדים, כך לטענת התובע, אודות עסקת המכר כבר לפני המועד הנ"ל.

לטענתו, באותם ימים היה הוא בעליה של דירה ברח' קריית משה ג' 119/4 בטבריה ועל כן התכוון לרכוש את הדירה דנן באמצעות כספי מכירת דירתו שבקריית משה. לעניין התשלומים עבור הדירה, טוען התובע כי העביר את הסכומים הבאים: ביום 20/10/93 שילם התובע לאור השמש סך של 15,000 ש"ח עבור רכישת הדירה (ראה ת/36). ביום 20/03/94 מכר התובע את הדירה בקריית משה ג' ( נספח ב' לתצהיר התובע). ביום 29/03/94 שילם התובע לאור השמש סכום נוסף של 10,000 ש"ח עבור "קניית דירה קומת קרקע" ( ת/37), על גב החשבונית צויין על ידי הקבלן, כי הוא קיבל לידיו עוד 40,000 ש"ח בתשלומים.

במסגרת ההסכם הפורמאלי לעיל (שכזכור נחתם ביום 06/11/94 , ראה ת/47) הדירה הוגדרה          כ: "דירת בת 4 חדרים בקומת קרקע כוונים חזית". במעמד החתימה על החוזה, כך טועם התובע, שולמו לאור השמש סך של 20,000 ש"ח נוספים ( ת/38), ועל גבי החשבונית נרשם שהסכום ניתן עבור מכירת דירת קרקע מס' 2 (ראה נ ספח ד' לכתב התביעה המתוקן).

לטענת התובע, קיבל הוא את החזקה בדירה לידיו כבר בנובמבר 1994. לטענתו, ביום 02/07/95 פנה הקבלן אל התובע ודרש לקבל את יתרת התמורה. התובע דרש מהקבלן רישום הערת אזהרה לטובתו ובסיום הדיון נחתם "הסכם זיכרון דברים" לפיו, התחייבה אור השמש לרשום הערת אזהרה לטובת התובע תוך 21 יום.

עוד הוסכם, כי אור השמש תמסור שיק בטחון על סך 60,000 ש"ח שייפרע אם לא תרשם הערת אזהרה. התובע קיבל את השיק על סך 60,000 ש"ח ורשם על גבו בכתב ידו, כי השיק נמסר לו בכדי שייפרע במידה ולא תרשם הערת אזהרה. עוד הוסכם, כי במידה ולא תרשם הערת אזהרה תוך 50 יום, יופחת משווי התמורה סכום של 10,000$. לבסוף, הוסכם כי יתרת התמורה בסך של 110,000 ש"ח תשולם עם רישום הערת אזהרה.

ביום 02/07/95 נמסר ע"י התובע לאור השמש שיק בנקאי על סך  60,000 ש"ח  על חשבון התמורה. מאז מפגש זה לא נפגשו עוד הצדדים בעניין הדירה. התובע הגיש תביעה כספית נגד אור השמש ובמסגרתה חוייבה אור השמש לשלם סך של 113,492 ש"ח לתובע ( נספח יז' לתצהיר התובע).יוער כי פסק הדין ניתן לטובת התובע בהעדר הגנה מצד אור השמש. לא צורף גם כתב התביעה כראיה, ולא ברור עבור מה נפסק סכום זה לתובע.

לטענת התובע, עם כניסתו לדירה היה השטח המסחרי שמתחת לדירה בשימוש כמכולת. ביום 08/08/96 קיבלה לטענתו בוני טבריה היתר בנייה לפיו רשאית להפוך את השטח המסחרי שמתחת לדירה, לשתי דירות מגורים. יוער, כי תאריך זה ננקב בס' 25 לכתב התביעה המתוקן, אולם לא הובאה כל אסמכתא שמאשרת או מפריכה נתון זה. 

במהלך השנים 1996-1997 ננקטו הליכי הוצל"פ מטעם נתבע מס' 4, בנק דיסקונט (להלן: "בנק דיסקונט"), כנגד אור השמש וזכויותיה בדירה. לטענת התובע, השעבוד לטובת בנק דיסקונט מתייחס לקומה הראשונה שמתחת לדירה  ולכן הופסקו הליכי ההוצל"פ.

לטענת התובע, אור השמש רכשה מבוני טבריה את זכויותיה בדירה, עובר לבניית הבית המשותף, וזכויותיה בדירה התגבשו עם בניית הדירה או לפחות בסמוך ולפני 20/10/93 קודם להסכם הפורמאלי מיום 01/02/94. לטענתו, עם רכישת הזכויות בדירה מאור השמש לפני 20/10/93, ובוודאי עם חתימת ההסכם מיום 06/11/94 וקבלת החזקה בדירה, קנה התובע זכות חפצית בדירה המופנית כלפי כל נושיה של אור השמש וביניהם הנתבעים 2-7. על כן, טוען התובע, כי משרכש את הזכויות בדירה מאור השמש וקיבל את החזקה בה, הרי שזכויותיו בדירה עדיפות על פני זכויותיהם של הנתבעים 2-7, הגם שטרם נרשמה לטובתו הערת אזהרה ואפילו ונרשמו לטובת הנתבעים 2-7 הערות אזהרה.